Островной бизнес

Василеостровский — один из городских районов, где во многом сохранилась петровская застройка. Он обладает особенной аурой, и те, кто хоть какое-то время пожил в этом анклаве, хранят ему верность. Но в «табели о рангах» район стоит на третьем месте после Центрального и Петроградского — островное положение, естественно, связано с транспортными проблемами. Отчасти поэтому до последнего времени здесь практически не строили качественной недвижимости, за исключением нескольких высококлассных бизнес-центров и торговых комплексов. Досуговая инфраструктура ограничена аквапарком «Вотервиль» при гостинице «Прибалтийская».

Исторический контекст

По составу жилого фонда и его качественным характеристикам остров делится на несколько обособленных зон. Наиболее привлекательна и престижна историческая часть на востоке — от стрелки и набережной Макарова до 15-21-йлиний. Интерес представляют объекты вдоль оси Большого и Среднего проспектов, и чем ближе к стрелке, тем дороже. Западная оконечность застроена домами сталинско-брежневской эпохи и современными комплексами. В заливе формируются новые намывные территории. Депрессивными пока остаются большие кварталы на севере Васильевского (от истоков реки Смоленки до гипермаркета «Лента», а также остров Декабристов) и на юге (от 21-й линии до Морского порта), занятые преимущественно промышленными предприятиями, мастерскими, гаражами и пр.

Кредитоспособные граждане интересуются жильем в основном в исторической части Васильевского острова. Причем эксперты по-разному очерчивают границы привлекательных кварталов. По мнению ведущего специалиста корпорации «Адвекс. Недвижимость» Анны Ксенофонтовой, на вторичном рынке потенциальные покупатели «элитки» обычно не рассматривают варианты далее 2-3-й линий: «Предложение в этой зоне сильно ограничено. Собственники просят по 200 000 рублей за „квадрат“, но покупатель не готов платить такие деньги».

Генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер включает в область интереса солидных покупателей часть острова до 6-7-й линий. Он согласен с тем, что качественных вариантов в исторической части действительно мало: здесь представлен преимущественно старый фонд без капремонта, зачастую — с нерасселенными коммуналками. Новых домов и объектов комплексной реконструкции — единицы. По данным КЦ «Петербургской Недвижимости», сегодня на острове представлено 11 новостроек. Из них семь — включая четыре проекта бизнес-класса — находятся в стадии реализации, в трех остались только места в паркинге, в одном продажи приостановлены.

На начало года объем строящегося жилья в этом районе составил 180 300 кв.м; доля бизнес-класса — всего 11,2%. В продаже всего 46 800 «квадратов». И, по мнению аналитиков, особый дефицит ощущается именно в бизнес-классе. Правда, в планах девелоперов значатся еще 25 новостроек на острове, так что в ближайшее время дефицит может смениться переизбытком.

На конец февраля средняя цена предложения составила 99 900 рублей за 1 кв.м в «комфорте» и 139 700 рублей — в сегменте «бизнес».

Упражнения в элитности

Первый элитный жилой комплекс («Альба» на 3-й линии) появился на Васильевском еще в середине 1990-х годов. После этого инвесторы надолго остыли к подобным проектам. Второй дорогой объект был возведен более чем через десять лет, в 2006 м.

В одном из самых престижных уголков Васильевского, на пересечении Биржевого и Волховского переулков холдинг «ЛенСпецСМУ» построил МФК «У Ростральных колонн». В него вошли жилые здания (всего 208 квартир), подземный паркинг, фитнес-центр, рестораны, а также пятизвездочный SPA-отель Holiday Club Sankt-Petersburg. Сегодня в этом комплексе во вторичной продаже предлагают несколько квартир по цене от 25 млн до 45 млн рублей. Других жилых объектов, отвечающих основным критериям класса, А, на острове нет. Несколько небольших проектов в средневысокой ценовой категории реализовала компания «БизнесЛинкДевелопмент» («Ван-Вителлли» на 10-й линии, дом на 7-й линии и др.), фирма «Петротрест» построила «Северный Palazzo» на 17-й линии.

Большой резонанс вызвал комплекс бизнес-класса «Финансист» на 242 квартиры, возведенный два года назад на 27-й линии с нарушением высотного регламента. Инвестор (ООО «Кондратьевский» построил две башни по 65 метров (69,7 м — с элементами декора) при согласованных 60 метрах.

