От Сан-Паулу к Санкт-Петербургу

Петербург сегодня активно развивается. И что хорошо – не только вширь. Кое-что меняется в облике уже обжитых, популярных районов. И было бы оптимально, если бы развитие города пошло по пути улучшения условий жизни горожан, как это происходит во многих мегаполисах. Например, в одном из крупнейших городов мира – бразильском Сан-Паулу.

Бразильский миллионник Сан-Паулу, названный так в честь Святого Павла, как Санкт-Петербург – в честь Святого Петра, является одним из самых больших мегаполисов в мире. Население города – более 11 миллионов человек. А если вместе с пригородами – то и все 20 миллионов.

Болезни роста

Нынешний бразильский город-гигант рос очень быстро. В начале прошлого века кофейные магнаты стали активно инвестировать капиталы в промышленность. Появилось большое число рабочих мест, что способствовало мощному притоку мигрантов из других частей страны. В 1880 году в городе проживало 32 тыс. жителей, в 1940 году – уже 1,8 миллиона, а в 1980 году население Сан-Паулу составило 8,5 миллионов человек. Увы, такой активный рост происходил в отсутствие градостроительного планирования, большинство районов города возникло хаотично. В результате – транспортный коллапс, фавелы – кварталы трущоб, в которые не стоит забредать туристу, и многие другие проблемы.

С одной стороны, Сан-Паулу стал самым развитым городом Бразилии, его промышленно-деловым центром с небоскребами и магистралями. С другой – образовалось четкое расслоение города на районы богатые и респектабельные и бедные и убогие. Из-за высокого траффика наблюдается повышенная загазованность воздуха, загрязнены реки. Остро в городе небоскребов ощущается отсутствие зелени, а также общественных пространств, доступных для всего населения без исключения.

Власти, а также работающие в городе инвесторы осознают существующие проблемы. И пытаются их решить. Поэтому сегодня в Сан-Паулу идет интереснейший процесс приспособления имеющихся сооружений под общественные нужды. Так, вместо бывшего завода 1920-х годов спроектировано общественное пространство. В сохранившихся стенах, которые были полностью зачищены, появилось место для отдыха местных жителей с выставочными залами, рестораном, пляжем и бассейном для детей. А на месте бывшего СИЗО по­явился ландшафтный парк Parque da Juventude: от старого бетонного здания оставили только каркас, но сохранили старые дорожки, что были в тюрьме, приподняв их над землей.

Бульвары вместо мукомольни

Петербург в наши дни тоже растет очень активно. Пока, правда, в основном вширь. Дешевая земля на окраинах позволяет строить здесь не самое дорогое жилье и реализовывать масштабные проекты. Однако постепенно начинается и развитие бывших промышленных территорий. Появление на их месте общественных пространств – это городская задача.

В частности, недавно в городе была принята программа комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ).

Ее основная цель – вовлечение в экономический оборот территорий, которые используются неэффективно.

Например, одним из пилотных может стать проект КУРТ на Обводном канале между Боровой, Камчатской улицами и Лиговским проспектом. Смольный выводит с Обводного канала мукомольный комбинат, будет дан старт реновации промзоны площадью 100 га. Территорию так называемого Французского ковша, где сейчас расположен комбинат, город минувшей весной представил на международный архитектурный конкурс по преобразованию «серого пояса». Есть различные концепции развития этой территории, которые подразумевают как общественные пространства – парки, бульвары, – так и жилье, а также инфраструктуру – торговый центр, концертные площадки и многое другое.

«Развитие города последние пять-семь лет происходит экстенсивно, за пределы Кольцевой автодороги, – рассказывает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. – При этом внутри города свободных и готовых участков для новой жилой и общественно-деловой застройки мало, но есть существенные резервы территорий, которые используются недостаточно эффективно. Это, прежде всего, бывшие промышленные зоны, кварталы, застроенные ветхим, аварийным жильем или домами первых панельных серий. Имело бы смысл заняться их реновацией, повышением качества как самого дома, так и городской среды, вместо этого мы наблюдаем территориальное расползание. Это основная глобальная проблема на текущий момент».

Появление общественных пространств на месте фабрик и заводов, безусловно, перспективно. Однако подобные проекты имеют не самую высокую эффективность с точки зрения экономики и очень длительную окупаемость. По словам Николая Пашкова, наибольший потенциал для развития есть у такой территории, как «Театральный квартал» вокруг Мариинского театра, который с развитием «Новой Голландии» и появлением метро получит новый импульс градостроительного развития. В частности, и для элитной недвижимости – уже сейчас там строится «якорный» объект Art View House.

