Петербургские девелоперы начинают строить типовые дома из-за падения спроса

Падение спроса на жилую и коммерческую недвижимость заставляет девелоперов искать способы снижения себестоимости строительства и переходить на типовые проекты.  

Из–за снижения спроса на жилье и коммерческие площади в 2015 году ожидается спад оборота рынка недвижимости Петербурга на 20%, до 300 млрд рублей. Кризисные явления заставляют девелоперов искать способы оптимизации затрат на возведение объектов. В каждом сегменте недвижимости свои инструменты снижения издержек: одни экономят на строительных материалах и подрядчиках, другие создают типовые проекты (см. "Как можно снизить..."). Только на этих позициях застройщики могут сэкономить до 50% от себестоимости проекта.

Кризис, да не тот

В этом году спрос на жилье снизился на 30–50%. Одновременно выросла себестоимость строительства, что сократило маржу девелоперов до 20%, хотя до кризиса она достигала 50%. Поскольку повышать цены на падающем рынке невозможно, многие компании пытаются восстановить маржу за счет оптимизации затрат.

В частности, они стали реже приобретать землю под новые проекты — содержание купленной впрок земли обходится дорого. "Исчез денежный спрос на участки. Поэтому лендлорды чаще соглашаются на партнерские схемы или реализуют проекты собственными силами", — говорит Сергей Терентьев из ГК "ЦДС".

Многие меняют технологию работы. Гендиректор ООО "ФиннПанель" Вячеслав Засухин уверен, что доля панельного домостроения уже через 2 года может увеличиться в 2 раза и достигнуть 40% от общего объема новостроек. "Эта технология позволяет уменьшить время строительства на 20–30%. А время — деньги, особенно в кризис", — поясняет он.

В 2015 году стоимость строительных материалов и оборудования подорожала в среднем на 10%, отмечает Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс». "Есть риск, что вырастет цена самих квартир или же девелопер может использовать менее качественные и более дешевые материалы. Но этот путь может оказаться ложным, а принятые решения сыграть в убыток", — считает он.

Около 40% девелоперских компаний города, по данным Александра Матеши из компании "Еврострой–Развитие", уже создали собственные генподрядные подразделения. "Это позволяет экономить 3–7% от стоимости проекта", — говорит он. Гендиректор Setl City Илья Еременко сообщил, что дополнительную экономию дает и создание собственной проектной архитектурной группы. "Мы ее создали в этом году, чтобы строить дешевле и быстрее за счет оптимизации управленческих процессов", — отмечает он.

Изменяется также девелоперский продукт. Но сейчас застройщики идут иными путями, чем в прошлый кризис, когда они стремились повысить доходность проектов за счет отказа от отделки квартир и сокращения их площадей. В кризис 2009 года 88–92% от общих объемов первичного жилья продавалось без отделки. Такие квартиры стоили дешевле, что помогало удержать спрос. Сейчас застройщики не спешат расставаться с отделкой (таких квартир в продаже 33–40%), хотя допускают снижение доли таких проектов в будущем. "Мы практически не строим квартиры с отделкой и в кризис точно не будем менять эту позицию. А компании, которые традиционно сдают такое жилье, сохранят эту опцию, поскольку это хороший маркетинговый прием", — рассуждает совладелец "Дальпитерстроя" Аркадий Скоров.

Квартирография во время прошлого кризиса резко изменилась: выросло число однокомнатных квартир и студий — их доля на рынке доходила до 75–80% от общего числа проектов. Такое жилье покупали в основном инвесторы — их было около 10% от всех покупателей.

В нынешний кризис доля инвестиционных сделок практически сошла на нет, и спрос на мелкую нарезку упал. Сейчас застройщики стремятся увеличить долю жилой площади в домах за счет проектных решений, но число комнат в квартирах при этом не уменьшается.

В премиальной недвижимости происходит оптимизация сервиса и инфраструктуры в объектах, добавляет Игорь Оноков. "Нужно закладывать в проект только то, что необходимо потребителю для комфортной жизни. Зачастую не все элементы практичны и востребованы. К примеру, сигарные или биллиардные комнаты отошли на второй план. Это дополнительный атрибут, который, возможно, принесет дополнительный комфорт, но это совершенно не значит, что им будут регулярно пользоваться", — поясняет Оноков.

