Покупка квартиры в новостройке: как не ошибиться с выбором

Василий Селиванов, генеральный директор компании Setl City:
Риски при приобретении квартир на начальных стадиях строительства – сейчас это ключевой вопрос для покупателей. И риски в данном случае зависят от конкретных объектов, конкретных компаний. Существует только один способ определить, надежен или нет строящийся объект: нужно ездить на строительную площадку и наблюдать за ходом строительства. У нас есть опыт, когда новые проекты нам приходилось строить за счет собственных и заемных средств, не дожидаясь средств дольщиков. Таким образом нам удавалось соблюдать график строительства, несмотря на низкую активность покупателей. И это оправдало себя: со временем люди оценили, что независимо от кризиса и спада спроса наши объекты продолжают интенсивно строиться. Они поверили нам и пришли покупать квартиры. Но на рынке есть и другие случаи, когда люди, увидев очень низкую цену, бегут покупать, не интересуясь ни застройщиком, ни ходом строительства. И совершенно не думая о том, что если цена продажи существенно ниже среднерыночной, то такой дом застройщику просто не на что будет достроить, и когда удастся получить эту квартиру, неизвестно. Так что здесь можно сказать только одно: пора, наконец, покупателю повзрослеть, начать нести ответственность за свои решения. Потому что нельзя бесконечно обращаться с претензиями к городу и добросовестным застройщикам, чтобы они решили проблемы, которые сам же покупатель и устроил для себя.

Сергей Себелев, генеральный директор компании «Альфа-Инвест»:
В текущих условиях риски покупки квартир на ранних стадиях строительства, безусловно, предельно высоки. При достаточно привлекательной цене необходимо всесторонне оценивать надежность застройщика. Во-первых, крайне опасно совершать покупку у малоизвестного или не входящего в первую десятку или двадцатку по объему строительства застройщика. Во-вторых, именно сейчас надо настороженно относиться даже к крупнейшим застройщикам, если свыше 70 % объема их строительной программы ориентировано на жилье массового спроса.

В-третьих, в пользу выбора крупного застройщика говорит возможность опосредованного анализа его финансового состояния путем изучения соответствующих документов, которые находятся в открытом доступе, если такой застройщик размещал акции или, еще предпочтительнее, – облигации. В последнем случае из сводок новостей или прямо на сайте фондовой биржи можно почерпнуть информацию о произошедшем дефолте по облигациям застройщика, если таковой имел место. Также имеет смысл посмотреть, не планирует ли застройщик выпуск очередного облигационного займа с условием обмена облигаций нового выпуска на облигации предыдущих выпусков, что также может свидетельствовать о попытке реструктуризации долга. Котировки самих облигаций тоже могут рассказать о финансах застройщика очень много и красноречиво, если их доходность к сроку погашения значительно превышает сложившиеся рыночные ставки.

Елизавета Масалимова, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg:
Риски в элитном сегменте могут быть связаны с незначительной отсрочкой по срокам ввода объекта. Что касается юридической стороны вопроса, то в элитном сегменте существуют свои правила игры, связанные с анализом чистоты сделки и тщательной экспертизой документов, и с этой точки зрения рисков у покупателя не возникает. Можно привести пример грамотно разработанной стратегии и тактики вывода на рынок нового элитного объекта: всего за три недели с момента открытия продаж в новом строящемся элитном жилом комплексе на Крестовском острове (Diadema Club House) было продано уже 25 % квартир.

Надежность застройщика определяется его общей репутацией на рынке, поэтому неискушенному покупателю нужно обращаться к профессионалам – экспертам и консультантам рынка недвижимости. Основные риски на вторичном рынке связаны, как правило, с переоценкой квартир, что зачастую объясняется субъективной позицией собственника, которая не позволяет ему снижать цену. Это относится, прежде всего, к элитному рынку. Застройщики же на первичном рынке в этом смысле более гибки: обладая финансовыми ресурсами для продолжения строительства, они в первую очередь сами заинтересованы в предоставлении более лояльных условий покупки, которые позволят им успешно реализовать проект. Второй риск на вторичном рынке – это недоступность кредитных ресурсов, за счет которых осуществлялось значительное количество покупок на вторичном рынке.

