Нехарактерный симбиоз

Консалтинговая компания, созданная выходцами из S.A.Ricci, и генподрядная организация СК ПСП создадут девелоперскую структуру для реализации жилищных проектов. Эксперты считают идею такого объединения нехарактерной для строительного рынка и сомневаются в высокой маржинальности проекта.

Консалтинговая компания в сфере недвижимости Rusland SP и генподрядная компания СК ПСП в начале 2016 года планируют создать новую девелоперскую структуру для реализации проектов жилищного строительства. Новая компания будет управлять полным циклом инвестиционно-строительного проекта, начиная от подбора площадки с наименьшими градостроительными рисками и заканчивая непосредственно управлением строительством. В январе 2015 года между партнерами было заключено соглашение о стратегическом сотрудничестве, которое должно стать первым шагом к созданию новой структуры. Окончательное решение о создании компании будет принято после того, как партнеры найдут подходящую площадку для реализации проекта, в рамках которого планируется построить не более 15 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Рассматриваются варианты в Петербурге и Москве. Плановые вложения и структура владения новой компании по долям не раскрываются, однако, по словам управляющего партнера Rusland SP в Петербурге Альбины Ямалетдиновой, большей долей будет владеть СК ПСП, исходя из того, что у них большие мощности и объемы производства. Объемы будущего бизнеса также не разглашаются, при этом рентабельность инвестиций на вложенный капитал закладывается на уровне 20-30%.

"На данный момент СК ПСП совместно с Rusland SP разрабатывает общий фирменный стиль, к которому будут приведены все документы компании, а также сайт, презентационные материалы и прочее", — говорит Альбина Ямалетдинова, замечая, что под проект будет набираться новый персонал. Название компании пока не выбрано.

Генподрядная структура СК ПСП ("БИК-Монолит") работает на рынке с 2005 года, за последние несколько лет объем построенных с их участием объектов составил более 500 тыс. кв. м. Текущий объем заказов превышает 300 тыс. кв. м. Среди реализованных проектов компании — холодильный терминал "Порт-холод", завод строительных конструкций "Стройэлемент", гостиница "Балтия", пансионат "Репино", сети БЦ "Сенатор", ЖК "Монблан". Rusland SP была образована бывшим сооснователем компании S.A.Ricci Ильей Шуравиным, который набрал команду из топ-менеджеров консалтинговых компаний. Организация довольно быстро пришла к формату группы компаний, активно рассматривая возможности интеграции без прямого обмена акциями компаний.

Идея подобного симбиоза, говорят игроки строительной отрасли и сферы недвижимости, абсолютна беспрецедентна.

"На рынке достаточно примеров привлечения застройщиком или генеральным подрядчиком консультантов для управления строительством, однако такие отношения сторон регулируются гражданско-правовыми договорами, в соответствии с которыми консультант получает вознаграждение за оказанные во время реализации проекта консультационные услуги", — говорит Ксения Солощенко, юрист петербургского офиса "Кастрен и Снэльман Атторниз Ою".

Примеры подобных слияний на рынке отсутствуют, подтверждает и вице-президент NAI Becar Илья Андреев. "Вступление в партнерство с консалтинговой компанией имеет смысл, только если в состав генподрядной компании входит проектная организация. Рентабельность обоих видов бизнеса невысока: у генподрядных компаний — 10-12%, у консалтинговых — 15-20%. Проект может быть успешным только при условии строительства в очень удачной локации", — уверен он.

Генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер не знает ни одного примера подобных предприятий в Санкт-Петербурге. "IRR проектов жилой недвижимости обычно составляет от 15 до 20-25%. Рентабельности в 30% в последнее время — большая редкость. Чтобы достичь такой рентабельности, земля должна быть условно бесплатной", — говорит он. Для одного проекта подобного размера, добавляет он, целесообразным видится не создание новой компании, а партнерство с покупкой недостающих функций с рынка в режиме аутсорсинга (генпроектировщик, брокер по продаже квартир и прочие). Если же проект останется в одиночестве, то издержки на создание компании и функционирование "съедят" всю предполагаемую прибыль. Среднюю рентабельность консалтинговых и генподрядных компаний по отдельности он оценивает в 5-15%.

"Выбранная стратегия может оказаться вполне успешной, — считает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. — В отличие от девелопмента коммерческой недвижимости и проектов КОТ, такой компактный жилой проект потребует небольших стартовых вложений". Объединение консалтингового бизнеса с генподрядным является нетипичным для рынка, также замечает он, "однако в текущей рыночной ситуации можно наблюдать любые трансформации".

Генеральный директор строительной компании "АртКон" Иван Авдеенко также предполагает, что решение о слиянии было продиктовано текущей экономической ситуацией. Успех проекта, говорит он, будет напрямую зависеть от выбора правильной площадки. Маржинальность на уровне 30% видится ему очень оптимистичной.