Остаться в «доле»

Закон № 214-фз «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», призванный повысить ответственность застройщиков и дать гарантии для дольщиков, вступил в силу более двух лет назад. Но ситуация с правами дольщиков зашла в тупик. По сути, долевого участия в строительстве больше не существует.

С момента вступления закона в силу зарегистрировано только 182 договора участия в долевом строительстве (ДДУ), заключенных в полном соответствии сданным законом. Среди компаний, строящих дома уже по новым правилам, ООО «БалтИнвестСтрой», ЗАО «ЮИТ Лентек», Инвестиционно-строительная компания «Петрополь», Setl City. В основной массе строители не хотят работать по новому закону, без проблем обходя его.
Такая позиция компаний объясняется множеством причин, среди которых излишний приоритет прав покупателя в ущерб интересам продавца, отсутствие необходимых подзаконных актов и регламентирующих доку­ментов, процедурные сложности и многое другое. Но оставим в стороне причины, побудившие участников рынка практически проигнорировать принятый закон, и попытаемся проанализировать, от чего защищает закон покупателей, и чем рискуют покупатели продавцы, действующие в его обход.

Законная защита
Главное достоинство 214-го закона — абсолютная защита покупателей от риска двойных продаж. ДДУ считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который ведет Федеральная регистрационная служба (ФРС). Заключить два договора на одну и ту же квартиру практически невозможно. По словам начальника Управления контроля и надзора в области долевого строительства Александра Меденцева, ни по одному из жилых домов, строительство которых началось после 1 апреля 2005 года, в Комитет по строи­тельству не поступило ни одного «проблемного» заявления от дольщиков.
Другое нововведение — деньги от граждан для строительства многоквартирных зданий может принимать только застройщик — владелец участка, и никто более. К тому же законодатели разработали систему гарантий возврата вложенных дольщиками денежных средств и ввели критерии финансовой надежности застройщиков. Если компания им не отвечает — уполномоченный государственный орган по надзору и контролю в области долевого строительства (в Петербурге — Комитет по строительству) может приостановить ее деятельность. По мысли законодателя, эта мера предохранит граждан от вложений в финансово неблагонадежные предприятия.
Но, пожалуй, основная выгода «законных» сделок для потенциальных покупателей в том, что им гарантировано получение именно желаемого жилья. Закон № 214-ФЗ зафиксировал существенные условия, без которых договор не пройдет государственную регистрацию, а, следовательно, не будет считаться заключенным, и по нему не возникнет никаких обязательств. По словам генерального директора ИСК «Петрополь» Марка Лернера, в тексте ДДУ должны быть прописаны точные сроки передачи и параметры квартиры, цена, порядок и сроки оплаты, гарантийный срок в течение пяти лет и т. д. «Застройщик, работающий по 214-му закону, не может увеличить сумму договора. Есть четко предусмотренные случаи, когда дольщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, а когда в судебном, и при этом и в тех, и в других случаях застройщик обязан возвратить дольщику все деньги, без какого-либо удержания, причем в жестко установленный срок, а при наличии нарушений со своей стороны — уплатить пеню. А если он задержал сдачу дома, придется выплатить приличные штрафы — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (около 25,55% годовых)», — предупреждает Марк Лернер.
Кстати, это одно из положений, вызывающих массу нареканий со стороны застройщиков. Средний срок строительства многоквартирного дома — два-три года, и гарантировать передачу квартиры покупателям именно в тот день, который указан в договоре, практически не реально.

Альтернативное доверие
Петербургские строители нашли несколько путей, позволяющих обойти 214-й закон.
Наиболее часто используются два способа: предварительный договор купли-продажи или оплата векселями. В первом случае предполагается, что подписывается не ДДУ, а предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи. Дольщик должен внести деньги под обещание, что застройщик по окончании строительства зарегистрирует квартиру себе в собственность, а потом продаст ее дольщику. Генеральный директор ЗАО «М-Индустрия» Денис Тихонов считает, что на данный момент по этой схеме работают большинство участников строительного рынка.
Во втором случае между покупателем и продавцом заключаются предварительные договоры купли-продажи или договоры долевого участия в строительстве, где в счет оплаты принимаются не денежные средства, а векселя. Эти ценные бумаги застройщик сам или через посредника продает дольщику заранее по отдельному договору, то есть деньги поступают как бы в счет оплаты векселя, а не в счет оплаты долевого взноса.
Нельзя сказать, что какая-то из этих схем более привлекательна для клиентов: принципиальной разницы между ними нет. По сути, каждая из них — это джентльменское соглашение между застройщиком и покупателем будущей квартиры, согласно которому клиент предоставляет средства, а застройщик обещает на них что-нибудь построить, но при этом не несет практически никакой юридической ответственности.
А согласно российскому законодательству, с вступлением в силу закона № 214-ФЗ все подобные сделки можно квалифицировать как притворные, совершенные с целью прикрыть другую сделку. Судебной практики пока нет, но контролирующие органы на сегодняшний день придерживаются именно такой позиции.

