Новости и публикации

Все объекты компании

ЖК «Клёны» ЖК «Клёны»
Красносельский район
Сдача объекта — III квартал 2019
ЖК «Трилогия» ЖК «Трилогия»
Кировский район
Дом сдан
ЖК «Времена Года» ЖК «Времена Года»
Адмиралтейский район
Дом сдан
Полис на Комендантском Полис на Комендантском
Приморский район
Сдача объекта — IV квартал 2020

Первичный рынок: могло быть хуже

21 Мая 2015

Cпрос на строящееся жилье после спада возвращается к уровню «спокойного» 2013 года, застройщики осенью возобновят активный запуск проектов, а средняя цена квадратного метра к концу года вырастет до 105 тыс. руб., считает Марк Лернер.

Генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер на одном из недавних круглых столов начал с заявления: он пришел на мероприятие с твердым намерением говорить все как есть, не приукрашивая ситуацию.

Многие его оценки и раньше звучали жестче, а прогнозы казались более пессимистичными, чем у коллег. В частности, еще в декабре, на пике второй волны ажиотажного спроса, он предрек к весне 2015-го падение продаж в разы.

Откровенный собеседник – находка для журналиста. Мы попросили Марка Лернера высказать свою точку зрения по ключевым вопросам текущей ситуации на рынке недвижимости.

– Марк Борисович, примерно с апреля некоторые представители строительного бизнеса продвигают идею о том, что первичка достигла дна и оттолкнулась. Вы согласны, что худшее позади?

– Все относительно. Если сравнить спрос конца апреля – первой половины мая с февралем, то видим оживление. В феврале-марте продажи упали в разы против четвертого квартала 2014 года. Некоторые застройщики утверждали, впрочем, что у них в первом квартале спада не было и даже отмечался рост показателей. Смешно было слушать. Итоги двух публичных компаний («ЛСР» и «ЛенСпецСМУ») совпали с нашими – по сравнению с декабрем 2014 года объемы реализации упали примерно в 2,2 раза. Думаю, это и есть средняя картина по рынку.

Постепенно ситуация выравнивается. Опасения, что мы повторим начало 2009 года, не реализовались. Другой вопрос, что будет дальше. Сейчас работает ипотека с господдержкой, которая не может не повлиять на рынок. Но в какой степени? Еще в марте, когда государство только заявило о намерении запустить этот механизм, застройщики заговорили о большом всплеске интереса покупателей и очередях на ипотеку. На самом деле это небольшое лукавство. Да, звонков с марта стало больше. Однако требования, которые банки сейчас предъявляют к заемщикам (величина первоначального взноса, подтверждение дохода и прочее), ужесточились. Отказы согласовать заявку на кредит банки дают гораздо чаще, чем в прошлые годы. Но даже те, кому одобрили кредит, зачастую передумывают его брать.

То есть нельзя говорить, что ипотека с господдержкой вернула спрос на уровень 2013-го и тем более – 2014-го года. Сейчас, думаю, продажи ниже на 30-50%, чем в среднем по прошлому ажиотажному году, и на 10-20% ниже, чем в спокойном 2013-м. Могло быть значительно хуже. Внутренне я был готов к трехкратному и даже пятикратному сокращению спроса.

– Когда зимой-весной 2014 года рынок недвижимости переживал первую волну ажиотажного спроса, аналитики прогнозировали спад к лету и длительную стагнацию. Затем, после ноябрьского-декабрьского бума продаж, говорилось о том, что покупательская способность выжата просто до капли. И вот вы говорите, что покупатель опять пошел. Откуда деньги?

– Надо понимать, кто покупал квартиры на каждом из этих этапов. В первую волну ажиотажа, которая началась с зачистки банковской системы в октябре 2013-го и продолжалась целых пять месяцев, это были инвесторы. Они увидели, что банки перестали быть надежным способом сохранения и приумножения накоплений и надо срочно вкладывать деньги в какие-то интересные активы. Они искали варианты покупок повыгоднее, подешевле, брали квартиры на стадии котлована, не слишком сосредоточиваясь на оценке рисков.

Осенью 2014 года на рынок пришли другие покупатели. «Сохраняторы», как я их называю: те, кто не понимал, что будет с валютой, с банками. Они снимали накопления со счетов и, в зависимости от суммы, вкладывали во что-то полезное – в гречку, в телевизоры, в квартиры. Цель была не столько заработать, сколько сохранить свои сбережения. Главным критерием выбора стала не доходность объекта, а его надежность.

