Новостройки-2018: что выйдет на рынок

В первом полугодии, пока долевка живет еще по старым законам, новостройки будут выходить на рынок в «темпе вальса» — этот вывод довольно очевиден. Мы, в свою очередь, попросили девелоперов рассказать, что именно они готовы предложить покупателям в текущем году.

Грядущие изменения в законодательстве уже оказывают свое действие на строительный рынок, несмотря на то, что поправки в 214-ФЗ вступают в юридическую силу лишь летом.

Застройщики принялись лихорадочно разрабатывать проекты на имеющиеся земельные наделы, закупать пятна с готовой документаций и спешно получать разрешения на строительство, пытаясь реализовать как можно больше жилья «по старинке».

ВЫНУЖДЕННАЯ СПЕШКА

При этом как аналитики, так и сами участники рынка, довольно скептичны в своих оценках качества проектов, которые делаются в такой спешке. В отношении вывода новых объектов эксперты сходятся на том, что даже на фоне кардинальных законодательных изменений цифры все равно останутся на уровне прошлого года. Или вырастут, но ненамного.

Так, управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин ожидает вывода большого количества новых проектов в первом полугодии, но уже во второй половине года вероятна обратная тенденция — резкое снижение объемов предложения.

По его словам, поскольку спрос плавно перетекает из Ленобласти в границы Петербурга, существенная часть квартир в 47-м регионе так и останется нереализованной. Также ожидается дальнейшая консолидация рынка, и основной объем предложения будет приходиться на крупнейших застройщиков города.

Сергей Жданов, финансовый директор ГК «Технополис», считает, что девелоперы будут форсировать сроки выхода на рынок новых объектов. «Одновременно вырастет и спрос, ведь потенциальные покупатели уже понимают, что с отменой ДДУ стоимость квадратного метра, скорее всего, увеличится», — подчеркнул он.

А Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, обращает внимание на то, что хоть ситуация и далека от затоваривания, но предложение на первичном рынке превышает спрос. И с учетом затянувшегося падения реальных доходов населения выводить новые объекты, имея пул нераспроданных площадей, рискованно для бизнеса.

При этом участники рынка говорят, что в первой половине года девелоперы будут активно приобретать участки с готовой документацией. И сразу же выводить новые объекты на рынок.

По мнению генерального директора компании «Петрополь» Марка Лернера, не стоит ожидать каких-то особых пиковых периодов. «Думаю, предложение будет пополняться достаточно равномерно. Причем количество проектов, выведенных на рынок в 2018 году, на 10-15% превысит показатели 2017 года», — оценивает он.

Однако некоторые участники рынка полагают, что в ближайшие месяцы стратегия большинства застройщиков не изменится в сравнении с той, что была в прошлом году.

Так, Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости компании «ЦДС», напоминает, что в 2017 году строители достаточно осторожно и точечно выводили на рынок новостройки. «Продажи открывались лишь в объектах, гарантированно способных обеспечить уровень спроса и требуемые объемы реализации. На мой взгляд, в 2018 году объем нового предложения будет сопоставим с показателями предыдущего периода», — высказался он.

ЦЕНА ПОЙДЕТ В РОСТ

При этом многие девелоперы полагают, что результатом новых реформ в отрасли будет увеличение стоимости жилья для конечного потребителя.

По словам Алексея Бушуева, если предложение сохранится на уровне прошлого года, то к концу 2018 года ценник на первичном рынке может вырасти на 10-15%. «Динамика цен обусловлена как постоянным ростом себестоимости строительства и общеэкономическими процессами, так и реформированием отрасли. Создание компенсационного фонда и ряд других законодательных нововведений потребуют от бизнеса дополнительных расходов, которые не могут не отразиться на стоимости конечного продукта», — констатирует он.

Впрочем, часть экспертов полагает, что если не произойдет никаких макроэкономических изменений, то серьезных ценовых колебаний удастся избежать.

В качестве иллюстрации данного тезиса они напоминают о падении цен на первичке в 2017 году на 2,5-3%. Оно было вызвано в первую очередь большим объемом предложения жилья в низком ценовом сегменте и в не самых престижных локациях. Дальнейших корректировок в сторону снижения здесь ожидать не стоит, так как застройщики приблизились к порогу рентабельности. В проектах же с хорошей локацией стоимость квадратного метра в прошлом году не менялась.

По оценке Марка Лернера, цены к концу 2018 года останутся на текущем уровне, добавив, возможно, 3-4%. «Ценовая стабильность будет поддерживаться равновесием противодействующих факторов, влияющих на цены.. Снижающиеся доходы населения будут толкать цены вниз, а растущая себестоимость и ожидание отмены долевки вверх», — поясняет он.

Что же касается дальнейшей ситуации, то глава «Петрополя» ожидает, что в 2019 году новых проектов на первичке будет совсем мало, так как девелоперы во второй половине 2018 года могут, по сути, прекратить приобретение новых участков под застройку. «Если предположить, что при этом начнут восстанавливаться реальные доходы населения, то по итогам будущего года можно ожидать повышения цен на 15-20%».

В нашей таблице представлены новые жилые комплексы и очереди в уже существующих проектах, планы по выводу в продажу которых были подтверждены самими застройщиками.