Отчет тайного покупателя. Новостройки в Московском районе.

Московский район Санкт-Петербурга — один из самых привлекательных в городе. Как правило, цены на жилье в нем довольно высоки. Однако уже за пределами Московского проспекта находится несколько новостроек, стоимость квартир в которых более приемлема. Как же выбрать среди них? По заданию Novostroy-SPb.ru я сравнил здесь три строящихся проекта: ЖК «Перемена», ЖК «Летний», ЖК «Пулковский-2».  

Кто строит?

Застройщиком ЖК «Перемена» выступает компания «Петрополь». Несмотря на то, что компания существует на рынке с 2005 года, большим количеством проектов она похвастаться не может. На сегодняшний день в эксплуатацию сданы:ЖК «Финансист», ЖК «Синяя птица» и ЖК «Геометрия», а также организация является эксклюзивным агентом по продажам квартир в ЖК «Времена года».

Судя по отзывам, «Петрополь» еще ни разу не затягивала сроки строительства. Стоит отметить, что «Финансист», расположенный на Васильевском острове, был первым жилым комплексе в Петербурге, квартиры в котором реализовывались в полном соответствии с 214-ФЗ. При этом возведение дома вылилось в громкий скандал. Его высота на 17 метров превысила допустимую в центральной части Северной столицы. Дело шло к сносу верхних этажей. Но, поскольку квартиры в них были уже проданы, здание удалось оставить в таком виде.

ЖК «Летний» строит компания «ЛенСпецСМУ» (входит ГК «Эталон»). Организация работает с 1991 года — с тех пор ею было возведено более 150 объектов различного назначения. Сегодня холдинг входит в тройку лидирующих застройщиков по площади возводимой недвижимости, надежности и по показателю соблюдения сроков сдачи. Компания ведет открытую информационную политику и размещает всю необходимую информацию, включая документы по строительству, в открытом доступе.  

При этом покупатели зачастую жалуются на качество строительства «ЛенСпецСМУ», и эти недостатки сложно исправить. Представители застройщика медленно реагируют на претензии покупателей, либо вообще игнорируют их. Кроме того, в договоре, на основании которого осуществляется реализация квартир, имеются весьма спорные пункты, играющие не в пользу дольщиков.

ЖК «Пулковский-2» возводит группа компаний «ЦДС», которая обладает множеством наград в строительной сфере. Застройщик был основан в 1999 году. В настоящий момент в активе компании более 30 реализованных объектов жилой и коммерческой недвижимости. Однако на рынке она имеет не очень хорошую репутацию, поскольку уже неоднократно срывала сроки сдачи жилья.

Самая длительная задержка составила 30 месяцев. Согласно сообщениям на строительных форумах, покупателям, расторгнувшим договор с «ЦДС» по причине затягивания строительства, удавалось вернуть деньги не ранее чем через несколько месяцев после подачи заявления, и, как правило, только по итогам судебного процесса.

Также компания не отличается информационной открытостью — на ее сайте не представлены проектные декларации и разрешения на строительство объектов. Кроме того, не всегда компания предоставляет дольщикам верную информацию о ходе строительства.

Расположение

Все объекты находятся недалеко от Пулковского шоссе. ЖК «Летний» и ЖК «Пулковский-2» стоят напротив друг друга, примерно в 200 метрах от дороги. Квартал активно застраивается и развивается. Отмечу, что от обеих новостроек проще выезжать за пределы города и добираться до КАД.

ЖК «Перемена» находится ближе к метро — от дома до станции метро «Московская» можно добраться спокойным шагом всего за 15 минут, а от «Пулковского» и «Летнего» — только за 20 с использованием транспорта (они расположены ближе к станции метро «Звездная» — до нее от комплексов путь занимает около 30 минут быстрым шагом).

Также от «Перемены» проще добираться до центральной части города на личном транспорте, поскольку для выезда на Московский проспект здесь не нужно пересекать загруженный Дунайский проспект, отсюда можно выехать по ул. Костюшко на ул. Кубинская.  

ЖК «Перемена» стоит в окружении других жилых домов, рядом с ним находятся автостоянки, автобусная станция и в нескольких сотнях метров промзона «Предпортовая». Зеленых насаждений в районе комплекса не много, и ближайший парк «Городов-Героев» расположен довольно далеко.

ЖК «Летний» и ЖК «Пулковский-2» стоят в окружении уже сданных и строящихся жилых домов. Также здесь есть АЗС, коммерческо-офисный центр «Технополис» с крупной автостоянкой для сотрудников, железная дорога, несколько автосалонов. Только на востоке пока пусто, но и там через несколько лет появится корпус последней очереди ЖК «Триумф-Парк» (проверен Тайным покупателем). К плюсам квартала можно отнести близкое соседство большого сквера. 

