Нескладные итоги

После непродолжительной активизации спроса рынок опять впал в «ступор». Проблески надежды, мелькнувшие в начале осени, уже к концу октября сменились тревожным ожиданием второй волны кризиса. Оптимисты уверены, что встряска в конечном счете только оздоровит рынок.

В начале года на Крестовском острове были завершены сразу несколько проектов — компания «Стройинвест» сдала два дома, застройщик «Град» — «Резиденцию на Крестовском». На Васильевском острове введены «Финансист» (ООО «Кондратьевский») и «Северный Палаццо» (холдинг «Петротрест»).

Летом компания «Стройинжиниринг» сдала небольшой дом «Иматра» на Малом проспекте П.С., позиционируемый как элитный. Компания Richness Realty ввела в эксплуатацию жилой дом бизнес-класса Family House на Костромском пр., 71. Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» сдала в этом году «Каменноостровскую коллекцию» на Петроградской стороне, «Резиденцию на Суворовском» и два жилых корпуса «Парадного квартала».

Из заметных проектов загородного рынка можно выделить завершенный коттеджный комплекс «Михайловское» от «ПБЛ-холдинга», «Лукоморье» (Parabola Group), а также «хрустальный» городок Patrikki club компании freeDom.

Элитная сдержанность
Погоду на первичном рынке элитного жилья определяют несколько крупных застройщиков, сохранивших свои позиции в условиях сузившегося спроса, — «Возрождение Санкт-Петербурга», RBI и др.

Ушел «Строймонтаж», который намеревался усилить свое присутствие в элите, купив четыре интересных участка. Ничего не слышно о новых проектах «Петербургреконструкции» (жилой комплекс «Фаворит» на Крестовском сдан почти три года назад). Не заявляет новые объекты «Стройинвест». Setl Group «завязла» в крупных проектах. Элитный малоэтажный комплекс в Озерках «заморожен» до лучших времен. Девелопер с казахстанскими корнями — компания «Базис-СПб» — так и не начал строительные работы на элитном комплексе в Петроградском районе.

За 11 месяцев года продажи открылись лишь в нескольких новых проектах. Это: Diadema club house (ООО «Центр управления недвижимостью») на Крестовском острове; комплекс «Александрия» и дом на Шпалерой, 37 (холдинг RBI); «Талисман» на Васильевском острове от холдинга «ЛенСпецСМУ». В принципе, дом от «Возрождения Санкт-Петербурга» в Зоологическом, 2/4 формально тоже можно отнести к объектам этого года: в 2008-м шло только бронирование.

На начало октября, по данным Knight Frank, в продаже на первичном рынке находилось 28 жилых комплексов общей площадью 449 000 кв.м (порядка 1600 квартир), на вторичном рынке зафиксировано еще около 700 вариантов. Кстати, данные по новостройкам практически не изменились, если сравнивать с итогами первого полугодия. В третьем квартале продано 130 квартир, всего с начала года — 370. Аналитики прогнозируют, что до конца года этот показатель вырастет до 570 квартир, что почти вдвое меньше докризисных показателей (за 2007-й реализовано 900 апартаментов).

Большинство исследователей отмечают положительную динамику стоимости элитных объектов, причем как в новостройках, так и на вторичном рынке. Правда, специалисты «Петербургской Недвижимости» неизменно портят картину общего благодушия. По данным Knight Frank, за третий квартал объекты выросли в цене на 5,4% и 3,9% (первичный и вторичный рынки), специалисты GVA Sawyer оценили этот рост в 4% (по обоим сегментам), а в «Петербургской Недвижимости» зафиксировали примерно те же цифры, но только со знаком минус (см. рисунок).

Скорее всего, нестыковка связана с несколькими причинами, одна из которых — отсутствие единого подхода к классификации объектов. Кроме того, на протяжении года застройщики корректировали цены как в одну, так и в другую сторону, причем даже в рамках одного дома. В самом дорогом проекте «Возрождения Санкт-Петербурга» разброс цен сегодня составляет от 25 до 80 тыс. евро за метр.

