Половинчатый закон

Пять лет назад был принят закон N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон был введен в 2005 году, и до 2008-го сколько-нибудь массовой работы по нему не велось: объектов, построенных в соответствии с законом, были единицы. В последнее время застройщики активно переходят на «белые» схемы продаж. Однако и сейчас доля объектов, реализуемых по 214-му закону, составляет менее половины. Впрочем, в наступающем году эксперты прогнозируют, что по закону, наконец, начнут работать большинство девелоперов.

В целом закон отразил стремление государственной власти усилить административный контроль над строительным рынком, однако закон содержит некоторые нормы, вызывающие сомнение в их реализации и применении на практике. Истекшие годы закон «совершенствовался» все новыми и новыми поправками и поправками к поправкам, но так и не решил важнейшей задачи, ради которой принимался. Договоры долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с 214-м законом, не могут защитить инвестора при банкротстве компании-застройщика. Дольщики являются кредиторами третьей очереди, то есть при банкротстве компании-застройщика и распродаже ее активов имеют право на компенсацию последними, пропустив вперед конкурсных управляющих, банки, сотрудников компании и бюджет.

Вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга Павел Созинов отмечает, что в настоящее время в стадии строительства находится около 240 жилых домов, причем 35 компаний строят около 70 объектов на основании ФЗ-214, то есть почти каждый третий дом возводится «по закону». Росрегистрацией за III квартал текущего года зарегистрировано 847 договоров долевого участия из 4,1 тыс. строящихся квартир, то есть 21% проданных в III квартале квартир отвечает требованиям 214-го закона. Ситуация практически не меняется в течение года — во II квартале зарегистрированных договоров было 878 из 3,5 тыс. проданных в новостройках квартир, что составило 25%. Илья Логинов, коммерческий директор компании «МИР недвижимости», добавляет, что еще шесть компаний в ближайшее время намерены начать строить по этому закону. «Но все объекты, ввод которых запланирован в 2009 — начале 2010 годов, будут введены по старым схемам», — отмечает господин Логинов.

Елена Амирова, директор департамента долевого строительства АРИН, среди способов, которые девелоперы используют для обхода закона, называет и организацию Жилищно-строительных кооперативов, куда принимают желающих купить квартиру в строящемся доме и заключают с ними «Договор паевого взноса». Данный договор является документом, который пойдет на государственную регистрацию в ГУФРС, но только после сдачи дома государственной комиссии. Регистрация права требования по таким договорам также не производится.

Илья Логинов к схемам обхода 214-го закона добавляет: договор простого товарищества, инвестиционное финансирование в меньшей степени, вексельную схему.

«Думаю, что в течение 2010 года большая часть проектов будет переведена на договоры по схеме, предусмотренной в 214-м законе», — прогнозирует Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg.

«В условиях сегодняшней ситуации в период кризиса, когда риски финансирования строящейся недвижимости увеличились, социальная значимость закона выросла, его исполнение стало для потенциальных дольщиков единственной гарантией защиты их интересов, а 214-й закон — основным законодательным инструментом сокращения рисков неисполнения договорных обязательств», — соглашается с ним Илья Логинов.

Юридическая коллизия вокруг ФЗ-214 крайне сложна и изобилует многочисленными деталями. По словам Павла Созинова, так называемые «обходные схемы» в действительности опираются на нормы Гражданского кодекса и-де-юре «противозаконными» не являются, поэтому и борьба за внедрение закона в жизнь столь сложна и противоречива.

Пока же предварительный договор купли-продажи остается самой распространенной альтернативой по привлечению денег дольщиков. Плюсом схемы (формально) является то, что в цену квартиры не включается НДС.

Минусом остается то, что застройщик заключает сначала предварительный договор и только после ввода дома и получения прав собственности на квартиры — основной. До этого момента нет по сути предмета договора. Компании могут прописать в договоре возможность расторжения в одностороннем порядке, изменения цен, перенос сроков сдачи и т. п. Если застройщик окажется недобросовестным, покупателю квартиры будет сложно доказать свою правоту даже в суде.

