Петербургские строители рассказали о наболевшем

Строительный рынок Петербурга, как и вся экономика страны, переживает переходный период. Чтобы разобраться в происходящих переменах, "Деловой Петербург" собрал ведущих игроков строительного рынка и экспертов на строительную конференцию и обсудил с ними актуальные для рынка проблемы.

Одна из самых важных тем последнего года — взаимодействие строителей и монополистов. Особенно много проблем накопилось у компании "Ленэнерго", где недавно сменилась команда руководителей. Как сообщил гендиректор "Объединения строителей СПб" Алексей Белоусов, у "Ленэнерго" более 1,5 млрд рублей долгов по подключению строительных объектов в Петербурге со сроком ввода в 2015 году. А по объектам с вводом в следующем году — в 2 раза больше. "После смены руководства в компании работы прекратились. Это очень нервирует застройщиков, которым приходится отвечать перед дольщиками за срыв сроков реализации проектов", — констатирует Алексей Белоусов.

Заместитель гендиректора "Ленэнерго" по перспективному развитию Анна Конева сообщила, что компания проводит аудит заключенных ранее договоров и готовит списки по долгам за техприсоединение, чтобы включить эти расходы в адресную инвестиционную программу, которая сейчас верстается. "Она будет готова к 1 ноября. Это будет открытый документ", — сообщила Анна Конева. По ее словам, простая камеральная проверка договоров выявила много нарушений, допущенных прошлым руководством "Ленэнерго". "Много договоров, оплаченных, допустим, на подключение 1,5 МВт, а закрытых на 2 МВт. И куда делись еще 0,5 МВт — непонятно. На август у нас были убыточные договоры на 8 млрд рублей. Но в результате аудита удалось снизить стоимость убыточных договоров до 2 млрд рублей", — сообщила Анна Конева.

По ее данным, по состоянию на 1 сентября 2015 года у "Ленэнерго" 39,9 тыс. просроченных договоров. Их них 34 тыс. — в Ленобласти (в основном мелкие объекты). И в будущем "Ленэнерго" планирует заключать по 15 тыс. договоров на техприсоединение ежегодно. "В этом году мы получим 32 млрд рублей из федерального бюджета на закрытие в том числе образовавшихся ранее долгов. Половина этой суммы пойдет на погашение долгов по объектам Ленобласти, половина — по объектам Петербурга. Перераспределить эти деньги в другой пропорции мы не сможем. Поскольку субъекты-соседи на это не идут. Каждый стремится решить свои проблемы и ждать не готов", — сообщила Анна Конева. Она добавила, что в "Ленэнерго" будет создана контрольно-мониторинговая группа с участием основных застройщиков Петербурга. Члены этой группы будут в том числе участвовать в обсуждении последовательности подключения объектов, перед которыми у монополиста есть долги.

У ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" другие сложности. Директор департамента по реализации подключений «Водоканала» Андрей Леушкин рассказал, что "Водоканал" собирается с 2016 года пересматривать тарифную политику. И сейчас готовит обоснование повышения существующего тарифа. "Подключение мощностей более 10 м3 в нашем городе обходится в 11 тыс. рублей. Ставка не отвечает потребностям времени. В той же Москве за подключение платят 70 тыс. рублей", — рассказал он, добавив, что согласования на подключение теперь выдает комитет по энергетике и инженерному обеспечению Смольного (а особенно крупные подключения должны получить одобрение на уровне вице-губернатора). "Это новое для нас дело — разбираемся. Есть задержки. Но мы работаем над их устранением", — сообщил представитель комитета.

КОТы в группе риска

Строители также обсудили перспективы развития проектов комплексного освоения территорий (КОТ) в условиях изменившейся экономической конъюнктуры. По прогнозу, в этом году объемы продаж жилья сократятся по сравнению с прошлым годом на 30-50%. Многие строители переносят сроки запуска новых проектов. В том числе и проектов КОТ, которые лишены поддержки власти. Чиновники настаивают на понижении этажности таких проектов, уменьшении плотности их застройки, при этом увеличивают социальную и инфраструктурную нагрузку на застройщиков. "Банки, даже такие крупные, как Сбербанк, не готовы финансировать строительство некоммерческих объектов. Это реальный трабл для строителей. Мы не можем делать заимствования на внутреннем рынке — проектное финансирование получить практически невозможно. А субсидирование ипотеки — это скорее психологическая мера, а спрос она поддерживает недостаточно. Но пока мы живы, мы все равно будем строить. В том числе и проекты большого формата", — говорит директор по строительствуMirland Development Лев Марголин.

Вице-президент союза "Строительный ресурс" Владимир Шахов подчеркнул, что проекты КОТ — это проекты, в которых можно создавать не просто объекты недвижимости, а комфортную среду для проживания людей. "Это капиталоемкие проекты, рассчитанные на годы. Им особенно важна стабильность законодательства. А также грамотный расчет всех внутренних процессов. Чтобы его ускорить и упростить, мы разработали национальные стандарты, закрепляющие методические основы оценки деловой репутации во всех сферах предпринимательской деятельности, которые сейчас активно внедряем. Системой оценки нематериальных критериев компаний заинтересовались коллеги из Германии и Китая, а также Республики Беларусь", — сообщил он.

