Новости и публикации

Все объекты компании

На те же грабли

9 Апреля 2008

Участники рынка отмечают, что ошибки можно допустить на всех этапах подготовки проекта: и в ходе подбора земельного участка, и при определении его функционального назначения, и при строительно-монтажных работах, и на стадии позиционирования нового объекта, и при определении схемы финансирования проекта. Каждая из стадий — в случае неправильного подхода — может стать для компании роковой, в лучшем случае привести к потерям, которые исчисляются сотнями тысяч, а иногда и миллионами долларов, а в худшем — к полному фиаско проекта и его продаже.
Эксперты отмечают, что до сих пор многие компании при принятии решения о реализации проекта привязываются к месту — строительство начинается не в силу рыночной целесообразности, а ввиду наличия конкретного земельного участка. Причем, практика показывает, что большинство девелоперов делают выбор в пользу того или иного типа объектов не в результате оценки функциональных возможностей пятна, а исходя из специализации своей компании.
Земля в мутной воде
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер отмечает, что на рынке есть примеры, когда компании начинают работу на объекте без предварительного маркетингового анализа территории вокруг земельного участка, в границах которого предполагается осуществить девелоперский проект.
Застройщики не проводят должного анализа рынка, позволяющего оценить спрос на тот или иной вид жилой или коммерческой недвижимости, которую возможно возвести на участке, а также определить ее класс, ценовое позиционирование и ценовую политику. В результате, по словам Ильи Логинова, директора по маркетингу ЗАО «Строймонтаж», просчеты, связанные с неверным расположением объекта — например, если бизнес-центр или торговый центр построен в районе с плохой транспортной доступностью или в квартале, где офисная функция в принципе не востребована, — ведут к тому, что помещения в здании приходится сдавать по низким ставкам.
Светлана Шалаева, директор департамента консалтинга Colliers Interantional, рассказывает: «Можно привести в пример свежий случай, когда девелопер построил бизнес-центр с намерением продать площади. Но он не учел, что в данном месте есть огромный спрос именно на аренду, а не покупку офисных помещений. В результате весь проект придется серьезно переделывать».
Среди других типичных ошибок Марк Лернер называет плохой анализ характеристик самого участка: «Какое количество земли подлежит застройке; процент площади, содержащей уклоны; экологическая ситуация, инженерия и др.». О том, насколько важен анализ и учет экологической ситуации на участке, говорит конфликт, возникший между природоохранным ведомством и продовольственной сетью «О’Кей» несколько лет назад. Уже после открытия магазина на Богатырском проспекте Росприроднадзор обнаружил, что автомобильная стоянка организована рядом с истоком реки Черная речка. «О’Кей» в итоге закрыт не был, однако нервы руководству магазина чиновники потрепали значительно. К слову сказать, учет всех возможных столкновений с чиновниками тех или иных контролирующих органов — также большое искусство, которое освоили пока далеко не все девелоперы.
Работа с чиновниками
Марк Лернер полагает, что в принципе заниматься девелопментом и начинать проект, не имея специалистов, хорошо знающих процесс получения исходно-разрешительной документации, означает обречь его на затягивание, а денежные средства — на замораживание. «Порой же это может поставить под угрозу реализацию проекта в целом», — говорит он.
Илья Логинов также отмечает, что при строительстве в центре города возможны ошибки при расчете объемов фундаментных работ. «Строительство в центре в разы увеличивает смету — вследствие того, что необходимо укреплять фасады и фундаменты стоящих рядом зданий. Если неверно провести обследование фундаментов ветхих зданий, то в дальнейшем „исправление ошибок“ значительно ухудшает экономику проекта», — говорит он.
Кроме того, в Петербурге, городе памятников, вероятность того, что в ходе реализации проекта — пусть даже и не в центре города — застройщик может наткнуться на какое-либо строение, являющееся памятником архитектуры, который сносить нельзя, весьма велика. И весь тщательно подготовленный проект из-за небольшого объекта, не подлежащего сносу, может застопориться на годы, упершись в согласования КГИОПа.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Александр Веселов руководитель департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость»
При недостаточной проработке документации в ходе приобретения земельного участка или при отсутствии полноты информации об участке от продавца могут возникнуть непредвиденные девелопером обременения (ограничения функционального использования, права собственности, проблемы с грунтами, с инженерными коммуникациями и т. д.). Предотвратить подобные ошибки девелопер может только за счет получения всего объема сведений по участку при принятии решения.