В Смольном всерьез обсуждали возможность демонтировать два верхних этажа. Но многочисленные обращения собственников квартир (к этому времени большая часть жилья была продана) к администрации города и к президенту страны возымели действие. Зато Смольный отыгрался на соседнем офисном здании «Биржа», застройщику которого пришлось урезать два этажа, нарушавших «небесную линию». Весной прошлого года компания «Балтийский монолит» сдала в эксплуатацию комплекс бизнес-класса «Новая История» на Среднем проспекте (правда, застройщик считает его элитным). Это первый на острове проект комплексной квартальной застройки. Он рассчитан на 463 квартиры, в подземном паркинге 607 мест. В продаже остался десяток квартир в среднем по 140 000 рублей за «квадрат». В конце прошлого года компания планировала начать вторую очередь на соседнем участке, купленном у Минобороны. В ее составе предусмотрены четыре двухэтажных здания с обширной инфраструктурой: фитнес-клуб премиум-класса (9000 кв.м) со спортивным бассейном и детской школой плавания, два ресторана (1200 и 2200 кв.м), продуктовый супермаркет (900 кв.м), а также центр детского творчества. Но из-за коллизий с градостроительным регламентом в охранных зонах девелопер по сей день не может приступить к работам, хотя вся документация давно подготовлена.

География процветания

Сегодня на Васильевском строятся еще несколько объектов бизнес-класса.

В третьем квартале 2012 го должен быть сдан жилой комплекс «Престиж» на 26-й линии, который возводит «ЛенСпецСМУ». Всего в двух зданиях появятся 128 квартир, а также паркинг на 97 автомобилей. В продаже более двух десятков апартаментов, цены на которые варьируются от 90 000 до 140 000 рублей за метр.

В марте должны возобновиться продажи в строящемся доме на Детской улице, который до прошлого года возводила фирма «Аврора ДиДиСи» на деньги компании А1 (входит в «Альфа-групп»). В январе проект перекупила скандинавская Hansa Group (см. «НП», № 7/2012).

Дом рассчитан на 92 квартиры. Из них 19 успел реализовать прежний застройщик, а в феврале Hansa Group пристроила еще 43: их оптом приобрела финская компания Sato, специализирующаяся на сдаче внаем дорогого жилья. В ближайшие дни в продажу поступят оставшиеся 30 апартаментов, их будут предлагать от 120 000 до 135 000 рублей за метр. В нежилых помещениях запланированы офисные блоки, под зданием обустроен паркинг на 66 автомобилей, еще 10 мест предусмотрено в гостевой стоянке. Объект обещают сдать к концу года.

На днях стартовали продажи еще по двум адресам: ЖК Suomi от компании «ЮИТ Санкт-Петербург» и «Дом на линии» от ГК «Соло» (см. «НП», № 8/2012). Финский проект реализуется на участке 1,4 га, расположенном на Среднем пр., 89. Застройщик решил объединить в одном проекте жилье повышенной комфортности и бизнес-класса. Всего в двух корпусах предусмотрено 360 квартир, из которых 119 — в более дорогом сегменте. По данным директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерины Гуртовой, жилье в корпусе бизнес-класса будет отличаться по своим характеристикам. В частности, в квартирографии преобладают более просторные 3–4 комнатные варианты с возможностью свободной планировки; выше потолки (3 м); отделка мест общего пользования будет выполнена по индивидуальному дизайн-проекту; балконы и лоджии остеклят с использованием теплого профиля; выделят повышенную электрическую мощность на квартиру; а на этаж можно будет подняться на лифте с подземного уровня. Кроме того, все 132 места в теплом паркинге предназначены только для будущих собственников корпуса бизнес-класса. Цены — от 113 050 рублей за «квадрат» (в «комфорте» — от 99 465 рублей).

Компания «Соло» начала строить объект на 11-й линии. Небольшой дом рассчитан на 38 квартир, высота потолков — 3 м. Под зданием запланирован паркинг на 56 автомобилей. Стоимость «квадрата» начинается от 120 000 рублей. «Соло» планирует запустить еще два жилых комплекса: клубный дом на 25 квартир на Малом проспекте и элитный жилой объект на набережной Лейтенанта Шмидта. Подробности пока не раскрываются. На первых линиях острова реализуется еще несколько небольших и дорогих проектов (преимущественно — реконструкция), собственники которых не особенно афишируют себя. Жилье в этих домах продается «по-тихому», без всякой рекламы.

«Диаметральная» перспектива

В конце прошлого и в начале этого года строители заявили еще несколько серьезных проектов, которые дадут толчок развитию депрессивных кварталов и могут повысить их статус. Правда, все они — в классе «комфорт». В частности, компания «Лемминкяйнен» собирается построить два крупных комплекса: «Илматар» на месте Сталепрокатного завода на Косой линии (5,6 га, 2000 квартир) и «Айно» (около 500 квартир) на проспекте КИМа. «Петротрест» в скором времени начнет застраивать жильем 1,6 га на Малом проспекте.

Определенный потенциал для развития более дорогих проектов заложен в западной части района. Особенно после того, как «ЭкспоФорум» начнет осваивать прилегающую к «Ленэкспо» территорию Гавани, где предусмотрен крупный многофункциональный комплекс с жильем, яхт-клубом с обширной инфраструктурой, а также общественно-деловыми объектами.

Высококлассная жилая и коммерческая недвижимость должна появиться и на намывных территориях. Правда, первый заявленный проект относится к сегменту повышенной комфортности: «Лидер групп» стартует здесь с 1,1 га (всего в собственности компании — 8,5 га).