По словам гендиректора "ЮИТ Санкт-Петербург" Михаила Возиянова, реализацию проектов КОТ ставят под удар последние инициативы властей Петербурга. "КОТы — это проекты лет на пятнадцать. Рассчитывая их экономическую эффективность, застройщики закладывают риски различных кризисов. Но не такое радикальное изменение правил игры, как единовременное ограничение высотности застройки 40 метрами по всему городу и уменьшение плотности в уже согласованных проектах. На реализацию таких идей нужно несколько лет. Переходный период должен быть не менее 5 лет. Мы пытаемся объяснить это власти, но диалог слабый", — сетует Михаил Возиянов. С коллегой согласен руководитель аналитического центра "Главстрой СПб" Петр Буслов. "Конечно, такого как в 2008 году, когда с рынка ушло 18% компаний, в этот кризис не будет. Но все равно время непростое. И сейчас начинать проекты КОТ с нуля очень рискованно. Власти должны бы поддерживать в такой ситуации застройщиков, а не усложнять им жизнь", — считает он.

На рынке земли — время покупателя

Обсуждая развитие земельного рынка в Петербурге и Ленобласти, эксперты отметили изменение подхода к переговорам и самого характера сделок с землей. "На рынке стагнация. В том числе и на земельном. Покупатели и продавцы не могут договориться по цене. Возможности первых и ожидания последних совпадают редко. Поэтому сделок мало. Но и качественное предложение — с инфраструктурой и готовой документацией — тоже в дефиците", — говорит гендиректор "Старт Девелопмент" Сергей Хромов.

"Лендлорды и строители как две параллельные прямые — сейчас не пересекаются. А причина в том, что владельцы участков под жилье хотят заработать на своем активе столько же, сколько можно заработать на его девелопменте. Поэтому растет доля партнерских и бартерных сделок с землей. Правда, это не касается земли под коммерческие объекты — здесь интенсивность переговоров не снижается. Но в целом по рынку ситуация более сложная, чем в 2008 году: нет ощущения, что уже через полгода станет легче, несмотря на то что наши уважаемые политики заявляют, что дно кризиса мы уже миновали", — говорит гендиректор Hansa Group Олег Барков.

C коллегой согласен гендиректор "Петрополя" Марк Лернер. По его словам, в последнее время в продаже появились хорошие участки земли, даже с разрешением на строительство (хотя основной вал земельного предложения — пятна с разными кривыми ситуациями), но исчез денежный спрос — покупатели готовы платить за пятна максимум 200 млн рублей. "Так что миллиардных сделок, которые заключались в городе еще недавно, мы в ближайшее время не увидим", — констатирует Марк Лернер. Он подтвердил тенденцию на партнерские схемы. "Это связано с дефицитом проектного финансирования. А строительство жилья исключительно на денежный поток от продаж в ситуации падающего спроса — очень рискованная история", — говорит он. При этом эксперт указывает на новый тренд. "Собственники земли стали чаще выходить из проектов через их реализацию. Не могут продать землю годами — начинают думать о том, чтобы построить там объект самостоятельно. Еще 2 месяца назад таких историй почти не было. Но сейчас довольно много", — отметил Марк Лернер.

По словам председателя совета директоров "Лидер Групп" Александра Рассудова, в Ленобласти ситуация с землей и с самим строительством гораздо лучше, чем в Петербурге. "Там понятные правила игры, и есть адекватные землевладельцы, готовые давать рассрочку и идти навстречу покупателю. Так что строители могуть и просчитать свои риски, и получить приемлемую экономику проектов", — говорит он.

С коллегой согласен гендиректор "УНИСТО Петросталь" Арсений Васильев: "Город перестал продавать землю под строительство, поскольку не хочет множить конфликты с застройщиками. Ведь велика вероятность, что продадут по одним условиям, а потом правила игры поменяются". По его мнению, сейчас на рынке земли — время покупателя. "И многие компании, в том числе и мы (хотя мы обеспечены землей на 4-5 лет вперед), продолжают искать варианты для пополнения земельного банка", — отметил Арсений Васильев.

Инновации не ради быстрой выгоды

Обсудили участники конференции и актуальную тему инноваций в сфере строительных материалов. Застройщики активно изучают и внедряют новые технологии. Это, с одной стороны, вынужденная мера, связанная с активным импортозамещением на фоне санкций. С другой — экономически оправданный шаг, который позволит минимизировать строительную себестоимость, рост которой, по прогнозам, в этом году составит 10-15%.

Снижать себестоимость, по словам гендиректора "ФиннПанель" Вячеслава Засухина, могут новые технологии, в частности панельного домостроения. "Они увеличивают скорость строительства в 2 раза, при этом никогда не догадаешься, что дом панельный, — так эстетично он выглядит", — говорит он. Вячеслав Засухин добавил, что отечественные материалы часто не хуже европейских. "Наши панели, например, поставляются на экспорт — в Скандинавию. Правда, справедливости ради, надо сказать, что это, пожалуй, первый случай в истории отечественного панельного домостроения", — отметил он.

Гендиректор "Н+Н" Надежда Солдаткина отметила, что внедрение инновации в строительной отрасли — это постоянный и небыстрый процесс. "Те, кто уделяют инновациям время и деньги, не думают о быстром снижении себестоимости. Они работают на будущее. Ведь мы строим дома, которые должны стоять много лет. И людям там должно быть уютно", — отмечает она.

Гендиректор компании "Решение" Александр Батушанский отметил, что современные строители мало думают об инновациях. "Они строят, из чего умеют, и то, что хорошо продается. Требования диктует потребитель. Так что развитие инноваций зависит и от потребностей аудитории", — отмечает он. И добавил, что в той же Европе основные инновации сейчас — это строительство из дерева и стеклобетона. "Люди делают упор на здоровый образ жизни и возвращаются к истокам", — заключил он.