Первичный рынок: всплеск на миллион

На фоне президентских выборов и грядущей отмены долевки рынок новостроек оживился – в первом квартале было реализовано 1 млн кв. м жилья. На повышение покупательской активности застройщики отреагировали ростом предложения.

Первый квартал 2018 года для первичного рынка выдался в целом удачным: одни девелоперы отмечали стабильный уровень спроса, другие – довольно существенный рост продаж.

ВНЕШНИЙ ФАКТОР

Как всегда, наиболее интересны показатели компаний с публичной отчетностью – их цифры всегда служили своего рода индикаторами состояния рынка.

Так, «Группа ЛСР» в I квартале 2018 года реализовала 160 тыс. кв. м – на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Более половины сделок пришлось на петербургские новостройки – здесь рост числа контрактов составил 5%. При этом основной объем выручки принес сегмент масс-маркет, а сделки с дорогим жильем показали снижение.

Группа «Эталон» увеличила продажи на 18% – до 134 тыс. кв. м. Количество новых контрактов выросло на 24%: здесь рост выручки, наоборот, связывают с выводом на рынок дорогих проектов бизнес-класса.

Еще один крупный игрок – Setl City – заявил об увеличении числа продаж за первый квартал на 8%.

Компания «Строительный трест» реализовала 25,8 тыс. кв. м строящегося жилья – на 18% больше, чем за тот же период прошлого года.

О повышении продаж сообщают в «Главстрое-СПб» – объемы оказались на 20% выше аналогичного периода 2017-го.

Свежие цифры официальной статистики свидетельствует о еще более высокой динамике. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировано 18,2 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 55% больше по сравнению с периодом с января по март 2017 года. Пик сделок пришелся на февраль: по итогам двух месяцев отмечался рост числа зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) на 70%.

По мнению экспертов, на активность покупателя влияли не только дешевеющая ипотека и грядущая отмена долевки. «Для оживления спроса были внешние стимулы: президентские выборы, санкции, колебания курсов валют. Так что это больше кратковременный тренд, который продлится не более месяца», – считает директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.

ИПОТЕКА НЕ ПОДВОДИТ

Ипотека на жилье продолжает бить рекорды – за три месяца в Петербурге было заключено 16,4 тыс. договоров, что на 82% выше показателей периода с января по март минувшего года. При этом результаты оказались даже лучше, чем в целом по стране: по данным Дом.РФ (бывшего АИЖК), рост выдачи ипотечных займов банками за первый квартал составил 70%.

Эксперты отмечают, что с одновременным увеличением доли рефинансирования уже взятых кредитов рынок идет в рост и за счет новых клиентов, которые раньше не рассматривали вопрос улучшения жилищных условий за счет ипотеки. Активность покупателя также продолжают подпитывать и новые совместные программы застройщиков с банками. К примеру, в Петербурге некоторые игроки начали предлагать «маркетинговые» ставки в 5,6% годовых – это уже ниже, чем по недавно запущенной госпрограмме «детской» ипотеки.

Средние ставки по Петербургу фиксируются на отметке 9,6% – за год они снизились на 2%. Некоторые застройщики фиксируют дальнейший рост ипотечных сделок в общей структуре продаж. К примеру, в «Главстрое-СПб» сообщают, что в проекте «Юнтолово» доля ипотеки за квартал выросла с 65 до 71% (в феврале доходила до 75%). В «Строительном тресте» отмечают увеличение за три месяца с 54 до 66%. В Группе ЦДС говорят о стабильном показателе в 70%.

ГОРОД ЗАПАСАЕТСЯ ЖИЛЬЕМ

На повышение покупательской активности, как и грядущую отмену долевки, рынок реагирует ростом объемов предложения. По данным Центра оценки и аналитики БН, за первый квартал общими усилиями застройщиков в петербургской агломерации выведено в продажу почти четыре десятка новостроек на 869,3 тыс. кв. м общей площади квартир (18,6 тыс.). По объемам это на десять с лишним процентов больше, чем за первый квартал 2017-го.

При этом активность застройщиков в пригородной зоне продолжает сокращаться ударными темпами – на Ленобласть пришлось лишь 136 тыс. квадратов. Это вдвое меньше, чем год назад, и в три с лишним раза ниже показателей четвертого квартала 2017-го (425 тыс. кв. м).

Падает и спрос: за январь и февраль (цифры за квартал пока недоступны) областное управление Росреестра отметило падение доли зарегистрированных ДДУ почти на 11% по сравнению с сопоставимым периодом 2017-го. При всем том новостройки Мурино, Кудрово и прочих локаций закадья остаются в тренде у покупателей: по данным КЦ «Петербургская недвижимость», по итогам квартала на пригороды пришлось 29% от общего числа заключенных договоров.