По словам финансового директора корпорации Ильи Андреева, во всех проектах стоимость самых ликвидных квартир была немного увеличена, а менее востребованных вариантов — снижена. Ценовой диапазон расширен: самые дешевые квартиры корпорации продаются по 125 тыс. рублей за «квадрат» (3 тысячи евро). Примерно так же поступали и другие девелоперы.

Фиксируемые аналитиками показатели роста за квартал чаще отражают «игру» застройщика, а не рыночную конъюнктуру. Но это повышает интерес к строящимся объектам. «У нас очень много звонков и просмотров, продажи тоже идут активно. Мы собираемся даже увеличить отдел продаж», — говорит г-н Андреев.

Хотя в отдельных объектах цены и правда повышались. Например, в Diadema club house инвестор поднял их после того, как вместе с брокером досрочно выполнил квартальный план по продаже квартир. Но такие случаи единичны.

В ожидании лучшего
На вторичном рынке хаоса еще больше. Часть риэлторов по-прежнему считает, что топовые объекты, коих в продаже насчитывается менее двух десятков, сохранили докризисные позиции. Другие уверяют, что и эти квартиры за год потеряли примерно 10% стоимости. Риэлторы сходятся в одном: к концу осени активность покупателей снова начала резко падать. Некоторые увидели в этом вторую волну.

По словам руководителя компании «Дворцовая площадь» Владимира Федорова, стоимость апартаментов верх¬него среза «элиты» осталась неизменной, хотя число сделок сократилось, и не в два раза, а на порядок. Он отмечает, что платежеспособный спрос сохранился, но соответствующего ожиданиям предложения по-прежнему нет, и на избранные объекты формируются «листы ожидания».

Это подтверждают специалисты компаний «ПАН» и «Возрождение Санкт-Петербурга». По словам менеджера ПАН Татьяны Дунаевой, уже набралось около двух десятков желающих приобрести антикварное жилье в реконструируемом доме на Захарьевской, 41. Илья Андреев утверждает, что компания начала формировать «лист ожидания» на жилье, которое будет строиться на месте гостиницы «Спортивная» (Крестовский остров), где 90% квартир будут «видовыми».

По мнению зам. директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, большинство продавцов пребывает в уверенности, что кризис закончился и былой интерес вот-вот восстановится. Отчасти по этой причине они не хотят снижать цены. По словам главы АН «Rysev Realty. Элитные квартиры» Леонида Рысева, владельцам недвижимости рано или поздно придется умерить свои аппетиты, так как цены в элитном сегменте сильно перегреты.

Весеннее обновление
Относительно ближайшего будущего опрошенные участники рынка высказались примерно одинаково: сложившаяся ситуация продержится как минимум до весны следующего года. Во второй половине года возможна незначительная (не более 5%) коррекция вверх. Рынок оправится не раньше чем через 1,5–2 года, но былых темпов роста цен уже не будет. По мнению генерального директора компании «Петрополь» Марка Лернера, в будущем застройщикам придется серьезно пересмотреть концепции своих проектов, чтобы соответствовать новым ожиданиям покупателей.

В следующем году девелоперы обещают порадовать рядом интересных проектов. В первом квартале «Возрождение Санкт-Петербурга» планирует начать строительство сразу двух объектов — «Смольный квартал» и дом на Крестовском. Откроются продажи в «Шведской кроне» от концерна NCC. Возможно, в феврале будут выставлены первые лофты в «Петровском арсенале» в Сестрорецке. Холдинг RBI намерен затмить свою «Новую звезду» проектом на ул. Академика Павлова.

Удастся ли воплотить замысел — неизвестно: общественность активно протестует против застройки Лопухинского сада. Владимир Федоров намекнул, что весной ожидается «суперпроект» где-то у Михайловского парка. К майским праздникам компания «Леонтьевский мыс» планирует завершить один корпус, в котором откроется шоу-рум — несколько квартир, отделанных «под ключ». На церемонию торжественного открытия ожидают мэтра дизайна и главу бюро YOO Филиппа Старка. Возможно, в следующем году стартует ожидаемый всеми проект «Набережная Европы».

Динамика средних цен в сегменте строящегося элитного жилья, тыс. руб./кв.м

Данные консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»