По данным УК «Морской фасад», на сегодня продано две трети из 180 га намывных земель, из которых 32 га занимает порт. До кризиса ГК «ПИК» приобрела здесь 63,4 га, но успела оплатить только часть сделки и вышла из проекта. А принадлежавшие ей 26 га отошли кредиторам. Имена других покупателей не разглашаются. По данным осведомленных источников, один из них — столичная «Ренова-СтройГрупп». Вице-президент УК «Морской фасад» Лев Пукшанский не подтвердил, но и не опроверг эту информацию.

Продолжение намыва и застройка новых земель, как и большинство других девелоперских проектов на Васильевском, напрямую зависят от ввода Западного скоростного диаметра. Его должны сдать в начале 2015 го. По словам Льва Пукшанского, утвержденный проект планировки предусмотривает с ЗСД три съезда: в северной и южной частях намыва, а также в центре (у пассажирского порта). После этого проблема с транспортной доступностью будет во многом решена. «Введение ЗСД серьезно изменит географию города. Он свяжет юг с севером, что заметно улучшит доступ сразу к нескольким реперным точкам: улице Савушкина („Лахта-центр“), футбольному стадиону на Крестовском, Васильевскому острову, а также аэропорту, Петродворцовому и Пушкинскому районам. Доступность места определяется не расстоянием, а временем, необходимым для того, чтобы попасть из одной точки в другую. По ЗСД с юга на север можно будет добраться за 15 минут», — комментирует г н Пукшанский.

Но одного диаметра будет явно недостаточно для разрешения транспортных проблем на Васильевском. Рано или поздно чиновникам предстоит вернуться к отложенным проектам мостов — Ново-Адмиралтейского и через остров Серный.

Мнения экспертов

Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI:
— Район — перспективный, в том числе и для дорогих проектов, недвижимость в этом анклаве всегда будет пользоваться спросом в силу истории места и, развитой инфраструктуры и особой атмосферы. Да и центр, кроме Петроградки, будет расширяться в сторону Василеостровского и Адмиралтейского районов.
Остров будет развиваться не только вдоль оси Среднего и Большого проспектов, но и вширь, к набережным. Судя по запросам наших покупателей, интерес высок. Достойные объекты могут появиться и на намывных землях, там, где будут хорошие виды на воду. Многое зависит от того, насколько комплексным будет развитие этой части.

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
— Привлекательность Васильевского острова будет возрастать. Транспортная доступность серьезно улучшится с вводом ЗСД. А если реализуются еще и отложенные проекты строительства мостов, то Васильевский станет ничуть не хуже Петроградки, и здесь вполне уместными будут проекты и бизнес-класса, и элиты.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
— Васильевский — это совершенно особенная часть города с неповторимой аурой. Его или сильно любят, или не понимают вообще. Именно поэтому основными покупателями жилья выступают нынешние обитатели острова или приезжие. Предложение на первичном рынке очень ограничено, в продаже преобладают объекты повышенной комфортности и бизнес-класса. Средние цены — чуть выше 100 000 рублей за «квадрат». Новые качественные варианты, безусловно, будут востребованы, что доказывают уже реализованные проекты.

Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
— Васильевский никогда не считался элитным с точки зрения недвижимости, но в духовном плане его по праву можно отнести к элитарным районам. Есть и всегда были фанаты, которые никогда не покинут остров. Здесь есть тихие и интересные уголки, например узкая мощеная улица Репина, чем-то напоминающая о европейском Средневековье. Большинство домов находится в ветхом состоянии, но если провести здесь комплексную реновацию, это был бы один из самых красивых кварталов Петровской эпохи.
Спрос и предложение на вторичном рынке сбалансированы, хотя найти что-то хорошее весьма непросто. Цены слегка превышают докризисный уровень: «комфорт» начинается с 100 000 рублей за метр, бизнес-класс — с 130 000. Развитие острова сдерживает слабая транспортная инфраструктура. Эта проблема должна разрешиться с введением ЗСД.
Безусловно, какие-то элитные объекты появятся на намывных землях, возможно, там образуется свой Манхэттен.

Лев Пукшанский, вице-президент УК «Морской фасад»:
— Кризис нас тоже не миновал, и реальный интерес к намывным территориям возобновился лишь весной прошлого года. Сегодня мы ведем переговоры с несколькими фирмами, которые хотят строить жилые и торговые комплексы в южной и центральной частях намыва, северная будет осваиваться позже. Скорее всего, здесь будут возводить жилье от «комфорта» до элиты, но вряд ли эконом-класс.
Продолжение намыва возможно в этом или в следующем году, но решение об этом мы должны принять не позже апреля, иначе не успеем.
Преимущества района очевидны, а недостатки связаны с его островным характером. До последнего времени здесь не было современных деловых и торговых объектов. Сегодня ситуация немного улучшилась, офисов стало довольно много, но ТК до сих пор не хватает.