Новости и публикации
Все объекты компании
Дом сдан
Остановка по требованию времени
28 Октября 2008Кризис на финансовом рынке начал влиять на реальный сектор экономики, в том числе — на строительство. Аналитики признают факт кризиса в строительстве, однако утверждают, что вина лежит на банках, которые «заразили» рынок недвижимости.
Основная причина неблагоприятной ситуации, по мнению генерального директора
Одновременно с этим на российский рынок перестали приходить западные инвестиции. Иностранные фонды, развернувшие было активную деятельность, спешно сворачивают ее. «Ни кредит получить, ни продать, — комментирует ситуацию директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николай Казанский. — Инвестиционные фонды осторожны, хотя признают, что в России ситуация все равно лучше, чем на европейском рынке. Но уже несколько недель решения об инвестициях не принимаются».
С другой стороны, появилась опасность варяжской экспансии на российский строительный рынок. Президент «ЕВРОЦЕМЕНТ групп» Михаил Скороход обеспокоен: «Кризис показывает, что в странах, которые могут поставлять цемент в Россию, сейчас наблюдается его избыток. И если немедленно не принять мер по поддержке отечественной цементной промышленности, то очень большая часть этого избыточного цемента окажется в России. А российским производителям, чтобы стать конкурентоспособными, необходимо несколько лет для введения новых заводов. Но при сложившихся обстоятельствах 60−70% из ранее заявленных инвестиционных проектов нежизнеспособны».
«Сейчас уже сложно понять, что было первым, яйцо или курица — разговоры о надвигающемся кризисе или ужесточение условий кредитования, — рассуждает генеральный директор компании „Петрополь“ Марк Лернер. — В любом случае фактор страха сыграл тут очень жестко. Сначала решили подстраховаться банки, а затем и застройщики. Первые, опасаясь невозвратов, выставили запретительные процентные ставки на кредитование девелоперских проектов и ипотеки. Вторые, прогнозируя снижение спроса и рентабельности, начали замораживать проекты, находящиеся на ранней стадии реализации».
Рынок без подъема
После летнего затишья на рынке жилой недвижимости, как правило, начинается осенний подъем. Однако в последние годы поведение рынка нечасто соответствует этому правилу. На сей раз осеннего роста цен не произошло. Сегодня средняя цена жилья составляет 107 тыс. рублей за 1 кв. м в готовых домах и 91 тыс. рублей за 1 кв. м в строящихся. По мнению аналитиков компании «АРИН», на первичном рынке не произошло фактического роста цен — формальный рост «съели» скидки, которые сегодня предоставляют потенциальным покупателям все строительные компании. «В сентябре увеличилась разница между заявленной ценой и реальными продажами, — рассказывает заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак. — Обратившись в компанию, можно было получить скидку 2?3% на вторичном рынке и до 30% — на первичном».
На вторичном рынке, отмечает директор АН «Бекар» Сергей Козлов, приостановлены многие сделки — рынок недвижимости «присматривается к ситуации». По мнению аналитиков Becar Realty Group SPb, развитие финансового кризиса предполагает рост предложения в ожидании, когда рынок упадет: собственники стремятся продать недвижимость раньше, чем она обесценится. Рост предложения происходит, но это в основном неликвид: «корабли», хрущевки, коммуналки. По данным АРИН, объем предложения за сентябрь увеличился на 10?15%.
Источник иссяк
Даже в лучшие времена банки не слишком охотно кредитовали жилищное строительство. Именно эта причина заставила в свое время застройщиков привлекать в строительство средства дольщиков. Сегодня банки дают деньги не всякому застройщику, а если дают, то под высокие проценты (20% и выше) и обеспеченный залог.
По словам директора по маркетингу компании «ЛЭК» Валерия Корнилова, ипотечные кредиты и заемные средства «формировали до 30% денежных поступлений, которые раньше шли на развитие». Теперь застройщики вынуждены заморозить такие проекты, чтобы потратить ресурсы на реализацию запущенных проектов. Глава московского представительства банка Eurohypo AG (Германия) Вадим Ульченко считает российскую экономику слабой, но «уже интегрированной в мировую экономику», а российскую банковскую систему — «слабой и бесконтрольной». Причем банки, по словам Ульченко, денег никому ссужать не собираются: «Не верьте банкирам сегодня. Денег нет ни у каких банков. Но даже если они есть, с ними нельзя расставаться». Таким образом, полагает Александр Батушанский, источник средств для застройщиков сегодня — средства дольщиков и товарные кредиты от поставщиков.
