Покупка квартиры – выбор сегмента

Выбор квартиры — задача серьезная. Нередко покупатели ориентируются на определенный район, подтверждая главный, по мнению риэлторов всего мира, критерий для выбора объектов — Location, Location & Location. Выбор покупателя более сложен: предстоит решить, купить квартиру в новом доме или отдать предпочтение вторичной недвижимости. У каждого сегмента есть свои полюсы и минусы.

Важнейший фактор — местоположение дома. Петербург делится на исторический центр и спальные районы. Причем среди спальных районов тоже есть условное разделение — на престижные и рядовые, что определяется характером застройки, наличием зелени и объектов социальной инфраструктуры в округе. Исторический центр, свою очередь, также неоднороден — наряду с видовыми квартирами на первой линии центральных улиц есть «убитые» квартиры в дворовых флигелях, аварийные дома и прочие «радости» старого фонда. А если Петроградский и Центральный район почете у покупателей дорогой недвижимости, то про Адмиралтейский, к примеру этого сказать нельзя.
Исторический центр представлен в основном объектами вторичного рынка, строительство или реконструкция — нечастые случаи.

Дома первичного рынка возводятся сегодня с применением новых технологий и конструктивных материалов. Больше всего Петербурге строится монолитных зданий с облицовкой из кирпича, реже — с навесными вентилируемыми фасадами или панелями. Кирпичных домов строится все меньше, их возводят всего несколько компаний. Доля панельного строительства невелика, но современные панели кардинально отличаются от прежних домов из изделий, произведенных в ДСК, — разумеется, в лучшую сторону. Причем в центре города панельное строительство запрещено. Возводимые там новые дома выполнены либо в монолите, либо в кирпиче.
Самое активное строительство дорогого жилья ведется сегодня в Петроградском районе, возводимые там дома относятся к элитному либо к бизнес-классу в соответствии с местоположением.
Вторичный рынок типового жилья в Петербурге представлен по большей части блочными и панельными домами в спальных районах — «хрущевками» и «брежневками». Считается достаточно престижным жить в «сталинке». Таких домов в городе немного — в районе Черной речки, Московского проспекта и Автово. При этом покупка квартиры в Автово не считается удачным приобретением.
Большинство дорогих квартир вторичного рынка сосредоточены в Центральном, Петроградском, отчасти Московском и Адмиралтейском районах. Это так называемые дома старого фонда, для них характерны толстенные кирпичные стены и — иногда — деревянные дореволюционные перекрытия.

Современные архитекторы, проектируя новые дома в центре Петербурга, вписывают их в окружающую застройку — таково требование городской администрации. Таким образом, внешне новостройки центра мало отличаются от исторических зданий. Стекло и металл, впрочем, тоже присутствуют, но реже.
Если требования вписать дом в окружающую застройку нет, новые дома, как правило, возводятся по так называемым индивидуальным проектам. Каждый имеет свое «лицо». Но иногда скопление неповторимых фасадов приводит к хаосу — например, так случилось на Крестовском острове, о каком-либо стиле застройки которого теперь говорить трудно.
Вторичный рынок в этом смысле более понятен, особенно если на доме висит табличка с именем архитектора, датой постройки и фамилиями бывших жильцов и владельцев. Однако квартиры в исторических домах — на любителя. В том числе по причине охранных обязательств, которые накладывает КГИОП на владельцев квартир в зданиях-памятниках.

Безусловно, техническое состояние и инженерная начинка старых домов уступают новостройкам. Хотя это относится далеко не ко всем объектам. На рынке появились дома, который специалисты называют «вторичная первичка». Это дома, построенные буквально два-три года назад, в которых осталось нераспроданными (из-за кризиса, а не из-за качества строительства!) довольно много квартир, либо дома, в которых квартиры вообще не продавались до сдачи в эксплуатацию. Объект вторичного рынка — это их формальный статус, качество соответствует новостройке.
Кроме того, в историческом центре есть некоторое количество домов, прошедших реконструкцию — старые стены наполнены новой технической начинкой. Такие дома по качеству, по крайней мере теоретически, могут превосходить новостройки.
Вместе с тем вторичный рынок нередко представлен домами, капитальный ремонт в которых случился много десятков лет назад или не случился вовсе. Инженерная начинка таких домов, как правило, требует серьезного ремонта. Однако провести ремонт не всегда получается — сопротивляются соседи, которые, например, не могут внести свою финансовую лепту в его оплату.

Таким образом, один из важных моментов для покупателей квартир — социальное окружение. Казалось бы, покупатели квартир в строящихся домах обладают примерно одинаковым уровнем доходов, следовательно, ведут примерно одинаковый образ жизни. На практике это не всегда так. Впрочем, покупатели квартир в дорогих домах действительно имеют примерно одинаковый доход, чего нельзя сказать про уровень воспитания и образования.
На вторичном рынке далеко не каждый дом обладает однородной социальной средой — скорее наоборот. И соседям, как показывает практика, найти общий язык бывает сложно. Особенно если поступило предложение скинуться на ремонт в парадной, наем консьержа и т. п. житейские мероприятия.