Однако и у договоров о долевом участии есть минусы. Так, при применении 214-го закона увеличивается время проведения сделки, да и с точки зрения оформления есть сложности, но это скорее относится к работе строительных компаний. Компания платит НДС, следовательно, стоимость квартиры увеличивается на 18%. Участники рынка ожидают в ближайшее время внесения поправок в 214-й закон, приравняв «вторичку» и «первичку». Таким образом, этот недостаток будет устранен. Плюсами закона о долевом участии является то, что компания-застройщик обязана зарегистрировать договор в Управлении федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти. Это сразу исключает вероятность заключения двойных продаж. Дольщик имеет право подать в суд на застройщика и получить компенсацию в случае задержки сдачи дома в срок, дефектов квартиры и т. п. Компаниям, работающим по 214-ФЗ, легче получить кредит в банке, хотя тут опять же встает вопрос надежности компании: на рынке есть много компаний, которые работают по серой схеме и при этом умудряются получить финансирование.

К минусам закона Илья Логинов также относит то, что документ предусматривает продажу строящейся недвижимости самим застройщиком, именно тем, кто получил разрешение на строительство объекта и кто опубликовал проектную декларацию. На практике, компания, получившая разрешение и компания продавец — чаще всего разные юридические лица.

Директор по маркетингу ЗАО «ЮИТ Лентек» Екатерина Гуртовая, говоря о недостатках закона, отмечает следующее: «В законе, безусловно, есть проблемные положения. Для нас, в частности, существенным минусом является отсутствие юридической возможности продавать квартиры по ипотеке после госкомиссии, но до регистрации. В этот период — самый высокий спрос, а мы примерно 10 месяцев не можем продавать в кредит. В закон не встроены механизмы реагирования на случай возникновения серьезных проблем на рынке. Чтобы не застройщик, а, например, государство сказало: сдвигаем сдачу на год. Потому что сейчас сроки все равно сдвигаются, над застройщиком висят огромные штрафы и пени, экономика проекта уходит в минус, и у организаторов проекта просто не будет финансовой возможности его завершить. В проигрыше опять же останутся покупатели».

Строители также отмечают, что для строителей большой минус — право одностороннего расторжения договора дольщиком. Также одним из минусов является затянутая (до 9 месяцев) и усложненная процедура расторжения застройщиком договора с дольщиком, который по тем или иным причинам существенно задерживает выплаты по договору.

Павел Созинов считает, что не во всех случаях 214-ФЗ дает действенный механизм защиты дольщикам. «Например, обеспечить реальное исполнение обязательств, как предлагает ст. 13–15 N214-ФЗ, по договору долевого участия залогом стремительно дешевеющего в условиях кризиса земельного участка нельзя, здесь явно отсутствуют какие-либо реальные гарантии дольщикам», — говорит Павел Созинов. По его мнению, определенную ценность может представлять обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия поручительством банка согласно ст.15.1 N214-ФЗ, особенно в ситуации проектного финансирования. «Однако в последнем случае для банка кредитование застройщика по распоряжению ЦБ РФ осложняется необходимостью стопроцентного резервирования средств в объеме выдаваемого кредита», — рассуждает господин Созинов.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», впрочем, говорит, что работа в рамках 214-ФЗ, несмотря на целый ряд «подводных камней», имеет для застройщика ряд преимуществ, а именно: положительный репутационный эффект. Это весомое подтверждение надежности компании не только для покупателей, но и для партнеров; более высокую цену реализации квартир и скорость привлечения клиентов, что дает дополнительную премию более 10% от общей стоимости проекта; возможность привлечения в качестве покупателей квартир банков и ПИФов, которые могут инвестировать денежные средства только в квартиры в объектах, реализующихся по 214-ФЗ.

Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов отмечает, что далеко не все строители честно используют работу по 214-му закону. «Дело в том, что даже если из 10 объектов компания хоть один строит по 214-му закону, то она резонно заявляет, что работает по 214-му закону. Кроме того, около половины объектов закладывались до принятия закона, поэтому их строительство идет в обход закона. Ряд квартир продается субподрядчиками, которые, даже если захотят, по 214-му закону договор оформить не смогут, так как закон направлен только на деятельность строительных компаний».

Леонид Сандалов к минусам закона относит и то, что закон не предусматривает возможность переуступки (сейчас существует рынок переуступок долевых договоров, работа на котором 214-й закон осложняет).