Сейчас, когда городские власти почти полностью отошли от практики предоставления земли под «точечные» проекты, а все больший акцент делают на выделение крупных участков под комплексное освоение, девелоперы могут допустить просчеты, договариваясь с собственником или правообладателем относительно небольшого пятна. При реализации проектов на чужих участках девелопер не всегда выкупает права на землю — нередко он договаривается о выделении какой-то доли в будущем объекте владельцу земли. Неправильно определенный размер доли, которую получит правообладатель, может стать роковой для проекта: при слишком высоком проценте площадей, которые девелопер обязался передать партнеру, под угрозой может оказаться экономика проекта в целом. Последний просчет уже можно отнести к определению схем финансирования проектов.
Прыгнуть выше головы
Алексей Лазутин, директор департамента инвестиционных продаж Becar Realty Group, отмечает, что типичной ошибкой девелоперов является переоценка собственных возможностей относительно привлеченного заемного капитала. При оценке экономической эффективности проекта важно ориентироваться не только на маржу, которую он должен обеспечить, но также на величину суммарно задействованного капитала, сбалансированность портфеля проектов по их величине и срокам окупаемости и другие факторы, необходимые для устойчивости компании.
Марк Лернер полагает, что многие компании начинают «вхождение» в проект без наличия достаточного количества средств: «Капитал должен как минимум в два раза превышать тот, который необходим для доведения проекта до стадии, когда станет доступным другое финансирование».
Александр Веселов добавляет, что девелопер может не учесть перспектив развития города и начать реализовывать проект, рассчитанный только на сегодняшнюю рыночную ситуацию. В результате девелопер не обеспечивает максимальную эффективность проекта и получает проблемы с использованием площадей в проекте. Бизнес-планы многих фирм привязаны к текущей ситуации на рынке. Скажем, когда жилищный сегмент стремительно рос, многие компании бросали все свои силы на расширение портфеля проектов, в то время как политика быстрых решений не вполне уместна для рынка недвижимости. Продолжительность инвестиционно-производственного цикла не позволяет ориентироваться на конъюнктуру сегодняшнего дня: проекты, разработанные на пике ажиотажного спроса, через два года, к моменту их завершения, могут оказаться совсем не актуальными.
Как птицы в клетке
Однако наибольшие нарекания со стороны экспертов вызывают архитектурно-планировочные решения, принимаемые при возведении объектов. Юрий Борисов, управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП», считает, что главная ошибка девелоперов состоит в стремлении выжать из земельного участка максимальное количество квадратных метров здания. «Это приводит к ухудшению практических характеристик проекта, неадекватному соотношению парковочных мест и квадратных метров соответствующего объекта, а также к трудностям концептуального зонирования поэтажных планов. В целях экономии девелопер занижает высоту помещений, и в таких торговых центрах моллы начинают смотреться как блиндажи, а высота витрин не соответствует требованиям ритейлеров».
Нередко в комплексах, позиционирующихся в среднем сегменте, можно встретить мелкую нарезку площади, что характерно для торговых центров нижнего класса. В итоге и арендаторам, работающим в среднем сегменте, и посетителям, которых они обслуживают, в таких объектах становится неуютно. Следствие — отток арендаторов из торгового центра.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Юрий Борисов управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП»
Детализация интерьеров играет немалую роль в успехе реализации проекта коммерческой недвижимости. При все усиливающейся конкуренции дизайн в архитектуре приобретает роль еще одного некопируемого преимущества, индивидуализирующего конкретный проект. Инженерия коммерческих проектов также остается слабым местом девелопмента, особенно в части совмещенных решений различных инженерных систем.
Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, считает, что у неопытных девелоперов часто отсутствует внятная концепция размещения арендаторов: «Следствием такого подхода является, например, возникновение в торговых центрах мертвых зон (dead end), куда не доходят посетители, что впоследствии сказывается на доходности объекта. Кроме того, это часто является причиной изменений проекта уже во время строительства комплекса. Важно понимать, что различные операторы имеют свои требования к характеристикам помещений. Допустим, магазин сотовых телефонов может разместиться на любой площади, но для многозальных кинотеатров нужно учитывать и согласовывать с оператором ряд особенностей».
Серьезные трудности в проектах возникают из-за неопытности архитекторов. В последние годы девелоперы стали активнее привлекать к реализации своих проектов западных архитекторов, нередко — с громкими именами. Но и тут их могут подстерегать подводные камни: работа западного архитектора, не знающего реалий местного рынка, не умеющего работать с архитектурными чиновниками, может даже самый смелый и оригинальный проект привести к сложной ситуации. Конфликт с разработчиком проекта второй сцены Мариинского театра Домиником Перро доказывает это наглядно.
В условиях ужесточающейся конкуренции на первый план выходит роль маркетинговых исследований, которые должны предварять начало любого проекта.
Впрочем, в плохом планировочном решении не всегда виноваты архитекторы: есть масса примеров, когда в бизнес-центры перестраиваются административные или производственно-складские здания. На волне спроса под офисную функцию перепрофилируются не самые подходящие для этого строения — даже талантливый архитектор не всегда здесь может что-либо сделать. Такой ситуацией решил воспользоваться холдинг «Адамант». Компания заявила, что в ближайшие годы будет наращивать объем ввода офисных площадей — уже в этом году количество введенных торговых помещений и бизнес-центров у компании будет примерно равным (около 70 тыс. кв. м — каждый сегмент). «В городе большинство деловых комплексов создаются на базе уже существующих зданий. Объектов, которые строятся именно как бизнес-центры „с нуля“, в Петербурге очень мало. Именно такую недвижимость мы и предложим рынку», — сообщает Игорь Лейтис, президент холдинга «Адамант».
Работа в паре
Впрочем, работа в паре с местными специалистами может дать нужный эффект, и привлекать западных профессионалов, как полагают девелоперы, полезно не только для разработки архитектурного проекта. Сергей Румянцев, коммерческий директор компании «Макромир», замечает, что для разработки качественной концепции таких непростых объектов, как торгово-развлекательные комплексы, необходимо привлекать специалистов, которые имеют положительный опыт создания подобных проектов в течение многих лет и десятилетий. «Западные специалисты в состоянии учесть потребности как операторов, так и конечных потребителей, а также такие тонкие вещи, как, к примеру, людские потоки на существующем участке. Они могут расположить галереи и атриумы таким образом, чтобы конечный потребитель посетил большее число магазинов и оставил в комплексе больше денег. Но если даже все вышеперечисленное учтено — это все равно не означает, что вы застраховались от ошибок. С чем могут быть связаны просчеты: зачастую хорошие концепции „разбиваются о быт“, то есть о сложившуюся практику отечественных специалистов на более поздних стадиях проектирования, в результате чего разработка претерпевает существенные изменения; западные специалисты могут придерживаться концепций, которые идеально работают в одном случае, но при этом не являются универсальными; кроме того, такие специалисты могут посещать участок нечасто или даже вообще на него не выезжать. В любом случае, особенности маркетинга конкретной территории (что и кто в окружении) — на совести девелопера. Еще одна ошибка — вложиться в архитектурный проект и сдать помещения тем арендаторам, которые больше заплатили. Комплекс принесет доход, но продлится это недолго, так как объект не будет интересен для потребителя», — говорит Сергей Румянцев.
Последнее дело
Существенной, — а может быть, самой актуальной — проблемой для многих проектов остается последующее обслуживание зданий. Девелоперы до сих пор начинают задумываться над вопросом о том, кто и как станет эксплуатировать их объект, уже на финальной стадии строительства. И чаще всего решают самостоятельно заняться этим видом услуг. Если компания давно функционирует на рынке, клиенту это гарантирует относительно комфортную деятельность в арендованном здании. Если же девелопер относительно недавно вышел на рынок, все эксперименты, весь путь постижения искусства эксплуатации методом проб и ошибок арендатор рискует испытать на себе.