Коммерция в упадке

Девелоперы коммерческой недвижимости оказались в еще более тяжелой ситуации — строительство офисов, складов и магазинов упало намного заметнее. Так, по данным JLL, с начала 2015 года в Петербурге было открыто только два новых торговых объекта площадью 42,4 тыс. м2. Для сравнения: в 2014 году было открыто около 90 тыс. м2 торговой недвижимости, что на 68% меньше, чем в 2013–м (280 тыс. м2).

Складской рынок просел на 61% по сравнению с 2014 годом: план по вводу новых хранилищ на текущий год — лишь около 150 тыс. м2 против более чем 400 тыс. м2 в прошлом. Бизнес–центров будет построено на 5% меньше, чем в 2014 году: 206,5 тыс. м2 против 219 тыс. м2.

В компании STEP считают, что улучшить ситуацию может переход на возведение типовых объектов. В них долю арендопригодных площадей можно увеличить на 10–15% за счет продуманных технических и планировочных решений, а себестоимость строительства снизить на 40–50%.

"Например, использование колонн с определенным шагом позволяет упростить перекрытия, следовательно, ускорить и удешевить строительство. Применение стеклопакетов оптимального размера сократит отходы стекла и алюминия на производстве и уменьшит затраты на фасад", — поясняет Кайл Патчинг из компании STEP.

В итоге, например, типовой бизнес–центр на шесть–восемь этажей площадью 12–15 тыс. м2 обойдется инвестору примерно в 1 млрд рублей. Для сравнения: в строительство бизнес–центра Quattro Corti площадью 11 тыс. м2 было вложено около 2,8 млрд рублей. Аналогичны расчеты и для стандартных торгового и складского комплексов. "Окупаемость подобных объектов наступает быстрее за счет увеличения площади сдаваемых в аренду помещений и составляет около 5 лет против обычных 7–8. Кроме того, переход на типовые проекты может сократить срок проектирования на 2 месяца, что также приблизит выход на окупаемость", — говорит Патчинг.

Типовая реальность

Тем не менее девелоперы убеждены, что возвращение к типовым проектам из советского прошлого невозможно.

"Застройщики стараются оптимизировать издержки и за те же деньги хотят получить большее. Но индивидуальные проекты не уйдут с рынка, потому что они позволяют получить максимальную прибыль", — отмечает архитектор Сергей Цыцын. С ним согласен управляющий сетью бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин.

Объекты сети всегда отличались богатой отделкой, теперь за нее заплатят подрядчики. "Мы не будем ухудшать качество бизнес–центров за счет экономии на проектировании и отделке. Оптимизации мы будем добиваться за счет снижения прибыли подрядчиков. Они уже готовы работать не за 30% прибыли, а за 10%", — говорит Дмитрий Золин.

Однако на условиях анонимности участники рынка рассказывают, что застройщики уже вовсю отказываются от дорогих отделочных и строительных материалов, переходя на более дешевые аналоги. Это почувствовали и производители.

Например, финская компания Paroc (выпускает элитные теплоизоляционные материалы), которая собиралась расширять производство в России, отказалась от этих планов из–за спада спроса.

Что касается перехода на типовые проекты, то некоторые компании уже внедряют их для сегмента масс–маркет. Например, по такому пути идет ГК "Эталон", которая, впрочем, отказалась от комментариев.

"Типовое строительство — это обычная практика. В массовом сегменте других вариантов просто не существует. Современные строители используют советские наработки и тиражируют собственные удачные идеи. Есть и зарубежный опыт: в скандинавских странах, на которые мы во многом ориентируемся, строят много типового жилья", — заявил гендиректор Hansa Group Олег Барков.

В конечном итоге покупателям нужны квадратные метры, а не проектные излишества, признают эксперты.

Марк Лернер, гендиректор компании "Петрополь": «Применение проектов повторных решений — когда в одном проекте есть несколько типовых очередей — позволяет сэкономить прежде всего на проектировании. Но возможность их тиражирования зависит от конфигурации и размера земельных участков. А они разные — это серьезное ограничение. Не думаю, что применение типовых решений примет более массовый характер. Но изменится отношение застройщиков к реализации таких идей. Даже в таких проектах они будут делать все более тщательно и осознанно. В ситуации повышенной конкуренции это жизненно необходимо».