Петербургским строителям удалось внести поправки в ФЗ–214

Петербургским строителям удалось внести поправки в ФЗ–214. Отрасль ждала этого 3 года. Уже в следующем году все российские застройщики избавятся от двойного налогообложения при строительстве социальной инфраструктуры и сэкономят миллиарды рублей.  

Минстрой внес в правительство РФ поправки в ФЗ № 214 "О долевом строительстве", которые подготовили в том числе члены Объединения строителей Санкт–Петербурга. Ожидается, что Госдума РФ примет их до конца года. Уже в следующем году девелоперам не надо будет дважды платить налоги при возведении социальной инфраструктуры.

Только это нововведение, по экспертным оценкам, сэкономит петербургским строителям несколько сотен миллионов рублей ежегодно, а в масштабах страны экономия составит миллиарды рублей. Параллельно закон ужесточит требования к открытости строительных компаний и усилит их ответственность перед дольщиками. В частности, средства граждан будет запрещено привлекать по схеме ЖСК.

Встретились — поговорили

На прошлой неделе на сайте правительства РФ появился проект поправок в ФЗ–214, внесенный Минстроем РФ. До 9 декабря их будет обсуждать строительная общественность, после чего поправки рассмотрит Госдума РФ. В проекте есть ряд важных пунктов, появление которых пролоббировали строители Петербурга, а именно президент Объединения строителей СПб Александр Вахмистров. Вахмистров много лет был строительным вице–губернатором Петербурга, а до недавнего времени возглавлял крупнейшую строительную компанию города — "Группу ЛСР". Участники рынка рассказали, что именно ему удалось донести позицию петербургских застройщиков до федерального руководства, и связывают это с 20–летним опытом работы топ–менеджера во власти. Александр Вахмистров подтвердил "ДП", что для этого встречался с замминистра строительства и ЖКХ Натальей Антипиной. "Мы по своей инициативе вышли на федеральный центр. И наши предложения попали в конечную редакцию одобренных министром поправок в ФЗ–214. Ожидается, что Госдума примет их до конца года", — говорит Александр Вахмистров. Он подчеркнул, что пока уровень административных барьеров в Петербурге один из самых высоких в стране (см. "Основные бюрократические препоны..."). "Действие поправок коснется только новых строительных проектов. Но и это значительно улучшит ситуацию в отрасли", — уверен Вахмистров.

В Минстрое на запрос "ДП" о поправках не ответили. Но в секретариате первого вице–премьера Игоря Шуваловавчера подтвердили, что поправки в ФЗ–214 внесены в правительство РФ.

Социалка по закону

Самая важная для строителей корректировка позволит относить расходы на строительство социальных объектов на их себестоимость. Раньше такие объекты строились за счет городского бюджета. Но в 2012 году, на фоне резкого снижения поступлений в бюджет по налогу на прибыль, Смольный от участия в проектах отказался. Застройщикам предложили строить инфраструктуру за свой счет. С 2013 года соответствующее соглашение со Смольным подписали 79 городских застройщиков по 155 объектам.

Поправки в закон позволят строителям направлять на возведение инфраструктуры средства дольщиков, которые до сих пор можно было расходовать только на строительство самого жилья и инженерии.

"Без этого возникает эффект двойного налогообложения. Мы строим жилье, заняв деньги в банке, продаем его и платим налог на прибыль. А потом из чистой прибыли финансируем строительство инфраструктуры, дарим ее городу и снова платим налог "с подарка" — НДС. Так что инфраструктура получается почти на 40% дороже, чем если бы город строил ее сам", — поясняет гендиректор Объединения строителей СПб Алексей Белоусов. Только благодаря этой поправке, по его словам, расходы строителей снизятся на сотни миллионов рублей в год, что поддержит их бизнес в кризис.

Ради безопасности

Поправки также усилят защиту дольщиков и ответственность строителей перед ними.

Во–первых, предлагается запретить привлечение средств граждан по схемам жилищных сертификатов и ЖСК. Их доля в общем объеме строительства оценивается в 7 – 10%. Но такие сделки законом не защищены. Хотя те, кто работает по схеме ЖСК, в необходимости поправок не уверены. "Схема ЖСК не страшнее долевки. И гораздо более гибкая. Если ее отменят, минусов будет больше, чем плюсов", — говорит Михаил Медведев, президент ГК "ЦДС".

Во–вторых, застройщиков обяжут ежеквартально отчитываться о расходовании средств дольщиков за себя и своих подрядчиков. За нецелевое использование денег или привлечение их в обход закона предусмотрены огромные штрафы (до двукратного возмещения нецелевых трат).

В–третьих, уставный капитал застройщиков требуют увеличить до 50 млн рублей (сейчас он может быть и 10 тыс. рублей, что не позволяет оценить надежность компании), а строительные холдинги обяжут брать на себя ответственность по всем стройкам, которые ведут их дочерние структуры. Актуальность этой поправки наглядно иллюстрирует скандал с ГК "Город" в Петербурге. Каждый проект этого девелопера был оформлен на отдельное юрлицо. И когда грянул гром, оказалось, что холдинг не несет перед дольщиками ответственность имуществом за рамками конкретных фирм. Хотя такое имущество есть.

Страховку оплатит дольщик

ФЗ–214 был принят в 2004 году и считается плодом активности банковского лобби (его вносил на рассмотрение парламента не строительный, а финансовый комитет Госдумы РФ. — Ред.).

Застройщики, которые вынуждены по нему работать, сначала восприняли его в штыки, поскольку документ загонял их в кабалу банковского кредитования. Но со временем 90% застройщиков страны перешли на работу по этому документу, оценив его защитные механизмы. С 2006 года проявившиеся недостатки ФЗ–214 корректируют поправками. К настоящему моменту их принято более 10.

Поправка, предложенная петербуржцами в новую редакцию ФЗ, должна еще больше снизить влияние банков на отрасль. Она предлагает с 2017 года переложить ответственность по страхованию договоров долевого участия на плечи дольщиков. В результате строителям не придется тратить по несколько миллиардов рублей в год на банковские гарантии и страховки, без которых сделки не регистрирует Росреестр. "Это логично, ведь именно дольщики получат страховку, если дом не будет построен. Удорожание "квадрата" в этом случае может составить от 0,5 до 1%", — говорит директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко.

Главное — вовремя

Строители считают перечисленные поправки своевременными. "Они станут серьезной поддержкой отрасли в кризис", — говорит исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной. По подсчетам экспертов, поправки помогут удержать маржу строительного бизнеса на нынешнем уровне — около 10 – 15%.

С начала года на фоне падения спроса на жилье и роста себестоимости строительства маржа строителей стала падать. "Любая поддержка государства в такой ситуации — это благо. Надеюсь, поправки не застрянут на стадии идеи", — заключил исполнительный директор "Ойкумены" Роман Мирошников.

Совершенно нормально, что строители лоббируют свои интересы и не ждут помощи от городских властей. Еще раньше надо было это делать. Я приветствую поправки, особенно о социальной инфраструктуре. Это не просто назревшая, а перезревшая история. Эта поправка позволит застройщикам не поднимать цены на жилье даже в условиях роста себестоимости и оставаться на плаву. Но я не сильно верю в близкий хеппи–энд. Правки надо не только внести, но и принять. А это, как показывает практика, совсем не простое дело.

Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь"