Переменное и постоянное: Застройщикам мешает не только кризис

Несмотря на то что кризис добавил проблем застройщикам, ряд так и не решенных еще в стабильные времена вопросов многие считают более критичными.

Риски девелоперских жилищных проектов, безусловно, выросли. Это связано и с ростом себестоимости стройматериалов, и с менее доступным банковским финансированием. Однако, по словам застройщиков, эти факторы зачастую не столь критичны, как нерешенные градостроительные вопросы и частая смена чиновников, курирующих отрасль.

По оценкам девелоперов, спрос на жилье сократился в среднем на 20%, основное падение пришлось на начало года. К концу весны покупатели несколько оживились, чему способствовало решение государства о субсидировании ставок по ипотеке. В начале второго квартала крупные застройщики стали делать заявления о планируемом запуске новых проектов. По их утверждению, запускать объекты они будут более аккуратно, чем в прошлом году, однако от планов по развитию не отказываются, несмотря на возросшие риски.

– Кризис – время возможностей для девелоперов федерального масштаба и крупных диверсифицированных компаний, которые имеют все шансы укрепить свои позиции и реализовать интересные проекты в текущих условиях. Также могут выиграть от ситуации девелоперы небольших проектов, работающие в сегменте загородного жилья: малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы, коттеджи, – отмечает руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

По его словам, имеет смысл выходить на рынок в нишевых сегментах – лофты, апартаменты, клубные дома, которые представляют значительный
интерес с точки зрения инвестирования и получения гарантированного дохода.

Вывод на рынок новых проектов действительно происходит более медленными темпами: за первый квартал текущего года выведено около 650 000 кв. м жилья, что примерно в два раза ниже показателей аналогичного периода 2014 года. Рискованные проекты, не имеющие понятных сроков подключения к инженерной и транспортной инфраструктуре, пока выводиться на рынок не будут, считает он.

Мнимое снижение

Многие застройщики также заявляют о том, что планируют довольно активно пополнять земельный банк. Судя по тому, что некоторые уже заключили ряд сделок, интересные участки в городе и области есть. Однако ожидания того, что в кризис «пятна» подешевеют, не оправдались.

– В черте города осталось очень небольшое количество «пятен» под застройку, – рассказывает генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто. – При этом существенная доля среди таких участков находится в продаже в течение длительного времени, что может быть связано как с наличием обременений на участках, так и с завышенной ценой на них. Что касается динамики стоимости земельных участков, то колебаний цен вниз нами не зафиксировано.

Петербургские застройщики отмечают возросший интерес московских коллег к местному рынку. Они предполагают, что он связан как со стремлением
усиливать экспансию в регионы, так и с ожиданиями того, что «пятна» подешевеют.

– Цены понижаются на участки, по которым еще предстоит пройти все разрешительные процедуры, то есть имеющие большие градостроительные риски, – говорит генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. – А стоимость проектов, которые уже близки к получению разрешения на строительство, не снизилась, а по ряду объектов даже выросла, что землевладельцы объясняют падением курса рубля.

При этом столичные девелоперы не совсем представляют себе особенности этого бизнеса в Петербурге в части вопросов согласования документации и специфики градостроительной политики, отмечают петербургские застройщики. Эти риски – одни из ключевых в Петербурге и никак не связаны с экономической ситуацией.

– Существует законодательство, регулирующее отрасль, но практика применения законов не отлажена, – продолжает Марк Лернер. – Например, внесение поправок в генеральный план города длится уже четвертый год, хотя два года назад процесс должен был завершиться. Представьте, девелопер приобрел участок в расчете на перевод его в жилую функцию, внес соответствующие поправки в генплан, а процедура их принятия затянулась на несколько лет. Все эти годы проект стоит, инвестор несет дополнительные издержки, а поправки могут и вовсе не утвердить.

После утверждения генплана предстоит внесение поправок в Правила землепользования и застройки. Еще один документ, который должен быть учтен при подготовке девелоперского проекта, – Региональные нормы градостроительного проектирования, которые готовились в течение нескольких лет. Сейчас эти нормативы утверждены и с этого года должны действовать. Но есть много проектов, которые утверждались еще по старым правилам. И что с ними делать, непонятно. Идет переходный период, который ничем не регламентирован.

– Непрозрачная и несистемная структура подготовки проектов, связанная с градостроительной политикой, – основной риск на стадии, когда инвестор покупает земельный участок, не зная, что получит на выходе. В таких условиях об инвестиционной привлекательности, по крайней мере для западных инвесторов, говорить не приходится, – считает Марк Лернер.

Исключительно петербургская «угроза» для любого девелоперского проекта – активность градозащитников, далеко не всегда обоснованная.