Парковка автомобилей — проблема, общая для разных районов Петербурга. В новостройках в спальных районах разного рода паркинги теперь стали обязательной частью проекта. В старых районах массовой застройки парковочные места на придомовых территориях тоже организуют — как правило, на месте выкорчеванных зеленых насаждений. Острее всего проблема парковок стоит для жителей исторического центра: внутренние не могут вместить автомобили всех желающих, подземные паркинги в таких домах можно организовать не всегда.

Придомовая территория вокруг новостроек, как правило, благоустроена лучше, чем окружение домов старого фонд для нее отведено больше места, дома сдаются в эксплуатацию вместе с зелеными насаждениями, детскими и спортивными площадками. Внутренние дворы старого города не дают разгуляться, хотя, если позволяет место, зелени там вполне достаточно и детские площадки присутствуют тоже.

Покупатели квартир всегда обращают внимание на наличие социальной инфраструктуры — школы, детские сады, медицинские учреждения, магазины, кинотеатры и т. д. Очевидно, что в обжитых районах таких объектов много. Однако новостройки теперь в этом смысле не отстают. Если речь идет о квартальном проекте, социальные объекты там появляются почти одновременно с жилыми — в рамках обязательств города или застройщика. И уже много лет первые этажи в жилых домах отданы под общественные функции — в том числе потому, что квартиры в первых этажах люди покупали неохотно, а инфраструктурные объекты все равно нужны.

В свою очередь, в центральных районах исчезают с проходных мест небольшие магазины с товарами повседневного спроса, на смену им приходят дорогие бутики и торговые комплексы.

Безусловно, большое значение имеет цена квартиры. Выбор в пользу первичного нередко происходит именно по причине дешевизны, особенно на ранней стадии строительства дома. Однако не надо забывать о вложениях в ремонт. Преимущество квартиры вторичного рынка в данном случае — возможность сразу заселяться, даже если сделанный прежними владельцами ремонт не очень нравится. Впрочем, теперь на первичном рынке все чаще застройщики предлагают квартиры с отделкой.

Марк Лернер,
генеральный директор компании «Петрополь»

— Вопрос, где лучше приобретать квартиру — на первичном или на вторичном рынке, — каждый решает сам исходя из целей покупки, требований к жилью и бюджета покупки.
С точки зрения цены квартиры в новостройках зачастую предпочтительнее, поскольку их стоимость ниже стоимости квартиры на вторичном рынке на 10–30% в зависимости от степени готовности дома. Именно поэтому инвестиционные покупки обычно совершаются на первичном рынке.
Покупка квартиры на вторичном рынке предполагает более широкий выбор вариантов с точки зрения местоположения, зато на первичном рынке шире выбор планировок.
Состояние дома может быть существенным минусом при покупке квартиры на вторичном рынке, например изношенные коммуникации и т. п. Социальная неоднородность соседей — также один из возможных минусов.
Юридические риски оформления покупки присутствуют как в одном, так и в другом случае. При оформлении сделки с объектами вторичного рынка рисков значительно больше. К ним можно отнести неблагоприятную историю квартиры, непогашенные долги по квартплате, риски мошенничества со стороны продавца и т. п.
Сделки в новостройках в основном защищены ФЗ-214 о защите прав дольщиков. Но необходимо тщательно выбирать застройщика и внимательно читать условия договора.

Юрий Полищук,
руководитель департамента вторичного рынка ГК «Невский Альянс»

— Все зависит от задачи, которая стоит перед человеком, покупающим квартиру. И на первичном и на вторичном рынке есть свои плюсы и минусы.
Например, плюс первичного рынка — однородная социальная среда, а если речь идет об элитном жилье, то и обособленная, закрытая территория. Можно приходить на объект целой компанией и покупать несколько квартир — организовать своеобразное дружеское сообщество. Новый дом — это современные инженерные системы. Новая квартира позволяет сделать любой дизайн.
Конечно, есть и минусы. Во-первых, современные здания не столь долговечны, как старая петербургская застройка. Я видел, как текут крыши в новых домах, обваливаются элементы фасадов, как заливает подземные гаражи на Крестовском острове.
И вопросы ремонта и эксплуатации в таких домах решаются очень тяжело: застройщик уже сдал дом и не хочет ремонтировать его за свой счет, жильцов возмущает необходимость что-то чинить, едва въехав в новый дом, — конфликт интересов налицо. Кроме того, бывают задержка сроков сдачи дома, затягивание регистрации права собственности.
На вторичном рынке все по-другому. Квартиру проверяют, право собственности регистрируют сразу. И выбор объектов на вторичном рынке более разнообразен, чем на первичном, и купить квартиру легче.
С другой стороны, можно купить дорогую квартиру и получить в соседи «люмпенов». Часто около дома негде машину поставить. Но зато ты — в центре города.