Лучше прочих себя чувствуют компании, у которых достаточно собственных средств и которые не пользовались банковскими кредитами. Председатель совета директоров «Росса Ракенне СПб» Александр Царев (компания продвигает марку HONKA) предрекает некоторый отток клиентов на объектах своей компании, однако полагает, что девелоперские проекты вряд ли подвергнутся корректировке, поскольку кредитных средств в них нет. Аналогичная ситуация — на строительстве клубного комплекса «Капитан». Генеральный директор
Председатель совета директоров строительного холдинга
Ипотека вышла из доверия
Доля сделок с применением ипотеки на первичном рынке, по оценке Александра Батушанского, невелика — примерно 30% от общего количества, около 15% в денежном выражении. Однако застройщики бьют тревогу: платежеспособный спрос падает, поскольку банки сворачивают ипотечные программы. В то же время, по словам генерального директора ИСК «Грантика» Дмитрия Абрамова, количество запросов по ипотеке от покупателей не сократилось.
Большинство банков прекратило кредитовать строящиеся объекты. Те, кто оставил в своем портфеле такие программы, ужесточили условия. Ставки составляют от 14% годовых в рублях, 11?12% — в валюте. Очевидно, что за дополнительные риски банку полагаются дополнительные проценты. Однако, по словам начальника отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ 24 Татьяны Хоботовой, никакие проценты сегодня не перекроют рисков первичного рынка. Президент Ассоциации банков
Незавершенка возвращается
Многие эксперты подозревают, что попытки федеральных властей стабилизировать экономику направлены исключительно на финансовый рынок, то есть закачанные в банки средства могут не попасть в реальный сектор. Это создает угрозу недостроя. Специалисты в Петербурге помнят, как долго достраивались объекты, сооружение которых прекратилось в 1993 году, — некоторые более десяти лет. Но главное опасение — снижение объема предложения в 2010?2014 годах.
Выступая на конференции «Благоприятный инвестиционный климат» (организатор мероприятия — «Арендатор.ру»), первый заместитель председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Роман Старовойтов рассказал: комитеты администрации сегодня пересматривают планы. Возможно, город откажется от комплексного освоения территорий — будет продавать по частям, поскольку на приобретение крупных участков собственных средств компаний вряд ли хватит. Но пока ни один стратегический проект не остановлен, никто не собирается выходить из проекта. Уступка кризису — возможная разбивка строительства на дополнительные очереди, а также увеличение сроков.
«Пятна сбрасывать будут, — уверен Андрей Грачев. — Прежде всего — те, кто переборщил, рассчитывая на развитие, а также те, кому не хватает средств на их освоение. В этой обстановке возникает другой интересный вопрос: кто будет эти активы подбирать? Не исключаю, что мы станем свидетелями укрупнения одних строительных структур на фоне разорения других».
Тайное снижение
В непрофильных СМИ сегодня развернута целая кампания — население призывают не покупать жилье до снижения цен. Однако пока, по мнению Дмитрия Абрамова, реальных экономических предпосылок для снижения цен нет: «Денежные средства населения никуда не исчезли, но после некоторого периода стагнации люди будут вынуждены перераспределять их. Все происходящее сейчас — предпосылка для формирования отложенного спроса. Можно ожидать скрытого снижения цен в сегментах „бизнес“ и „элита“ за счет специальных акций и скидок, для типового жилья возможно увеличение предложений по открытым скидкам. Но это временно, с целью быстро получить текущие денежные средства».
Андрей Грачев обращает внимание на специфику загородного рынка, особенно в сегментах элитного и
Александр Батушанский перечисляет факторы, которые не позволят ценам снизиться: слабая обеспеченность жильем, низкая культура инвестирования и отсутствие альтернативных финансовых инструментов, высокие цены на энергоносители. «Земля
Будем строить — не помрем
По поводу ближайших перспектив рынка мнения участников расходятся, поскольку никому неясно, как будет действовать власть и появятся ли деньги в реальной экономике. Аналитики, как водится, просчитывают несколько сценариев. Но даже по самым оптимистичным прогнозам, быстро наладить строительный процесс уже не получится. «В самом лучшем случае, если деньги дойдут до рынка, через три месяца уйдут мелкие компании, — поделился результатами анализа Николай Казанский, — а через
«Если местные власти не предпримут никаких усилий, — предупреждает Александр Батушанский,-то возможно снижение объемов строительства на 30?40% (до уровня 2003 года). Но если Петербург увеличит городской заказ, начнет выкупать у строителей жилье и земельные участки (столичное правительство, например, недавно выкупило у ГК „ПИК“ более 300 тыс. кв. м жилья), да к тому же поспособствует кредитованию строительной отрасли, то снижения может не произойти. Дополнительная ликвидность позволит строить дома, повысит доверие к банкам и вернет на рынок покупателей». Менее оптимистичные сценарии в финале все равно утверждают: цены после кризиса вырастут, строителям надо переждать несколько месяцев. «В ближайшие
По мнению Валерия Корнилова, если не бросать строительные площадки, а продолжать работу, «рынок восстановится значительно быстрее, чем многие думают», поскольку недвижимость
Однако ни один сценарий не предрекает смерти строительного рынка. Профицит бюджета, стабфонд и золотовалютные резервы, все еще высокие цены на нефть, по мнению Лернера, помогут рынку удержаться на плаву. Обвала строители не ждут.
Источник — Елена Зубова, «Эксперт. Северо-запад», №42 (390), 27.10.2008