А сейчас ажиотажного всплеска-то нет, спрос после провала в первом квартале просто возвращается на свой базовый уровень. То есть соотношение покупателей, которые решают свою жилищную проблему, покупают детям жилье на будущее, и инвесторов, думаю, будет соответствовать любому другому спокойному году. Надо понимать, что денег меньше в экономике не стало – на банковских счетах граждан лежат более 20 трлн. руб. Достаточно пары месяцев снижения доходности банковских депозитов, чтобы деньги начали тратить, в том числе и на недвижимость.

– Проверю на вас еще одно утверждение застройщиков: за период кризиса себестоимость строительства выросла на 10-15%. Это правда?

– Абсолютная. Удорожание произошло как за счет импортных комплектующих, которые составляют от 15% в эконом-классе до 40% в элите, так и вследствие повышения цен на отечественные стройматериалы. Маржа строительных компаний сжалась. Критично это? Нет, некритично. Если кризис не затянется, застройщики переживут.

– Переживут, подняв цены на 10-15%?

– В том числе. Сейчас это сделать будет непросто. Застройщики уже другие, нежели шесть-восемь лет назад: они по-другому относятся к оценке финансовых рисков. Раньше при первых признаках оживления спроса они сразу меняли прайсы в сторону повышения. А сейчас заметьте: за весь прошлый ажиотажный год цены выросли всего на 10-12% – на уровне инфляции и даже ниже. Причина – в желании застройщиков создать себе финансовую подушку безопасности, а также в объеме предложения, который сейчас в несколько раз выше, чем в 2006-2007 годах, когда недвижимость дорожала стремительно.

– Представители строительного бизнеса говорят о сокращении предложения через год-два. Во-первых, из-за проблем в Петербурге с утверждением проектов планировок территорий в прошлые годы. Во-вторых, из-за более осторожного вывода новых объектов на рынок в этом году. Это реальная угроза?

– Действительно, такое может случиться через два года. А может и не случиться. Чехарда, связанная с утверждением градостроительной документации и постоянной сменой правил, безусловно, скажется на объемах предложения. Они сократятся из-за трудностей с утверждением документации в прошлые годы, но не критично. Скорее дозированное утверждение граддокументации спасает наш рынок от перепроизводства. И это – благо, как бы смешно данное утверждение ни звучало.

Что касается вывода новых объектов, то, если ситуация в экономике не ухудшится, уже к осени мы сможем увидеть запуск многих отложенных проектов. Полугодовая пауза в запуске – это не тот срок, который повлияет на объемы предложения. Дело в длительности строительного цикла. Вспомните: в 2009 году около года почти не было запусков новых проектов. Но особого сокращения предложения не произошло. Просто в 2011-м на рынке продавались квартиры в почти достроенных домах и во многих новых объектах на стадии котлована. На средних этапах строительства был провал, но его с лихвой компенсировал запуск огромного числа новых проектов.

– Итак, ваш прогноз по ценам. Они вырастут в этом году? Или снизятся?

– Снижения ждать бессмысленно. Как говорил выше, затраты растут, маржа сжимается. Скорее застройщики начнут «подмораживать» проекты, чем продавать ниже себестоимости, которая, по нашим расчетам, в домах комфорт-класса в спальных районах Санкт-Петербурга начинается от 75-80 тыс. руб. за кв. м. Это величина полной себестоимости, помимо строительных затрат включающая стоимость земли, инженерное обеспечение и плату за подключение, расходы на «социалку», а также расходы на рекламу, выплату банкам процентов по кредитам и уплату налогов.

Будут ли цены расти? Думаю, да. В феврале, кстати, я заключил публичное (на своей странице в Facebook) пари с коллегами по цеху, что к концу текущего, 2015 года по индексу БН средняя цена предложения квадратного метра в строящихся домах будет выше 100 тыс. руб. Тогда казалось, что я слишком оптимистичен. Сейчас представляется, что я был излишне пессимистичен и можно было делать ставку на 105-107 тыс. руб. за «квадрат».

Но, как вы понимаете, исход пари будет зависеть от макроэкономики и геополитики. А в этом смысле ситуация по-прежнему остается слабо прогнозируемой

Источник — bn.ru, Елена Денисенко

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08