Кредиты и кооперативы
Гораздо лучше права потребителей защищены при использовании схемы целевого фондирования кредита. Василий Селиванов, генеральный директор компании Setl City, совместно со Сбербанком одним из первых предложил фондирование:
«Мы предлагаем покупателям за время строительства дома накопить на счете в банке необходимую на покупку сумму (а не платить деньги застройщику). И только после того как квартира будет готова, можно вкладывать деньги в ее покупку». По закону банк не может не вернуть частному лицу его деньги, риск потери капитала дольщиком здесь существенно снижен. Механизмы воздействия на застройщика, например при задержке со сдачей дома, в данном случае скорее экономические, чем правовые. Если покупателя что-то не устраивает, он может в любой момент может забрать свои деньги из банка — правда, без прибыли, но и без штрафных санкций. Эта схема весьма интересна на стабильном рынке, однако при существенном росте цен на недвижимость с отстаиванием своих интересов у покупателей могут возникнуть проблемы.
Столь же прозрачны сделки по покупке квартир через жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Однако сегодня эти схемы также мало распространены на петербургском рынке, как и продажи по 214-му закону.

Прихватили
Хотя застройщиков и не устраивают новые нормы 214-го закона, который они сами чаще всего называют «законом о защите прав дольщиков», но рано или поздно им придется втискиваться в рамки действующего законодательства.
И большинство участников рынка это хорошо понимают, тем более что государство все настойчивее напоминает компаниям о возможных последствиях.
С 2006 года прокуратурой Петербурга проведено четыре проверки деятельности строительных организаций и контролирующих органов в сфере защиты прав и интересов граждан — участников долевого строительства. В результате выявлено 236 нарушений законодательства в деятельности строительных компаний, привлекающих денежные средства граждан для долевого строительства, внесено 126 представлений, возбуждено 92 дела об административных правонарушениях, предъявлено девять исков в суды общей юрисдикции, объявлено шесть предостережений, возбуждено два уголовных дела.
Кроме того, начинает проявлять активность и недавно созданное в Комитете по строительству Управление контроля и надзора в области долевого строительства. «Контроль за деятельностью строительных компаний Петербурга будет проводиться постоянно и в строгом соответствии с 214-м законом, — грозится начальник управления Александр Меденцев. — Согласно закону у нас есть три формы применения санкций к недобросовестным застройщикам: штрафы, приостановка хозяйственной деятельности сроком на один год и крайняя мера — полное прекращение деятельности компании. Отдельно будет вестись работа по заявлениям и обращениям граждан».

Комментарий
Александр Вахмистров, вице-губернатор Петербурга
В соответствии с новой редакцией Федерального закона № 214, в субъекте Федерации должен быть создан уполномоченный орган по контролю за исполнением закона и работе с участниками долевого строительства. Правительством Санкт-Петербурга таким органом определен комитет по строительству, в котором образовано подразделение по контролю и надзору в сфере долевого строительства — отдел контроля и надзора в области долевого строительства.
Несомненно, создание подобного органа назрело уже давно, а сам 214-й закон призван решить все вопросы, касающиеся различных махинаций в этой сфере. В частности, он исключает возможность для двойных продаж. Оговорюсь — речь идет именно об исполнении закона, мошенники, к сожалению, были и будут всегда. Однако можно сказать, что на сегодняшний день у городской власти есть реальный рычаг контроля, который, несомненно, минимизирует количество подобных случаев. Что касается привлечения финансирования, то, с одной стороны, закон говорит о необходимости использования кредитных механизмов, и эта система сегодня получила развитие, но, с другой стороны, закон не прописывает разнообразия форм приобретения гражданами жилья. По моему убеждению, именно в разнообразии форм залог успеха. это может быть и ипотечное кредитование, набирающее с каждым днем все большие темпы, и строительные сберегательные кассы, и строительные кооперативы, и иные механизмы. Однако на сегодняшний день, законом нам они не даны.
На уровне города мы работаем над решением этих вопросов, строительные компании активно заключают соглашения и договора с банками. в то же время можно говорить о том, что отсутствие подзаконных актов, конкретизирующих механизмы привлечения денежных средств, может повлечь за собой соблазн использования «обходных» схем.