Новости и публикации
Все объекты компании
Дом сдан
На те же грабли
9 Апреля 2008Участники рынка отмечают, что ошибки можно допустить на всех этапах подготовки проекта: и в ходе подбора земельного участка, и при определении его функционального назначения, и при
Эксперты отмечают, что до сих пор многие компании при принятии решения о реализации проекта привязываются к месту — строительство начинается не в силу рыночной целесообразности, а ввиду наличия конкретного земельного участка. Причем, практика показывает, что большинство девелоперов делают выбор в пользу того или иного типа объектов не в результате оценки функциональных возможностей пятна, а исходя из специализации своей компании.
Земля в мутной воде
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер отмечает, что на рынке есть примеры, когда компании начинают работу на объекте без предварительного маркетингового анализа территории вокруг земельного участка, в границах которого предполагается осуществить девелоперский проект.
Застройщики не проводят должного анализа рынка, позволяющего оценить спрос на тот или иной вид жилой или коммерческой недвижимости, которую возможно возвести на участке, а также определить ее класс, ценовое позиционирование и ценовую политику. В результате, по словам Ильи Логинова, директора по маркетингу
Светлана Шалаева, директор департамента консалтинга Colliers Interantional, рассказывает: «Можно привести в пример свежий случай, когда девелопер построил
Среди других типичных ошибок Марк Лернер называет плохой анализ характеристик самого участка: «Какое количество земли подлежит застройке; процент площади, содержащей уклоны; экологическая ситуация, инженерия и др.». О том, насколько важен анализ и учет экологической ситуации на участке, говорит конфликт, возникший между природоохранным ведомством и продовольственной сетью «О’Кей» несколько лет назад. Уже после открытия магазина на Богатырском проспекте Росприроднадзор обнаружил, что автомобильная стоянка организована рядом с истоком реки Черная речка. «О’Кей» в итоге закрыт не был, однако нервы руководству магазина чиновники потрепали значительно. К слову сказать, учет всех возможных столкновений с чиновниками тех или иных контролирующих органов — также большое искусство, которое освоили пока далеко не все девелоперы.
Работа с чиновниками
Марк Лернер полагает, что в принципе заниматься девелопментом и начинать проект, не имея специалистов, хорошо знающих процесс получения
Илья Логинов также отмечает, что при строительстве в центре города возможны ошибки при расчете объемов фундаментных работ. «Строительство в центре в разы увеличивает смету — вследствие того, что необходимо укреплять фасады и фундаменты стоящих рядом зданий. Если неверно провести обследование фундаментов ветхих зданий, то в дальнейшем „исправление ошибок“ значительно ухудшает экономику проекта», — говорит он.
Кроме того, в Петербурге, городе памятников, вероятность того, что в ходе реализации проекта — пусть даже и не в центре города — застройщик может наткнуться на
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Александр Веселов руководитель департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость»
При недостаточной проработке документации в ходе приобретения земельного участка или при отсутствии полноты информации об участке от продавца могут возникнуть непредвиденные девелопером обременения (ограничения функционального использования, права собственности, проблемы с грунтами, с инженерными коммуникациями
Сейчас, когда городские власти почти полностью отошли от практики предоставления земли под «точечные» проекты, а все больший акцент делают на выделение крупных участков под комплексное освоение, девелоперы могут допустить просчеты, договариваясь с собственником или правообладателем относительно небольшого пятна. При реализации проектов на чужих участках девелопер не всегда выкупает права на землю — нередко он договаривается о выделении
Прыгнуть выше головы
Алексей Лазутин, директор департамента инвестиционных продаж Becar Realty Group, отмечает, что типичной ошибкой девелоперов является переоценка собственных возможностей относительно привлеченного заемного капитала. При оценке экономической эффективности проекта важно ориентироваться не только на маржу, которую он должен обеспечить, но также на величину суммарно задействованного капитала, сбалансированность портфеля проектов по их величине и срокам окупаемости и другие факторы, необходимые для устойчивости компании.
Марк Лернер полагает, что многие компании начинают «вхождение» в проект без наличия достаточного количества средств: «Капитал должен как минимум в два раза превышать тот, который необходим для доведения проекта до стадии, когда станет доступным другое финансирование».
Александр Веселов добавляет, что девелопер может не учесть перспектив развития города и начать реализовывать проект, рассчитанный только на сегодняшнюю рыночную ситуацию. В результате девелопер не обеспечивает максимальную эффективность проекта и получает проблемы с использованием площадей в проекте.