Алена Милош, руководитель коммерческого управления компании «Петрополь»:
Основными рисками при покупке жилья на первичном рынке являются, в первую очередь, несоблюдение застройщиком установленных сроков сдачи или же невыполнение застройщиком своих обязательств по строительству дома. При этом со вступлением в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ риски двойных продаж в строящихся домах значительно снизились. Правда, касается это только небольшой группы застройщиков, работающих в рамках этого федерального закона.
Приобретение жилья на первичном рынке всегда сопряжено с определенным риском, поскольку на срок сдачи объекта влияет множество факторов, не всегда зависящих от застройщика. Сейчас ситуация усугубляется еще и тем, что даже добросовестные застройщики не всегда могут гарантировать сдачу объектов в срок. Сегодня при выборе компании-продавца необходимо не только оценить ее историю, репутацию на рынке и завершенные проекты, но и, что самое сложное, – ее возможности в сегодняшней ситуации выполнить свои обязательства по строительству объекта.

Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»:
Первый вопрос, который сейчас задают потенциальные покупатели жилья на первичном рынке: есть ли в наличии квартиры в готовых домах или объектах со сроком сдачи в текущем году. Наиболее осторожные отдают предпочтение вторичному рынку, но все-таки большинство тех, кто понимает преимущества покупки новой квартиры в доме с новой инфраструктурой, инженерными коммуникациями, однозначно выбирают жилье на первичном рынке.

Главные риски первичного рынка жилья сейчас – это недострой, длительная заморозка строительства или банкротство компании. Даже самые проблемные объекты, в том числе объекты компаний-банкротов, будут рано или поздно достроены. Однако отсутствие процедуры передачи недостроенных домов неблагополучных компаний через аукцион значительно затягивает сроки сдачи, иногда на несколько лет. В связи с этим на первый план сейчас выходит такой критерий, как надежность застройщика. В первую очередь следует обращать внимание на четыре основных фактора: наличие у застройщика государственных заказов, cтруктуру компании – преимущество за холдинговыми (или многопрофильными), наличие и объем залоговых ресурсов, необходимых для обеспечения займов и, конечно же, история и репутация компании на рынке. В дополнение к этому сейчас наметилась перспектива перехода большинства застройщиков на работу по 214-ФЗ, что позволит людям не бояться покупать квартиры и в домах, находящихся на ранних стадиях строительства.

Александр Брега, генеральный директор инвестиционно-строительной корпорации «Мегалит»:
Есть некоторые моменты, на которые стоит обратить особое внимание: активность работ на строительных площадках, ценовое поведение застройщика и, разумеется, предыдущий опыт строительства; как дополнительный фактор – что говорят, что пишут о компании в СМИ и Интернете. В самих сделках на первичном рынке ничего не изменилось, но усилились страхи. Сейчас их у покупателя два – страх падения цены и страх недостроя. Чтобы избавить покупателей от первого страха, мы вывели на рынок уникальное предложение «Пересчитываем цены вниз даже после покупки», которое действительно помогает людям решиться на приобретение недвижимости в сегодняшних условиях, в том числе в новостройках на ранних стадиях строительства. Да, сейчас надо повнимательнее выбирать, но, если принял решение о покупке, то сохранять спокойствие, не впадать в панику. И не забывать о том, что строительство предусматривает не только беспрерывное возведение этаж за этажом, но и решение различных проектно-технических вопросов, на которое требуется некоторое время. Те компании, которые успешно реализовали не один проект, никуда не исчезнут с рынка. Тем более государство сейчас активно обращает внимание на проблемы дольщиков.