Жилье – двигатель развития

Наибольшая вероятность появления общественных пространств существует в рамках строительства жилых кварталов, которые включают в том числе объекты инфраструктуры и благоустройство.

«На месте промышленных зон начинается строительство жилья, что является логичным, правильным шагом как с точки зрения развития Санкт-Петербурга, так и с точки зрения работы девелоперов, – уверен Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”». – Часто места, где располагаются бывшие фабрики и заводы, привлекательны по локации, по окружению, по тем видам, что будут открываться из окон будущих жильцов. И при этом позволяют реализовать интересные с точки зрения архитектуры проекты, которые только украшают наш город. Особенно в противовес тому, как зачастую не эстетично выглядят заброшенные заводские корпуса».

Кстати, реновация вовсе не всегда подразумевает разрушение всех зданий, ведь некоторые представляют собой ценные памятники архитектуры. Например, в рамках проекта «Палацио» от Setl City планируется произвести работы по сохранению объектов культурного наследия. Жилой комплекс возводится на участке Васильевского острова общей площадью более 7,2 га – это проект редевелопмента депрессивной промышленной зоны. На ее месте по­­явится современный квартал с большим количеством магазинов, кафе и ресторанов. Особая гордость квартала – двор-патио с уютными местами для отдыха и ландшафтным озеленением. Комплекс будет включать около 130 тыс. кв. м жилья, 10 тыс. кв. м встроенных коммерческих площадей, подземный паркинг вместимостью около 1100 машиномест и детский сад на 170 мест. Окончание реализации проекта намечено на 2022 год.

Петровский – на старте

Большое развитие ждет и ранее промышленный Петровский остров. «Эта территория находится на старте своего преображения, – говорит Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой». – Здесь на рынок вышли новые проекты бизнес-класса. Эффективный редевелопмент возможен при консолидации территорий у одного или нескольких застройщиков c достаточным бюджетом и единым комплексным видением освоения пятен».

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сейчас на Петровском острове в продаже четыре комплекса. Один из объектов – это апартаменты, и три – жилые комплексы. В реализации – «Петровский. Квартал на воде» парк» от Setl City, апарт-отель Royal Park от «Кортрос», а также жилые комплексы «Петровская ривьера» от «Северного города» и Оstrov от компании «Строительный трест». При этом здесь еще появится немало проектов – площадь будущих участков под застройку, где сейчас находятся проекты в различных стадиях, около 0,5 млн кв. м.

«Участки, которые нуждаются в редевелопменте, есть в Московском районе на землях бывшего завода “Самсон”, – рассказывает Александр Рассудов, партнер ГК «Лидер Групп». – Также такие территории есть в Санкт-Петербурге во Фрунзенском, Выборгском районах и других. В активном благоустройстве и развитии нуждаются намывные территории в Василеостровском районе».

«Если на территории работают несколько застройщиков, важно, чтобы их планы были между собой согласованы, чтобы проекты выглядели в итоге как единая городская ткань, единый градостроительный замысел, а не как лоскутное одеяло, что мы наблюдаем сейчас, – сетует Николай Пашков. – Ведь у Санкт-Петербурга, в отличие от большинства других дореволюционных российских городов, был единый план развития – европейская строительная парадигма».

Олег Пашин согласен, что с точки зрения архитектуры более гармонично выглядят масштабные проекты, которые реализованы в едином стиле одним девелопером. Однако с финансовой точки зрения менее крупная квартальная застройка более реалистична, и за такими проектами будущее. При этом даже небольшие кварталы сегодня застройщики обеспечивают всем необходимым – социальной и торгово-сервисной инфраструктурой, дорогами и многим другим.

Наталья Кукушкина, ведущий маркетолог компании «Петрополь»:

В первую очередь мы подразумеваем новое будущее у «серого пояса» Санкт-Петербурга, то есть бывших и действующих промышленных районов вокруг центра. Именно эти земли определены на период до 2030 года в качестве приоритетной территории для преобразований. А это более 5 тыс. га в 12 округах. Задача перед властями и девелоперами стоит очень сложная, требующая стратегического планирования. Современная реконструкция не предполагает полного уничтожения старой застройки: 30% территорий отводится под зеленые и рекреационные зоны, 30% – под невредные промпредприятия, и только 40% остается для жилой застройки. Многие здания старых заводов являются памятниками архитектуры, конструкторской мысли, они должны быть переосмыслены под новое использование – для офисов или музеев, других общественных пространств.