Первичный рынок: могло быть хуже

Cпрос на строящееся жилье после спада возвращается к уровню «спокойного» 2013 года, застройщики осенью возобновят активный запуск проектов, а средняя цена квадратного метра к концу года вырастет до 105 тыс. руб., считает Марк Лернер.

Генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер на одном из недавних круглых столов начал с заявления: он пришел на мероприятие с твердым намерением говорить все как есть, не приукрашивая ситуацию.

Многие его оценки и раньше звучали жестче, а прогнозы казались более пессимистичными, чем у коллег. В частности, еще в декабре, на пике второй волны ажиотажного спроса, он предрек к весне 2015-го падение продаж в разы.

Откровенный собеседник – находка для журналиста. Мы попросили Марка Лернера высказать свою точку зрения по ключевым вопросам текущей ситуации на рынке недвижимости.

– Марк Борисович, примерно с апреля некоторые представители строительного бизнеса продвигают идею о том, что первичка достигла дна и оттолкнулась. Вы согласны, что худшее позади?

– Все относительно. Если сравнить спрос конца апреля – первой половины мая с февралем, то видим оживление. В феврале-марте продажи упали в разы против четвертого квартала 2014 года. Некоторые застройщики утверждали, впрочем, что у них в первом квартале спада не было и даже отмечался рост показателей. Смешно было слушать. Итоги двух публичных компаний («ЛСР» и «ЛенСпецСМУ») совпали с нашими – по сравнению с декабрем 2014 года объемы реализации упали примерно в 2,2 раза. Думаю, это и есть средняя картина по рынку.

Постепенно ситуация выравнивается. Опасения, что мы повторим начало 2009 года, не реализовались. Другой вопрос, что будет дальше. Сейчас работает ипотека с господдержкой, которая не может не повлиять на рынок. Но в какой степени? Еще в марте, когда государство только заявило о намерении запустить этот механизм, застройщики заговорили о большом всплеске интереса покупателей и очередях на ипотеку. На самом деле это небольшое лукавство. Да, звонков с марта стало больше. Однако требования, которые банки сейчас предъявляют к заемщикам (величина первоначального взноса, подтверждение дохода и прочее), ужесточились. Отказы согласовать заявку на кредит банки дают гораздо чаще, чем в прошлые годы. Но даже те, кому одобрили кредит, зачастую передумывают его брать.

То есть нельзя говорить, что ипотека с господдержкой вернула спрос на уровень 2013-го и тем более – 2014-го года. Сейчас, думаю, продажи ниже на 30-50%, чем в среднем по прошлому ажиотажному году, и на 10-20% ниже, чем в спокойном 2013-м. Могло быть значительно хуже. Внутренне я был готов к трехкратному и даже пятикратному сокращению спроса.

– Когда зимой-весной 2014 года рынок недвижимости переживал первую волну ажиотажного спроса, аналитики прогнозировали спад к лету и длительную стагнацию. Затем, после ноябрьского-декабрьского бума продаж, говорилось о том, что покупательская способность выжата просто до капли. И вот вы говорите, что покупатель опять пошел. Откуда деньги?

– Надо понимать, кто покупал квартиры на каждом из этих этапов. В первую волну ажиотажа, которая началась с зачистки банковской системы в октябре 2013-го и продолжалась целых пять месяцев, это были инвесторы. Они увидели, что банки перестали быть надежным способом сохранения и приумножения накоплений и надо срочно вкладывать деньги в какие-то интересные активы. Они искали варианты покупок повыгоднее, подешевле, брали квартиры на стадии котлована, не слишком сосредоточиваясь на оценке рисков.

Осенью 2014 года на рынок пришли другие покупатели. «Сохраняторы», как я их называю: те, кто не понимал, что будет с валютой, с банками. Они снимали накопления со счетов и, в зависимости от суммы, вкладывали во что-то полезное – в гречку, в телевизоры, в квартиры. Цель была не столько заработать, сколько сохранить свои сбережения. Главным критерием выбора стала не доходность объекта, а его надежность.