Спад предложения главным образом вызван ужесточением градостроительных правил игры. Областные власти решили, что уже заявленных в регионе строек (на 9 млн кв. м) хватит и на дверях комитета госстройнадзора впору вешать замок: сейчас на одно выданное разрешение приходится два отказа.

В результате объемы нового предложения перетекают в черту города. По сведениям БН, если с января по март 2017-го в Петербурге было выведено 489 тыс. квадратов общей площади квартир, то в 2018 году – уже 733,6 тыс. Все новые проекты – в первом квартале их было десять – запускаются исключительно на городском рынке.

ЦЕНОВАЯ ПРОПАГАНДА

В первом квартале цены на первичном рынке жилья демонстрировали устойчивую тенденцию к росту. При этом оценки экспертов расходятся в пределах 1-6%. Как сообщают аналитики БН, в Петербурге рост составил менее процента – индекс дошел до отметки 101,4 тыс. руб. за кв. м.

Но это с учетом всех сегментов рынка. В компании RBI отмечают, что средняя цена квадратного метра в городском комфорт-классе за три месяца прибавила 2%. «Петербургская недвижимость» зафиксировала прирост средней цены предложения в массовом сегменте в диапазоне от +1,6% в Петербурге до +2,8% в пригородной зоне Ленобласти. «Средняя цена в масс-маркете в Петербурге при 100-процентной оплате составляет 98,3 тыс. руб. за кв. м, в пригородной зоне Ленобласти – 63,8 тыс. руб.», – говорит Ольга Трошева.

Прогнозы экспертов о дальнейшем развитии рынка в основном не идут дальше второго квартала. А оценки не привести к единому знаменателю, что, впрочем, характерно для рынка, в последние три года привыкшего к состоянию повышенной неопределенности.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:

– Первый квартал 2018 года не отличался никакими аномальными, несвойственными этому периоду тенденциями. Уровень продаж нашей компании по итогам квартала совпал с прогнозными значениями. В марте мы наблюдали оживление рынка, однако оно не носило ажиотажного характера. Многие потенциальные покупатели занимали выжидательную позицию. Таким образом, первый квартал характеризовался стабильностью по большинству показателей.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой-СПб»:

– Клиента, как и раньше, интересует максимально привлекательное по цене предложение от надежной строительной компании. Возможно, в течение года мы увидим более четкое разделение среди покупателей на тех, кто будет оперативно решать квартирный вопрос, и на тех, кто будет ждать изменений. Вопрос – каких? Рассчитывать, что квадратный метр нового жилья существенно подешевеет, не стоит. По нашим оценкам, после 1 июля 2018 года из-за отсутствия дисконта на старте продаж проекта цены на квартиры могут сразу вырасти минимум на 15%.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:

– Интерес покупателей обычно сосредоточен на новых объектах, которые выходят на рынок. Как правило, за определенный период, допустим за квартал, проседают продажи у тех застройщиков, которые в это время не вывели новых интересных объектов. А вот активный спрос отмечают девелоперы, которые своевременно позаботились о пополнении линейки своего предложения.

Объем спроса находится на высоком уровне, показатели продаж второго квартала, вероятно, окажутся на уровне первого квартала – в районе 1 млн кв. м.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР»):

– Итоги квартала говорят о том, что рынок ждет стабильное и спокойное развитие, без каких-либо потрясений. По крайней мере в перспективе ближайших пары лет. Спрос сохранится на прежнем уровне, стоимость жилья изменится несильно, скорее вырастет в пределах инфляции. Мы действительно отмечаем рост объема предложения. Все-таки многие игроки пересматривают стратегию развития, стараются реализовать большую часть проектов по старым правилам. Но многие проекты могут попросту не соответствовать достойным критериям качества.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Марк Лернер, генеральный директор СК «Петрополь»:

– По общению с коллегами никакого всплеска продаж не наблюдается, но и провалов особых нет. Спрос удивительным образом с помощью банков никуда не делся – те же 3-4 млн кв. м в год, как и было три года назад. Но по объемам предложения жилья на рынке с тех пор стало в два раза больше, поэтому на каждый объект сейчас приходится в два раза меньше клиентов. Появилось громадное количество рекламы, и застройщики несколько лихорадочно ведут себя в стремлении притянуть клиентов, которые, в свою очередь, мечутся. Я думаю, особого всплеска нового предложения на этом фоне пока не будет. Тем более что впереди перестройка отрасли и пока ни застройщики, ни покупатели не понимают, что будет с рынком дальше.