Покупатель меняет приоритеты

Пристрастия покупателей на рынке недвижимости меняются: в низком ценовом сегменте все больший интерес вызывает первичный рынок, куда покупатели перетекают со вторичного. В более дорогом сегменте спрос смещается на вторичный рынок — туда с первичного движется «встречный поток».

О том, что на рынке недвижимости Петербурга отмечено активное перетекание спроса со вторичного рынка на первичный, заявил главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев на конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования», которая прошла в рамках выставки-семинара «Жилищный проект» (организован Группой компаний «Бюллетень Недвижимости»). По его словам, снижение спроса на дешевое жилье на вторичном рынке свидетельствует о том, что категория покупателей, которую привлекает этот сегмент, перенесла свой интерес на первичный рынок.

«Да, действительно, такая тенденция существует. Она обусловлена предложениями, от которых трудно отказаться. Ряд проектов-миллионников предлагают квартиры со стоимостью метра примерно 50 тыс. руб. На рынке вторичной недвижимости наиболее интересные варианты раскуплены, что заставляет клиентов ориентироваться на вложения в долевое строительство», — подтверждает Владимир Спарак, заместитель генерального директора агентства недвижимости «АРИН». С коллегой согласен заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов: «Перетекание спроса со вторичного рынка на первичный — вполне естественный процесс. В прошлом году из-за недоверия к строительным фирмам был небольшой „переток“ с первичного рынка на вторичный. Сейчас же идет обратный процесс, и доверие к первичному рынку восстанавливается. Вторичный рынок примерно в два-три раза превосходит первичный по количеству сделок, это уменьшает спрос и не позволяет ценам расти. Данный процесс неустойчив, но предложение увеличиваться не будет».

«Поскольку ГК „ЦДС“ работает исключительно на первичном рынке, происходит ли сейчас активное перетекание со вторичного, мы определить не можем, но косвенно это подтверждается существенным увеличением объемов спроса в последние месяцы в сегменте „эконом“, в котором мы возводим большинство наших объектов. Особенно это было заметно в феврале и марте текущего года», — говорит заместитель начальника отдела продаж Группы компаний «Центр долевого строительства» Сергей Терентьев.

Если обобщать мнения экспертов, первопричин — две: цена и местоположение. В сегменте массового жилья застройщики предлагают квартиры более высокого класса по более низким ценам. Преимущества вторичного рынка — ограниченность локаций недорогого предложения на окраинах города, а также желание покупателей приобрести жилье в конкретном месте.

Высокая конкуренция
Кризис если и не научил застройщиков работать, то — определенно — подтолкнул к снижению цен. Большой объем жилья на первичном рынке, выведенный на продажу разными строительными компаниями, создает высоко конкурентную среду, что заставляет застройщиков очень внимательно подходить к своей ценовой политике, соответственно, минимизировать прибыли компании и обеспечивать, таким образом, продажи. В свою очередь, это повлияло на существенное уменьшение цен на первичном рынке — они стали ниже цен на аналогичные по площади и качеству вторичные объекты.

«Тенденция снижения цен обусловлена изобилием качественных и доступных предложений на рынке строящейся недвижимости. Кроме того, оживление и динамичный рост рынка ипотечного кредитования, снижение процентных ставок и суммы первого взноса по кредитам на приобретение квартир в новых домах, разумные и выгодные системы рассрочек делают покупку жилья в новостройке доступной большинству петербуржцев. Безусловно, особенно привлекателен рынок новостроек эконом-класса. Такая тенденция будет существовать, пока есть спрос на недвижимость в данном сегменте», — считает Ирина Румянцева, руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака».

«Особенно высоким спросом в новостройках сейчас пользуются квартиры небольших метражей, квартиры-студии, которых на вторичном рынке мало. Возросшие продажи в проектах-миллионниках как раз подтверждают действие всех перечисленных факторов», — подчеркивает Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь».

Помимо этого на первичном рынке гораздо больше стимулов для покупателей, чем на вторичном: кроме ипотеки есть программы рассрочек, маркетинговые акции, в ходе которых покупателям предлагают скидки или «место в паркинге в подарок» и т. д. «Сейчас покупателям предлагают достаточно большое количество объектов в высокой степени готовности или даже введенных в эксплуатацию. Их можно приобрести на условиях рассрочки. Например, наша компания предоставляет рассрочки, в том числе беспроцентные, на срок до пяти лет, что крайне интересно покупателям, решающим свой жилищный вопрос, но обладающим ограниченной суммой для входа на рынок», — говорит Терентьев.