Сергей Дроздов,
генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»

— Основные преимущества вторичного рынка перед первичным очевидны. Первое — это практически отсутствие рисков. Правда, при условии проверки истории приобретаемой квартиры (а это делают все серьезные агентства в рамках своих комиссионных вознаграждений). Тогда как на рынке новостроек до сих пор есть случаи, когда покупатели не могут дождаться своей недвижимости. Впрочем, стоит отметить, что в последнее время таких ситуаций стало меньше. Скорее наибольший риск связан не с тем, что квартиру покупатель не получит вообще, а с тем, что он не увидит ее в срок, обещанный застройщиком. По-прежнему на первичном рынке задержка сроков сдачи в эксплуатацию — обычная практика. Хотя некоторые несознательные покупатели по-прежнему не обращают внимания на подмоченную репутацию застройщика, погнавшись за низкой ценой, такие ждут своих квартир годами.
Второе преимущество — возможность въехать сразу после оформления права собственности на жилье. Раньше, когда на первичном рынке практически не предлагали жилья с готовой отделкой, еще одним существенным преимуществом вторичного рынка было наличие ремонта в квартире. Ведь зачастую в случае сдачи квартиры застройщиком с так называемой черновой отделкой покупателям приходилось вкладывать в ремонт сумму, равную как минимум половине стоимости жилья. Но сейчас все больше застройщиков, особенно в классе масс—маркет, приняли на вооружение возможность сдачи квартиры с готовой отделкой. Это очень популярно среди покупателей. Более того, некоторые застройщики постоянно улучшают ее качество. Сейчас в квартире с высоким уровнем отделки можно спокойно жить, не затрачивая уйму времени и денег на ремонт.

Денис Бабаков,
коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад»

-Приобретение квартиры на вторичном рынке может быть в определенных обстоятельствах интересно покупателям в сегменте масс—маркет. На благоприятных условиях для ипотечного старта, пожалуй, плюсы покупки жилья на вторичном рынке заканчиваются. Сложностей гораздо больше — как юридических (необходимо досконально изучить историю приобретаемой квартиры), так и чисто технических: строительные технологии и инженерия совершают примерно раз в десятилетие качественный скачок, предлагая с каждый разом все более удобные условия проживания, соответствующие современным представлениям о комфорте.
Для элитного сегмента, где доля покупок с привлечением ипотечного кредита традиционно незначительна (например, у лидера рынка статусного домостроения строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» в первом полугодии 2012 года ипотечные сделки составили 4% от общего объема продаж), главное преимущество вторички вообще неактуально. А вот перечисленные выше минусы вторички, напротив, усугубляются — ведь к стандартам элитного домостроения всегда предъявляются повышенные требования. Сегодня невозможно представить статусное жилье без паркинга или современных планировок, инженерии повышенной мощности, возможности подключения системы «умный дом» и т. д. Экс-коммуналки в центре в большинстве случаев этим похвастать не могут. Остается и проблема социальной однородности — далеко не всегда соседи по подъезду будут соответствовать кругу общения статусных новоселов.
Так что сегодня квартира на вторичном рынке центральных районов Петербурга может предложить разве что хороший или даже уникальный вид из окна. Но петербургским застройщикам нового элитного жилья есть что ответить и в этом плане.

Валерий Лазугин,
заместитель генерального директора АН «Итака»

— Какое жилье лучше? У каждого клиента свое мнение на этот счет, потому что как у первичного, так и у вторичного рынка недвижимости есть свои преимущества и недостатки.
Если покупатель никуда не торопится и у него нет необходимости въехать в квартиру в ближайшее время, я бы советовал подождать и приобрести жилье на первичном рынке на этапе строительства. Сегодня рынок нового строительства предлагает огромный выбор вариантов, отвечающих любым покупательским вкусам и предпочтениям как по ценам, так и по местоположению объекта.
Объекты нового строительства продаются как с отделкой, так и без нее, что, на мой взгляд, является преимуществом первичного рынка по сравнению со вторичным. Среди безусловных плюсов новостроя можно также назвать новые коммуникации, более просторные и удобные планировки квартир и социальную однородность среди соседей.
Строительные компании охотно идут на рассрочку платежей, которую можно осуществлять до конца строительства.
Вторичный рынок тоже не лишен своих плюсов. Сегодня на выбор покупателю предлагается довольно много вариантов. Квартира на вторичном рынке — это уже готовое жилье, из чего вытекает ряд преимуществ. Время оформления сделки занимает в среднем один — два месяца, после чего покупатель получает квартиру в собственность.
Однако зачастую, чтобы жилье на вторичном рынке стало более комфортным, людям приходится делать перепланировки. А это дополнительные проблемы и согласования, которые не всегда могут увенчаться успехом. Кроме того, существуют проблемы изношенности инженерных систем дома, а также социальной неоднородности.
И даже если квартира на вторичном рынке отличается хорошей инженерией, просторной и удобной планировкой и качественным ремонтом, зачастую входные группы, лифты и парадные бывают в очень плохом состоянии. А это влияет как на комфорт, так и на стоимость жилья, если владелец соберется его продать.