Рынок знает немало примеров, когда вследствие субъективного недовольства ряда граждан проекты отменялись, и даже те, по которым было получено разрешение на строительство.

Очевидно, что далеко не всегда проекты действительно пагубно влияют на ту территорию, где возводятся. Часто «возмущенные» просто хотят получить с застройщика деньги или создать себе имя. Далее к ним присоединяются депутаты, которые делают на этом политический капитал. Есть и просто упорные энтузиасты. Здесь важна политика властей, которые в идеале должны объективно оценивать ситуацию и, если претензии действительно неоправданны, вставать на сторону бизнеса.

Правило монополии

Не менее актуальны проблемы взаимодействия с монополистами по подключению инженерных сетей. Свежий пример – заявление Ленэнерго о том, что компания не сможет подключить к сетям около 1,5 млн кв. м жилья, запланированных к вводу в текущем году, несмотря на то, что эти подключения уже оплачены. Средства «зависли» в проблемном банке «Таврический», а застройщикам предложили заплатить за подключение повторно.

Для девелоперов несоблюдение сроков чревато не только проблемами с дольщиками и простоем готовых к вводу домов, но и возможными штрафами в рамках 214-ФЗ. Не секрет, что и в менее сложных для монополистов финансовых ситуациях задержки с подключениями – частое явление. Застройщик может получить техусловия и обещания по вводу подстанции в определенный срок, но так этого и не дождаться. Зачастую в крупных проектах комплексного освоения территорий город берет на себя обязательства по созданию дорожной и инженерной инфраструктуры, но в полной мере их не выполняет, из-за чего потенциал успешности проектов не реализуется полностью.

Девелоперы уже смирились с тем, что в Петербурге детские сады и школы они будут строить за свой счет, – это приведет к удорожанию себестоимости примерно на 7000–10 000 рублей за квадратный метр, и издержки будут включены в конечную стоимость жилья.

Частая смена чиновников, курирующих строительный блок в Смольном, еще одна головная боль застройщиков. В ситуации, когда очень многие вопросы решаются в ручном режиме, противоречия в законодательстве трактуются конкретными лицами. По словам девелоперов, вице-губернатор Марат Оганесян, ушедший в отставку в конце апреля, смог за время работы пусть и во многом также в ручном режиме, но выстроить вполне приемлемое взаимодействие с крупными игроками рынка. Сейчас обязанности вице-губернатора временно исполняет Игорь Албин, но, во-первых, неясно, какой срок он будет это делать, а во-вторых, в его ведении широкий круг вопросов помимо стройки. Что в перспективе может привести к сложностям. Новому человеку нужно время, чтобы вникнуть в ситуацию. К тому же существует багаж предыдущих договоренностей, выполнение которых может оказаться под вопросом.

Параллельно проводится объединение комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) и комитета по земельным ресурсам (КЗР) администрации Санкт-Петербурга, и достаточно широкий круг вопросов на этот период «завис».

– Процесс согласования проектной документации не стал проходить легче, и каких-либо послаблений я не вижу, – говорит руководитель проектов NAIBecar в Санкт-Петербурге Любовь Ефимова. – Из-за бесконечных реструктуризаций комитетов Смольного застройщики не всегда понимают, куда необходимо подавать документы. Это действительно один из главных рисков при реализации строительных проектов.

Расходы давят

Риски, связанные исключительно с кризисом, сказались на расходной части проекта. Во-первых, банки увеличили ставки по кредитам в среднем на 5– 7% и ужесточили подход к заемщикам. Часть кредитных организаций поставили застройщиков в «стоп-лист». На крупных девелоперах это отразилось в меньшей степени.

Удорожание заемных ресурсов, конечно, неприятное явление, но оно вряд ли приведет к «схлопыванию» проектов. Еще хуже, если банк вовсе отказывает в проектном финансировании, без которого сегодня начинать новый проект крайне рискованно. Большинство крупных компаний после 2008 года существенно снизили зависимость проектов от денег дольщиков и опираются либо на собственные средства, либо на банковские. В последнее время банки постепенно размораживают финансирование для крупных постоянных клиентов, но высокорисковые проекты вряд ли прокредитуют.

В связи с ослаблением рубля повысились цены на стройматериалы. Например, стоимость арматуры в среднем увеличилась на 30%, цемент подорожал на 10%, чистовые материалы для отделки – на 10–15%. Перед началом летнего строительного сезона возможно дальнейшее увеличение цен на стройматериалы в пределах 5–10%.

– По итогам года мы прогнозируем рост себестоимости строительства в пределах 15% в сегменте жилья экономкласса, – говорит Петр Буслов. –
Девелоперы проводят импортозамещение зачастую вынужденное, поскольку по соотношению цена/качество отечественная продукция нередко
проигрывает западной.