Как птицы в клетке
Однако наибольшие нарекания со стороны экспертов вызывают
Нередко в комплексах, позиционирующихся в среднем сегменте, можно встретить мелкую нарезку площади, что характерно для торговых центров нижнего класса. В итоге и арендаторам, работающим в среднем сегменте, и посетителям, которых они обслуживают, в таких объектах становится неуютно. Следствие — отток арендаторов из торгового центра.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Юрий Борисов управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП»
Детализация интерьеров играет немалую роль в успехе реализации проекта коммерческой недвижимости. При все усиливающейся конкуренции дизайн в архитектуре приобретает роль еще одного некопируемого преимущества, индивидуализирующего конкретный проект. Инженерия коммерческих проектов также остается слабым местом девелопмента, особенно в части совмещенных решений различных инженерных систем.
Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, считает, что у неопытных девелоперов часто отсутствует внятная концепция размещения арендаторов: «Следствием такого подхода является, например, возникновение в торговых центрах мертвых зон (dead end), куда не доходят посетители, что впоследствии сказывается на доходности объекта. Кроме того, это часто является причиной изменений проекта уже во время строительства комплекса. Важно понимать, что различные операторы имеют свои требования к характеристикам помещений. Допустим, магазин сотовых телефонов может разместиться на любой площади, но для многозальных кинотеатров нужно учитывать и согласовывать с оператором ряд особенностей».
Серьезные трудности в проектах возникают
В условиях ужесточающейся конкуренции на первый план выходит роль маркетинговых исследований, которые должны предварять начало любого проекта.
Впрочем, в плохом планировочном решении не всегда виноваты архитекторы: есть масса примеров, когда в
Работа в паре
Впрочем, работа в паре с местными специалистами может дать нужный эффект, и привлекать западных профессионалов, как полагают девелоперы, полезно не только для разработки архитектурного проекта. Сергей Румянцев, коммерческий директор компании «Макромир», замечает, что для разработки качественной концепции таких непростых объектов, как
Последнее дело
Существенной, — а может быть, самой актуальной — проблемой для многих проектов остается последующее обслуживание зданий. Девелоперы до сих пор начинают задумываться над вопросом о том, кто и как станет эксплуатировать их объект, уже на финальной стадии строительства. И чаще всего решают самостоятельно заняться этим видом услуг. Если компания давно функционирует на рынке, клиенту это гарантирует относительно комфортную деятельность в арендованном здании. Если же девелопер относительно недавно вышел на рынок, все эксперименты, весь путь постижения искусства эксплуатации методом проб и ошибок арендатор рискует испытать на себе.
По мнению девелоперов, до сих пор конкурируют между собой не управляющие компании, их опыт, сервис, бренд, а исключительно здания — планировки, инфраструктура, расположение. В подобных условиях о качестве управления с арендатором говорить не приходится. Юрий Ильин считает, что российские девелоперы, приступая к разработке проекта будущего
Помимо прочего, девелоперы не стесняются в процессе строительства повышать класс объекта на
Достаточно распространена практика, когда много денег тратят на дорогие отделочные материалы и гораздо меньше, чем нужно, — на оборудование и исполнителей этого проекта. В результате к моменту запуска коммерческого объекта недвижимости начинаются проблемы: испорчены дорогие материалы, не соблюдены условия эксплуатации дорогостоящего оборудования и пр.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Юрий Ильин заместитель генерального директора, А+ Estate
Существенной проблемой для арендаторов и посетителей может стать в том числе и нехватка парковочных мест. Один из участников рынка на условиях анонимности рассказал, как несколько лет назад в одном из центральных районов города строился торговый центр. Он возводился по соседству с уже существующим аналогичным объектом. Первоначально владельцы комплекса, который сдавался позже, хотели устроить в подвальном помещении паркинг, однако затем посчитали, что раз в соседнем объекте уже есть парковка, то целесообразнее использовать цокольный этаж для сдачи внаем. «В результате возле этого центра сейчас крайне сложно припарковаться. Это означает, что владельцы этого комплекса лишились значительной части
Имя решает все
Участники рынка сходятся в одном: в условиях ужесточающейся конкуренции на первый план выходит роль маркетинговых исследований, которые должны предварять начало любого проекта.
Руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank
Не менее существенную роль на рынке недвижимости стал играть брендинг. Сегодня потребитель готов платить цену на 10–15% выше за бренд и компании, и объекта. Бренд наиболее важен при реализации жилищных проектов. Но и для коммерческой недвижимости актуальность правильно раскрученной торговой марки возрастает. «При создании бренда нужно учитывать все детали — имя, легенду (историю), репутацию компании, способы коммуникации», — полагает Валентин Романов.
Источник — Елена Корсунская, Бн.ру, 09.04.2008