«Малая родина»
С другой стороны, и низкие цены первичного рынка, и высокие суммы вторичного — не константа. «В скором времени эта тенденция может измениться, поскольку цены на первичном рынке начали расти», — предполагает генеральный директор ОО «Центр развития проектов „Петербургская Недвижимость“» Олег Пашин. «Ментальность наших сограждан такова, что до последнего момента они не будут готовы снижать стоимость своих предложений на вторичном рынке, а, соответственно, их предложения не конкурентоспособны по отношению к эконом-предложениям на первичном рынке. До тех пор пока не произойдет понижения цен на вторичном от частного сектора, первичный рынок будет поглощать максимальный объем спроса в эконом-классе», — полагает Александр Завьялов, генеральный директор A&A Group.

Риэлторы не уверены в окончательной победе первичного рынка над вторичным. «Чтобы сказать что-то определенное, нужно знать данные по регистрации сделок, которые сейчас, увы, недоступны. Соотношение спроса, по моим наблюдениям, на первичном и вторичном рынках составляет 30% и 70% соответственно. Я считаю, что сегодня нет явного ухода в дешевом секторе со вторичного на первичный», — говорит Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. Кроме того, по мнению эксперта, за вторичный рынок — ментальность и любовь петербуржцев к «своему двору». «Большинство покупателей квартир в проектах комплексного освоения территорий (КОТ) — приезжие из других городов либо те, у кого нет представления о „малой родине“ — своем дворе, микрорайоне, где он вырос. В то же время есть масса людей, которые совершают переезды в пределах одного района и зачастую покупают квартиры на вторичном рынке. Так, если я хочу жить возле Парка Победы, то единственный вариант — вторичный рынок», — считает Щегельский.

Комфортная вторичка
В высоком ценовом сегменте ситуация обратная — спрос с первичного рынка утекает на вторичный. Как говорят эксперты, у застройщиков практические не осталось квартир, отвечающих требованиям покупателей, поэтому спрос смещается на вторичный рынок. При этом по большей части спрос сосредоточен на домах, построенных в последние пять-семь лет.

«В комфорт-классе покупательская способность граждан растет, и, имея достаточные средства, покупатели в сегменте „комфорт“ отдают предпочтение новому жилью на вторичном рынке — уже достроенным квартирам, которых сейчас предлагается немало», — рассуждает Пашин.

По мнению девелоперов, тенденция перетекания покупателей на вторичный рынок не касается застройщиков, которые работают в сегменте готовых квартир комфорт-класса. «Что касается квартир комфорт-класса — той ниши, в которой работает „Строительный трест“,-то их обычно приобретают более обеспеченные люди, нацеленные на улучшение жилищных условий. Эти покупатели не хотят ждать слишком долго, поэтому зачастую обращаются к готовым домам. На рынке новостроек им прежде всего интересны проекты с продуманной концепцией, обширной инфраструктурой, качественной архитектурой и квартирографией. Такие объекты будут пользоваться спросом всегда, и в нашей компании, по сравнению с 2010 годом, объем сделок вырос на 30%», — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

«Покупатели, заинтересованные в более комфортном жилье, действительно ищут и приобретают квартиры на вторичном рынке, и происходит это потому, что почти все новое строительство ведется в сегменте „эконом“. То есть покупатели вынуждены искать варианты на вторичном рынке. Но в целом, как в эконом-классе, так и в сегменте более комфортного жилья, вторичный рынок по-прежнему играет ведущую роль», — уверен Лернер.

Торжество справедливости
В нынешнем его состоянии рынок строящейся недвижимости похож на змею, которая пожирает саму себя, — спрос растет из-за низких, по сравнению со вторичным жильем, цен, но запаса ликвидных квадратных метров, которые накопились за время кризиса, уже не хватает. Возникает дефицит, цены начинают расти, и преимущества (кроме качества) исчезают. С другой стороны, резко нарастить объемы дешевой застройки девелоперы в данный момент не могут, во всяком случае без потери качества строительства. В итоге долго удерживать повышенный спрос на рынке вряд ли получится. И роль вторичного рынка в жилой недвижимости остается решающей.