По некоторым позициям замена невозможна вовсе, например, если речь идет о сложном инженерном оборудовании, лифтах, в которых доля импортных
составляющих около 40%, о дизайнерских отделочных материалах.

По словам Петра Буслова, удорожание себестоимости вряд ли отразится на сроках ввода объектов, которые находятся на высокой стадии готовности.
Как правило, контракты на поставку материалов для них уже заключены.

Сложнее ситуация складывается с новостройками на начальных этапах строительства и с теми проектами, которые только выйдут на рынок в ближайшее время. Их возведение будет стоить девелоперам уже значительно дороже, поэтому не исключены пересмотры строительных программ и переносы сроков.

Тем не менее эта проблема не является наиболее острой для крупных игроков рынка. Во-первых, часть данных издержек они включат в конечную цену. Во-вторых, у некоторых компаний по планируемым к реализации объектам значительный объем материалов был законтрактован до девальвации рубля.

Застройщики отмечают, что опасаются увеличения налогового бремени. Так, некоторые компании по итогам четвертого квартала прошлого года, когда обороты были большие, в этом году вынуждены были заплатить налоги, превышающие нынешнюю выручку.

– Дефицит бюджета, который сегодня испытывает государство, вероятнее всего, приведет к одному из двух сценариев: государство увеличит налоговую нагрузку или включит «печатный станок». Оба этих сценария таят риски для девелопмента, – считает управляющий партнер БЦ «Сова» Андрей Макаров. – Офисная и торговая недвижимость уже почувствовали увеличение налоговой нагрузки – с нового года торговые и офисные центры платят немалый налог с полезной площади. Каждое помещение для долгосрочных договоров надо выделять в отдельный кадастр.

Угадать спрос

И все же решающим фактором успешной реализации проекта является уровень спроса и востребованность продукта. С момента зарождения идеи до завершения проекта, как правило, проходит 5–10 лет, и за это время очень многое меняется и в стране, и в экономике, и в покупательских предпочтениях. И даже на Западе девелопмент жилой недвижимости – отрасль, в которой сложно выстроить конвейер по созданию успешных проектов.

– Каждый объект индивидуален. Многое диктуется локацией, к которой, во-первых, применяются градостроительные нормы и правила, что может нести за собой как ограничения, так и возможности. А во-вторых, именно локация определяет, какой именно продукт здесь будет востребован, – утверждает Марк Лернер. – Это касается и квартирографии, и планировочных решений, и технических характеристик, и классности проекта. Два дома могут располагаться на расстоянии 500 метров друг от друга, при этом очень сильно отличаться по сути коммерческого предложения.

Поэтому ключевой риск – в понимании, какое предложение сделает проект успешным. Можно потратить время и силы, согласовать всю градостроительную документацию, качественно построить, но с продуктом не угадать. В кризис вопрос «Будет ли спрос?» не может не волновать рынок.

– Критичная ситуация складывается не только из-за подорожания материалов, так как эти расходы можно переложить потом на покупателей, – говорит Андрей Макаров. – Главный риск девелопера – будет ли спрос? Поэтому при реализации новых проектов инвесторам стоит заходить на рынок с более умеренным аппетитом и быть готовыми на более длительный период возврата вложений. Все-таки, принимая во внимание вероятность роста налогов и инфляции, цены неминуемо пойдут вверх.

Стоит ожидать и удлинения сроков реализации проектов. Раньше инвесторы и девелоперы, заинтересованные в максимально быстрой реализации инвестиционного проекта, совмещали процесс проектирования со строительным. Выбирался подрядчик, с которым заказчик заключал договор на проектирование и строительство.

– Однако сейчас, когда инвесторы более осторожны, намечается тенденция к так называемому классическому подходу к реализации проекта, –
рассказывает директор бизнес-направления компании «Рэмболл» Антон Золкин. – Разрабатывается проектная документация, дальше на основании разработанной проектной документации проводится тендер, который позволяет получить более точные предложения от претендентов на строительный подряд. Затем начинается строительство самого объекта на основании документации, получаемой от заказчика. В результате такого подхода срок реализации проекта в целом может увеличиться на 6–12 месяцев.

Девелоперы сфокусированы на возведении уже строящихся жилых комплексов, то есть на проектах в активной стадии реализации.

– Перенос сроков сдачи возможен лишь в проектах, запланированных к вводу в 2016–2017 годах, – предполагает Петр Буслов. – «Заморозка» объектов
маловероятна, стоит ожидать замедления темпов вывода на рынок новых проектов и переноса сроков ввода в эксплуатацию. В большей степени это коснется крупных проектов, объектов за пределами кольцевой дороги и на начальной стадии реализации (на этапе проектирования).