Обманутых дольщиков «ликвидируют» через 2 года

Застройщикам, в свою очередь, придется «раскошелиться» и, возможно, поднять цены на строящееся жилье.

Во вторник, 2 октября, на заседании городского правительства был принят план председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко, направленный на решение проблем обманутых дольщиков. Документ комплексный, и трудиться над его исполнением будут сразу несколько городских комитетов. Начать работать чиновники обещали до конца текущего года.

По роду и статусу

По мнению губернатора Петербурга Георгия Полтавченко, проект распоряжения Правительства Петербурга «О плане мероприятий, направленных на оказание содействия в защите прав участников долевого строительства и на завершение строительства проблемных объектов», предусматривает достаточно полное решение проблемы обманутых дольщиков.

Однако для начала чиновникам потребуется подсчитать, каково же число последних в Северной столице. В данный момент точных данных нет ни у кого. «В городе существует Реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите. За время работы комиссии к нам поступило более 600 обращений, но учтены были лишь 21 человек. Большинству граждан, которые обратились в Комитет по строительству с просьбой внести их в реестр, пришлось отказать. Причина в том, что договоры у них были заключены не с застройщиками — непосредственными собственниками участков, а с инвесторами строительства многоквартирных домов, субподрядчиками и разного рода жуликами. Поэтому сегодня реестр не содержит исчерпывающей информации обо всех гражданах, пострадавших от недобросовестных застройщиков», — констатировал Вячеслав Семененко.

Исправить огрехи реестра — одна из целей подготовленного проекта. В частности, требуется более точное определение понятий «проблемный объект» и «участник долевого строительства, нуждающийся в защите Санкт-Петербурга». Уточнение в законе даст городу право оказывать помощь гражданам, независимо от того, заключили они договор с застройщиком или с инвестором (генеральным подрядчиком).

В результате внесенных изменений, Комитет по социальной политике назначат ответственным за формирование и ведение реестра. Появится и еще одно важное дополнение — при формирование реестра будет учитываться социальное положение дольщиков. На основании этой информации будет определяться очередность предоставления квартир участникам долевого строительства, нуждающимся в защите. «У нас среди обманутых дольщиков есть малоимущие граждане и люди, оставшиеся без жилья. А есть и инвесторы, которые владеют несколькими квартирами. Город не оставит без внимания ни тех, ни других. Но в первую очередь надо решать проблемы малоимущих граждан и тех, у кого сейчас нет крыши над головой», — отметил Вячеслав Семененко.

Рублем по покупателям

Проблемы граждан, временно оставшихся без крова (людей, продавших квартиру на вторичном рынке и вложившихся в «стройку») будут решать с помощью Жилищного комитета. «На период, пока проблемный объект будет достраиваться, для не имеющих жилья граждан будет предусмотрена социальная аренда по льготным ставкам», — сообщил Вячеслав Семененко.

Однако около 600 обманутых дольщиков не смогу получить свои квартиры, даже если их дома будут достроены — это жертвы двойных и тройных продаж. В будущем таким гражданам также будут предоставлены квартиры, но не за счет городского бюджета. По мнению властей, это будет отвлекать деньги казны от решения проблем других категорий граждан, например, жителей коммунальных квартир. Поэтому решать проблемы таких обманутых дольщиков будут за счет добросовестных застройщиков и покупателей жилья. Для этого будут внесены изменения в закон Санкт-Петербурга от 2004 года № 282–43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».

«Пока проблема обманутых дольщиков не будет решена, мы будем выставлять на аукцион земельные участки с обременением, — заявил Вячеслав Семененко. — В качестве обременения для застройщика, помимо денежных средств, еще будет прописано условие о предоставлении квартир гражданам, пострадавшим в результате действий недобросовестных застройщиков». Как отметил чиновник, застройщики должны будут передавать в специально созданный фонд количество квартир, равное половине стоимости земельного участка, приобретенного компанией на торгах. Если же девелопер предполагает возвести элитный жилой комплекс, квартиры в котором будут не востребованы городом, он должен будет перевести в фонд сумму, равную половине рыночной стоимости участка.

Продолжат работать и более традиционные схемы — передача недостроя новому застройщику с обязательством предоставить обманутым дольщикам причитающиеся им квартиры, а также создание кооперативов дольщиков, если люди готовы самостоятельно достроить объект.

Меры, озвученные председателем Комитета по строительству, начнут претворять в жизнь до конца текущего года. Большинство экспертов отнеслись к идее чиновника скептически.

Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер

Стремление властей решить проблему обманутых дольщиков, конечно, похвально. Вопрос лишь в том, какие будут задействованы механизмы и каковы будут последствия. Уверен, что это должен быть целый комплекс мероприятий, тщательно продуманных и выверенных. И совсем не понимаю, как можно принять решение повысить цену земельных участков для застройщиков. Во-первых, они предоставляются посредством проведения торгов, а, главное, что и торгов город уже в течение года не проводит. Также мне непонятен механизм предоставления обманутым дольщикам квартир в строящихся домах. Надеюсь, имеются ввиду дома, возводимые за счет городского бюджета, а не частными девелоперами. Ну и, наконец, выделение готовых квартир обманутым дольщикам — плохое решение. Оно и дальше будет стимулировать иждивенческие настроения наших сограждан, когда вместо ответственности за свои решения и поступки они будут уповать на помощь государства. Люди должны взвешенно принимать решения, какие застройщики действительно являются надежными, а не кидаться на бесплатный сыр дешевизны, причитая потом, что их обманули, и взывая к помощи государства.

Директор департамента новостроек агентства недвижимости «Бекар» Эльдар Султанов

Прежде чем ответить на вопрос, как данная инициатива отразится на рынке недвижимости, необходимо понять, какие именно квартиры будут предоставляться для решения проблем дольщиков, каким образом они будут передаваться.

По моему мнению, альтернативным способом решения проблемы обманутых дольщиков является передача проблемного объекта новому инвестору. Например, в ЖК «Самое сердце» (O2 Development), который строится в Пушкине, около 300 квартир будет передано дольщикам, обманутым предыдущим застройщиком этого участка. Жилье будет передано по льготной цене — 15 тыс. руб. за кв.м. Но такие примеры пока единичны. Безусловно, повышение цены на земельные участки повысит стоимость жилья на первичном рынке.

Член совета директоров компании O2 Development Виктор Осокин

Глобально данная инициатива на рынке не отразится, и цены на жилье не взлетят. Скорее, она окажет положительно влияние. Люди будут увереннее вступать в долевое строительство, зная, что риски подстрахованы Комитетом по строительству. Сами застройщики, конечно, будут учитывать эти обременения в себестоимости жилья, но на много стоимость жилья не подскочит. Рынок сам скорректирует цены и установит планку. Застройщику, покупающему землю у государства, придется повысить рентабельность строительства, чтобы остаться в рамках рыночных цен и продать квартиры.

Данные решения, безусловно, станут импульсом для развития долевого строительства и решения проблем обманутых дольщиков. На данный момент решение этих проблем происходит, но в индивидуальном порядке.

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов

Возложение ответственности за действия проблемных застройщиков на плечи сторонних инвесторов путем увеличения цены участков является довольно странным и необоснованным решением. Инициатива была бы понятна, если бы приобретение квартир для дольщиков не влекло за собой увеличения стоимости проектов в целом. Но при любом увеличении цены земли без удорожания жилья, к сожалению, не обойдется.

Верным и действенным решением могло бы стать создание специального взаимного фонда покрытия убытков дольщиков, например на базе СРО. Однако если фонд будет действовать на добровольной основе, это повлечет за собой проблемы с привлечением финансирования. Но для создания фонда с обязательным участием застройщиков требуется изменение федерального законодательства о долевом строительстве и СРО.

Генеральный директор компании «Ленстройтрес» Александр Лелин

Решить проблему обманутых дольщиков за счет увеличения цены земельных участков и наложения дополнительных обременений на застройщиков фактически означает решить эту проблему за счет других покупателей квартир. Уже много раз говорилось о том, что любые финансовые обременения застройщика отразятся на цене продажи квадратного метра. Иначе быть не может. И это значит, что в итоге за все расплатится покупатель, а не недобросовестный или обанкротившийся девелопер и даже не его более порядочные коллеги по рынку. Если эта инициатива будет реализована именно в таком виде, то это неизбежно отразится на цене жилья, особенно если обременения будут касаться участков в городской черте, которые и без того непомерно дороги.

Понятно, что самый простой способ — напрямую и быстро решить проблему одних за счет других. Но это — только иллюзия эффективного решения. Во-первых, существует 214-ФЗ, цель которого — обезопасить дольщика от недобросовестности застройщиков. Но даже если учесть, что все-таки находятся люди, для которых желание сэкономить перевешивает чувство осторожности и самосохранения, и они при покупке не придают значения факту работы застройщика по 214-ФЗ, остается непонятным, о каких вообще земельных участках в городе идет речь и когда они будут выставлены на торги. Если их продажа планируется в неясной перспективе, то таким способом будут решаться проблемы неких будущих обманутых дольщиков.