Первичный рынок должен медленно «сдуться»

Прогнозировать будущее рынка новостроек в непредсказуемой макроэкономической ситуации – дело неблагодарное. Тем не менее, участники круглого стола, организованного БН, постарались оценить перспективы предложения и спроса на первичном рынке Петербурга.

Эксперты согласны в одном: застройщикам придется подстраиваться под падающий спрос и сокращать вывод новых проектов. В самом лучшем случае показатели удастся удержать на уровне 2013 года. В худшем – рынок откатится лет на пять назад.

СИЛА ИНЕРЦИИ

Плавное снижение объемов нового строительства, собственно, уже началось. По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», за 9 месяцев текущего года на рынок выведено 3,2 млн кв. м жилья. Это на 25% меньше, чем за тот же период годом ранее. Но 2014 год не показателен: он был отмечен ажиотажным спросом. Эксперты предпочитают сравнивать текущее положение дел со «спокойным» 2013-м. «Мы видим, что объемы вывода сохранились на уровне трех кварталов позапрошлого года», – отмечает руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «БН» Ольга Романова.

Почти 60% нового предложения приходится на долю компаний, входящих в ТОП-10. Некоторые крупнейшие игроки рынка, что называется, не тормозят: компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», «Лидер Групп», «Полис Групп» даже нарастили объемы нового строительства по сравнению с прошлым годом, а цифры «ЦДС» остались практически на прежнем уровне. 

По мнению генерального директора компании «Петрополь» Марка Лернера, это вполне объяснимо. «Застройщики затратили большие средства и усилия на приобретение земли, согласование проектов с чиновниками и получение разрешений. Им сейчас легче запустить строительство новых домов и выйти из проекта через реализацию квартир, пусть даже с нулевой рентабельностью, чем через продажу земли. Продать ее за деньги невозможно. Нет спроса», – поясняет Марк Лернер.

Данные аналитиков БН подтверждают эту версию: почти половина стартапов в текущем году – это очереди уже строящихся проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Доля новых проектов КОТ, напротив, сократилась по сравнению с позапрошлым годом в три раза, до 10%. «Видимо, застройщики становятся осмотрительнее», – заключает Ольга Романова. 

Сила инерции будет действовать весь следующий и, возможно, 2017 год – рынок будет пополняться новостройками. По итогам года, осторожно предполагают эксперты, объем нового предложения составит 4,2 – 4,4 млн кв. м. Для сравнения: в прошлом году на рынок было выведено 5,5 млн кв. м жилья, а годом ранее – 4,7 млн кв. м.

О ВОЛНАХ И ПСИХОЛОГИИ

На протяжении последних двух лет покупатель ведет себя непредсказуемо. По словам Марка Лернера, за внезапными скачками спроса стоят не только экономические, но и психологические мотивы: страх людей потерять накопления из-за резкого ослабления отечественной валюты, желание успеть взять ипотеку на выгодных условиях и т.д. «Однако волны спроса с каждым разом уменьшаются и по продолжительности, и по интенсивности», – отметил Марк Лернер. Он напомнил, что в конце 2013 – начале 2014-го ажиотаж на первичном рынке продолжался беспрецедентно долго, в течении пяти месяцев. Следующий всплеск случился в конце 2014 года и продлился уже около двух месяцев.

В мае 2015-го реально заработала ипотека с субсидируемой государством ставкой, которая спасла первичный рынок от коллапса. Но кратковременное повышение спроса быстро сменилось летним спадом. В августе произошел очередной виток девальвации рубля. «Однако в сентябре мы увидели уже не ажиотаж, а просто оживление покупательской активности», – отмечает Марк Лернер. В октябре, вопреки ожиданиям продавцов, рост прекратился.

Вектор спроса неуклонно движется вниз. «В целом по рынку падение объема продаж по итогам трех кварталов мы оцениваем в 30-35% по отношению к показателям 2014 года. С показателями 2013-го продажи совпадают. В принципе, не так плохо, как ожидали в начале года», – констатирует руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

(Заметим, что показатели двух публичных компаний из числа лидеров рынка – «ЛенСпецСМУ» и «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» – не столь оптимистичны. По их открытым данным, продажи по сравнению с показателями января-сентября 2013 года снизились на 15% и на 30%, – БН).