Соцкультбыт

Рядом с ЖК «Перемена» имеется множество объектов социальной инфраструктуры: две поликлиники, городская больница №26, школы и детские сады, разнообразные магазины, а также крупный ТЦ «Лидер» (на площади Конституции).

Недалеко от ЖК «Летний» и ЖК «Пулковский-2» на Пулковском шоссе находится большой центр торговли и развлечений («О’Кей», «Карусель», Metro, «OBI», «Castorama» и ТРЦ «Лето»). Однако в этом квартале есть только один детский сад и отсутствуют школы и поликлиники. Возможно, соответствующую инфраструктуру позже здесь отстроят для ЖК «Триумф-Парк».

В ближайшие 10 лет ЖК «Перемена» будет более привлекательным по принципу наличия социальной инфраструктуры в квартале.

Технические параметры объектов представлены в таблице:

Лучше всего дела с парковкой обстоят в ЖК «Летний», однако и в этом комплексе мест на всех жителей не хватит.

Когда ключи?

В ЖК «Летнем» уже сданы в эксплуатацию все корпуса. ЖК «Перемена» застройщик планирует сдать в IV квартале 2014 года. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на январь 2015 года.

ЖК «Пулковский-2» должен быть сдан в IV квартале 2014 года. При этом изначально сдача объекта была запланирована на IV квартал 2013 года. Но поскольку строительство довольно долго не велось (работы стартовали только минувшим летом), сроки затянусь. 

Как происходят продажи

Продажи квартир в ЖК «Перемена» ведутся по ДДУ. В ЖК «Пулковский-2» по схеме ЖСК, что привычно для ГК «ЦДС». С юридической точки зрения, более надежный способ покупки квартиры из этих двух — договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

Поскольку возведение ЖК «Летний» завершено, то комплекс относится к вторичной недвижимости, а значит ДДУ (214-ФЗ) там не действует. Продажа жилья происходит по договору купли-продажи.

Этот договор не отличается высокими рисками, к тому же его не надо регистрировать, что существенно экономит время.

Что почем

Цены в таблице приведены за квартиры без чистовой отделки. Чистовая отделка квартир предлагается за дополнительную плату (от 8 до 9 тысяч рублей за кв. метр) только в двух секциях ЖК «Перемена».

Оплата с использованием ипотечного кредитования применяется для каждого из объектов.

Ипотеку на покупку квартиры в ЖК «Перемена» предоставляют 6 банков: «ВТБ24», «Банк Санкт-Петербург», «Газпромбанк», «Сбербанк», «Банк Москвы», «Ханты-Мансийский банк». Также покупка квартиры в ЖК "Перемена" возможна по беспроцентной рассрочке до 31 октября 2015 года. 

Ипотеку на покупку квартиры в ЖК «Летний» предоставляют 5 банков: «ВТБ24», «Ханты-Мансийский банк», «Сбербанк», «Банк Санкт-Петербург», «Инвестторгбанк».

Ипотеку на покупку квартиры в ЖК «Пулковский-2» предоставляют 18 банков: «Ханты-Мансийский банк», «Банк Санкт-Петербург», «ВТБ24», «Банк Уралсиб», «Сбербанк», «Газпромбанк», «Санкт-Петербургский центр доступного жилья», «Инвестиционный торговый банк», «КБ ДельтаКредит», «Банк Возрождение», «Альфа-Банк», «Банк Балтика», «ЮниКредит Банк», «Нордеа Банк», «Росбанк», «МТС банк», «Промсвязьбанк», «Абсолют Банк». Также покупка квартиры в ЖК "Пулковский-2" возможна в рассрочку на 2,5 года. 

Резюме

Когда стоимость на квартиры примерно одинакова, большее значение при выборе дома приобретают «не ценовые» факторы.

Надежность застройщиков ЖК «Летний» и ЖК «Перемена» не вызывает сомнений. Кроме того, «Летний» уже сдан в эксплуатацию, ждать не надо - зайезжай и живи. Нужно сказать, что репутацию «ЦДС» подкрепляет огромное количество банков, выдающих ипотечные кредиты на покупку квартир в жилых комплексах этого застройщика. Я попытался подытожить все плюсы и минусы новостроек в одной таблице.

Большей привлекательностью по местоположению и наличию социальной инфраструктуры в пешей доступности обладает ЖК «Перемена». В пользу этого комплекса также говорит возможность приобретения квартиры с чистовой отделкой. Квартал же, в котором расположены ЖК «Летний» и ЖК «Пулковский-2», будет развиваться. В общем, каждый из трех объектов дает возможность покупки квартиры в Московском районе Санкт-Петербурга по приемлемой цене.