А сейчас ажиотажного всплеска-то нет, спрос после провала в первом квартале просто возвращается на свой базовый уровень. То есть соотношение покупателей, которые решают свою жилищную проблему, покупают детям жилье на будущее, и инвесторов, думаю, будет соответствовать любому другому спокойному году. Надо понимать, что денег меньше в экономике не стало – на банковских счетах граждан лежат более 20 трлн. руб. Достаточно пары месяцев снижения доходности банковских депозитов, чтобы деньги начали тратить, в том числе и на недвижимость.

– Проверю на вас еще одно утверждение застройщиков: за период кризиса себестоимость строительства выросла на 10-15%. Это правда?

– Абсолютная. Удорожание произошло как за счет импортных комплектующих, которые составляют от 15% в эконом-классе до 40% в элите, так и вследствие повышения цен на отечественные стройматериалы. Маржа строительных компаний сжалась. Критично это? Нет, некритично. Если кризис не затянется, застройщики переживут.

– Переживут, подняв цены на 10-15%?

– В том числе. Сейчас это сделать будет непросто. Застройщики уже другие, нежели шесть-восемь лет назад: они по-другому относятся к оценке финансовых рисков. Раньше при первых признаках оживления спроса они сразу меняли прайсы в сторону повышения. А сейчас заметьте: за весь прошлый ажиотажный год цены выросли всего на 10-12% – на уровне инфляции и даже ниже. Причина – в желании застройщиков создать себе финансовую подушку безопасности, а также в объеме предложения, который сейчас в несколько раз выше, чем в 2006-2007 годах, когда недвижимость дорожала стремительно.

– Представители строительного бизнеса говорят о сокращении предложения через год-два. Во-первых, из-за проблем в Петербурге с утверждением проектов планировок территорий в прошлые годы. Во-вторых, из-за более осторожного вывода новых объектов на рынок в этом году. Это реальная угроза?

– Действительно, такое может случиться через два года. А может и не случиться. Чехарда, связанная с утверждением градостроительной документации и постоянной сменой правил, безусловно, скажется на объемах предложения. Они сократятся из-за трудностей с утверждением документации в прошлые годы, но не критично. Скорее дозированное утверждение граддокументации спасает наш рынок от перепроизводства. И это – благо, как бы смешно данное утверждение ни звучало.

Что касается вывода новых объектов, то, если ситуация в экономике не ухудшится, уже к осени мы сможем увидеть запуск многих отложенных проектов. Полугодовая пауза в запуске – это не тот срок, который повлияет на объемы предложения. Дело в длительности строительного цикла. Вспомните: в 2009 году около года почти не было запусков новых проектов. Но особого сокращения предложения не произошло. Просто в 2011-м на рынке продавались квартиры в почти достроенных домах и во многих новых объектах на стадии котлована. На средних этапах строительства был провал, но его с лихвой компенсировал запуск огромного числа новых проектов.

– Итак, ваш прогноз по ценам. Они вырастут в этом году? Или снизятся?

– Снижения ждать бессмысленно. Как говорил выше, затраты растут, маржа сжимается. Скорее застройщики начнут «подмораживать» проекты, чем продавать ниже себестоимости, которая, по нашим расчетам, в домах комфорт-класса в спальных районах Санкт-Петербурга начинается от 75-80 тыс. руб. за кв. м. Это величина полной себестоимости, помимо строительных затрат включающая стоимость земли, инженерное обеспечение и плату за подключение, расходы на «социалку», а также расходы на рекламу, выплату банкам процентов по кредитам и уплату налогов.

Будут ли цены расти? Думаю, да. В феврале, кстати, я заключил публичное (на своей странице в Facebook) пари с коллегами по цеху, что к концу текущего, 2015 года по индексу БН средняя цена предложения квадратного метра в строящихся домах будет выше 100 тыс. руб. Тогда казалось, что я слишком оптимистичен. Сейчас представляется, что я был излишне пессимистичен и можно было делать ставку на 105-107 тыс. руб. за «квадрат».

Но, как вы понимаете, исход пари будет зависеть от макроэкономики и геополитики. А в этом смысле ситуация по-прежнему остается слабо прогнозируемой