По мнению девелоперов, до сих пор конкурируют между собой не управляющие компании, их опыт, сервис, бренд, а исключительно здания — планировки, инфраструктура, расположение. В подобных условиях о качестве управления с арендатором говорить не приходится. Юрий Ильин считает, что российские девелоперы, приступая к разработке проекта будущего бизнес-центра или торгового комплекса, не учитывают мнение и пожелания эксплуатирующей компании, что в будущем может привести к значительным дополнительным издержкам — на стадии сдачи объекта и в непосредственном обслуживании готового центра.
Помимо прочего, девелоперы не стесняются в процессе строительства повышать класс объекта на пункт-другой, не внося при этом никаких изменений в сам проект. С учетом дефицита офисных площадей такая практика пока бывает успешной. Но через два-три года, предостерегают эксперты, из таких бизнес-центров или торговых комплексов может случиться массовый исход арендаторов.
Достаточно распространена практика, когда много денег тратят на дорогие отделочные материалы и гораздо меньше, чем нужно, — на оборудование и исполнителей этого проекта. В результате к моменту запуска коммерческого объекта недвижимости начинаются проблемы: испорчены дорогие материалы, не соблюдены условия эксплуатации дорогостоящего оборудования и пр.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Юрий Ильин заместитель генерального директора, А+ Estate
Компании-девелоперы не всегда учитывают особенности перемещения по достаточно большим территориям внутри таких центров. Это касается, прежде всего, передвижения посетителей и арендаторов — иногда достаточно тяжело найти офис нужной компании. Еще одним важным моментом являются ошибки в структуре распределения арендопригодных площадей. Стремясь увеличить число и размеры помещений под офисы, девелопер теряет качество самих площадей, снижая тем самым уровень комфорта и эргономичность офисного пространства. В итоге получаются помещения, не востребованные рынком.
Существенной проблемой для арендаторов и посетителей может стать в том числе и нехватка парковочных мест. Один из участников рынка на условиях анонимности рассказал, как несколько лет назад в одном из центральных районов города строился торговый центр. Он возводился по соседству с уже существующим аналогичным объектом. Первоначально владельцы комплекса, который сдавался позже, хотели устроить в подвальном помещении паркинг, однако затем посчитали, что раз в соседнем объекте уже есть парковка, то целесообразнее использовать цокольный этаж для сдачи внаем. «В результате возле этого центра сейчас крайне сложно припарковаться. Это означает, что владельцы этого комплекса лишились значительной части визитеров-автомобилистов, покупательная способность которых выше, чем у посетителей, приехавших на метро», — констатирует девелопер.
Имя решает все
Участники рынка сходятся в одном: в условиях ужесточающейся конкуренции на первый план выходит роль маркетинговых исследований, которые должны предварять начало любого проекта.
Руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Полина Яковлева отмечает, что в девелоперских компаниях маркетинг традиционно ассоциируется с исследованиями рынка. «Но исследования — это только одна из функций маркетинга, причем вспомогательная. В маркетинге недвижимости реализуется вся система мероприятий, от разработки новых продуктов — до ценообразования, хотя многие вопросы решаются по наитию, благодаря опыту застройщика. Есть примеры, когда не в самом привлекательном месте — за счет грамотной маркетинговой политики — удалось повысить класс объекта.
Не менее существенную роль на рынке недвижимости стал играть брендинг. Сегодня потребитель готов платить цену на 10–15% выше за бренд и компании, и объекта. Бренд наиболее важен при реализации жилищных проектов. Но и для коммерческой недвижимости актуальность правильно раскрученной торговой марки возрастает. «При создании бренда нужно учитывать все детали — имя, легенду (историю), репутацию компании, способы коммуникации», — полагает Валентин Романов.

Источник — Елена Корсунская, Бн.ру, 09.04.2008

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08