Покупатель переплатил за ошибки законотворчества // «Перегретые» новостройки «остынут» не скоро

СПб. В 2006 г. наблюдались падение объемов предложения, спрос на жилье повышенной комфортности, рост активности банков.

За прошедший год рост цен составил от 110 до 119% в различных сегментах первичного рынка и 103% в предложении вторичного рынка. Начиная с середины III квартала цены приостановились, что было вызвано выводом на рынок новых объектов и традиционными предновогодними скидками.

Дефицитный комфорт

Стабилизация обусловлена снижением покупательской активности по сравнению с предыдущим периодом ажиотажного спроса, с одной стороны, и увеличением предложения — с другой (произошел вывод на рынок ранее придерживаемых застройщиками объектов). Большинство выведенных за последнее время на рынок квартир относятся к категории эконом- и среднего класса, что позволяет говорить о дальнейшем росте цен в более дорогих сегментах.

К концу 2006 г. суммарная площадь объектов на рынке составила 4,36 млн м2, что сопоставимо с показателями второй половины 2003 г., и пока не восполняет создавшийся дефицит. К началу 2007 г. в продаже находилось 2,17 млн. м2, из них половина — первичный рынок. Заявленные к сдаче в 2007 г. объекты позволяют ожидать ввода около 2 млн. м2 (без учета пригородных районов и ИЖС).

На фоне всеобщего падения объемов предложения и высокого спроса на жилье повышенной комфортности становится заметной тенденция уменьшения доли такого жилья в общей массе.

Появление в перспективе таких крупных проектов сегмента высокой ценовой категории, как «Набережная Европы», жилой комплекс на Смольной, Ушаковской набережных, Приморском проспекте, и некоторых других позволили бы подкорректировать эту картину, однако момент выхода их на рынок пока трудно прогнозировать.

Начало стабилизации, наметившейся в конце лета 2006 г., побудило многих застройщиков к разработке совместных с банками программ, позволяющих компенсировать угасание интереса инвесторов с «прямыми деньгами» приливом ипотечных покупателей. К концу года уже сформировался ряд банков, рассматривающих ипотечные заявки без справки о подтверждении доходов (даже «серых»), значительно снизился размер первоначального взноса у многих банков (до 5–10%) и увеличился срок кредитования (до 30 лет).

В сегменте массового жилья произошло увеличение предложения и закономерное снижение цены. Напротив, в сегменте комфорт-класса и в элитном с начала года существенных колебаний цен не было, поскольку число проектов здесь по-прежнему ограничено.

Ситуация на рынке жилья в прошедшем 2006 г. была показательной с точки зрения ошибок законодателей в земельной политике и правовом отношении.

Ограниченность предложения на фоне растущего спроса, обусловленного, помимо прочего, развитием схем ипотечного кредитования, а также активизацией ряда национальных программ, привела к небывалому росту цен на рынке недвижимости более чем в 2 раза. Сегодняшняя стабилизация и маркетинговые акции уже не способны вернуть ситуацию на прежний уровень, вопреки оптимизму некоторых представителей власти.

Одна из явных тенденций в 2006 г. — активное формирование сегмента загородной недвижимости. Еще в июле в пригород из Петербурга сместилась часть <недорогого> спроса. После скачка цен на городскую недвижимость покупатель обратил свой взор на ближайшие пригороды. Однако участники рынка считают ситуацию хаотической из-за наличия точечных (за редким исключением) объектов и невнятных для потребителя принципов ценообразования. Наступивший год оставляет у игроков рынка надежды на упорядочение этого процесса, появление хорошо продуманных проектов и долгожданное сегментирование на недорогое жилье, жилье бизнес-класса и элитное.

По материалам аналитического обзора корпорации «Петербургская Недвижимость», данных компании «Петрополь».

Кстати

Одна из явных тенденций в 2006 г. — активное формирование сегмента загородной недвижимости.

Есть мнение

Марк Лернер, генеральный директор инвестиционно-строительной компании «ПЕТРОПОЛЬ»:

«В прошлом году стала явной тенденция по постепенному сокращению числа участников первичного рынка Северной столицы.

Остаются только крупные игроки, у которых нет проблем с финансированием объектов ни на этапе приобретения участков, ни на этапе реализации проектов. Компании, строящие два-три объекта вследствие изменения процедуры получения пятен под застройку, не имеют возможностей для развития и уходят потихоньку с рынка.

Уже сейчас для большинства компаний деньги, полученные от договоров долевого участия, являются далеко не единственным источником финансирования строительства. Многие дома продаются не с котлована, а с первых этажей, при этом доля средств дольщиков редко превышает 60% и в будущем будет сокращаться еще сильнее».

Эдуард Тиктинский, генеральный директор Холдинга RBI:

«Нужно отметить разработку и принятие ряда законодательных инициатив, важных для работы стройкомплекса, начало реализации крупных инвестиционных проектов, где партнером города выступают как российские, так и западные инвесторы.

Был предпринят ряд шагов и для решения одной из острейших проблем рынка недвижимости Петербурга — сокращающегося объема предложения, вызванного в первую очередь недостатком инженерно подготовленных территорий, а также недостаточным финансированием этой составляющей.

Если говорить о перспективах развития массового рынка, с наименьшим объемом предложения этот сегмент столкнется в 2008 г. В 2007 г. цены продолжат рост, но не так активно, как летом 2006 г., среднее значение цены 2–2,5 тыс. за 1 м²».