По данным «Петербургской Недвижимости», за три квартала текущего года продано 2,6 млн кв. м. К концу года, предполагает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, объем продаж может достичь 3,6 млн кв. м. Напомним, что в 2014-м застройщики реализовали около 5 млн кв. м жилья, годом ранее – 3,9 млн «квадратов».

ДРУГОЙ ПОКУПАТЕЛЬ

Участники круглого стола отметили интересную тенденцию: на рынок привлечен качественно иной покупатель. Во-первых, это, как правило, не инвестор, а человек, решающий собственную жилищную проблему. Во-вторых, у него стало меньше денег. «Есть проблемы с бюджетом покупки. По нашим наблюдениям, средняя сумма сделки в массовом сегменте снизилась по сравнению с прошлым годом на 10-15%. Лидерами спроса остаются небольшие, недорогие квартиры», – отмечает Ольга Трошева.

В-третьих, у покупателя первички все реже имеются живые деньги. По оценке «ПН», доля продаж в новостройках с привлечением ипотечных займов превысила докризисный уровень и достигла 60%. По косвенным признакам, кредитные организации одалживают средства «новым клиентам» без большого энтузиазма. «Банки единодушно отмечают снижение качества заемщиков. Одобряемость кредитов летом просела до 55%, потом поднялась до 75%», – напоминает генеральный директор компании «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.

Наконец, нынешний покупатель крайне чувствителен к фактору цены. «Приходящие в последние месяцы к нам люди ориентировались не на стоимость квадратного метра, не на метраж, а на силу маркетингового предложения. Спрос перераспределяется в сторону застройщиков, дающих ощутимые скидки и дополнительные бонусы. Покупатель легко переориентируется с одной строительной компании на другую, если у второй проходят интересные акции. Причем человек не отдает себе отчет в том, что зачастую это не более чем маркетинговая упаковка продукта», – рассказывает управляющий партнер компании «ПАН» Алексей Назаров.

Сегодняшние покупатели – это не привычные для рынка недвижимости представители среднего класса. «Это те, кто увидел возможность вскочить в последний вагон, взять ипотеку с господдержкой и купить что-то недорогое на окраине города. То есть усилиями застройщиков и государства в рынок вовлекаются, мягко говоря, не самые богатые слои населения», – рассуждает Максим Ельцов.

БАЛАНСИРОВКА РЫНКА

Итак, квадратные метры на первичном рынке прибывают быстрее, чем раскупаются. Но, полагают эксперты, положение пока некритично. «ПН» на протяжении нескольких лет ведет оценку соотношения объемов рынка строящейся недвижимости и предложения. По данным компании, сейчас в Петербурге и на прилегающих территориях Ленобласти строится 11 млн кв. м жилья. В продаже находится 5 млн кв. м. «Это рекордные показатели за все годы существования рынка. То, что 45% от общего объема строительства пока не реализованы – считаем нормальным. Такой показатель сохраняется на протяжении многих лет. Если доля непроданных строящихся «квадратов» превысит 50%, это будет признаком затоваривания рынка. Пока такой проблемы не видим», – комментирует Ольга Трошева.

Ольга Романова полагает, что налицо затоваривание отдельных локаций с высокой конкурентной средой. «Есть проекты, в которых за год реализовано менее 10% квартир, хотя ЖК расположен во вполне популярном месте, а ценник сравним с соседними новостройками», – отмечает аналитик БН.

Перспективы для роста спроса в ближайшие пару лет невелики: доходы населения снижаются, объемы жилищного кредитования сокращаются и даже ипотека с господдержкой, похоже, будет выбрана не полностью. Сохранение баланса возможно только за счет сокращения предложения. «Если не будет сильных скачков в макроэкономике и сохранится ситуация медленного сползания вниз, то рынок подстроится под новые условия. Он медленно «сдуется» до объемов 2010-2011 годов. Предложение придет в равновесие со спросом и уменьшится до 1,7-2 млн кв. м», – считает Марк Лернер. «Основные проекты эконом-класса будут сосредоточены в основном в руках крупнейших застройщиков, а небольшие компании займут нишевые позиции и будут строить точечные объекты класса комфорт, бизнес, элит», – дополнил коллегу Петр Буслов.

Другие эксперты настроены более оптимистично. Ольга Трошева полагает, что ипотека с субсидируемой государством ставкой поможет удержать спрос на более высокой отметке и позволит остаться на уровне показателей 2013 года.

Но, как говорилось выше, разнонаправленные прогнозы в период высокой нестабильности – дело обычное.