На стройке торгуют со скидками

СПб. Статистические данные в течение 11 месяцев указывают на остановку долларовых цен с периодическими колебаниями вверх-вниз в пределах 1–2%.

Объемы предложения с начала нынешнего года практически неизменны и, сократившись по сравнению с прошлым годом на 25–30%, значительно превышают объемы продаж. При этом руководители строительных и девелоперских копаний уверенно говорят об увеличивающемся спросе на жилье, предрекая в скором времени новый рост цен.

Маркетинговая хитрость
По данным отдела аналитики АН «Итака», приведенным в долларовом выражении, первое снижение цены в I квартале 2007 г. было заметно в Красносельском (-7%), Кировском (-5%) и Московском (-2%) районах. «Снижение связано прежде всего с выводом на рынок ряда крупных проектов на нулевом цикле строительства, в которых цена была значительно ниже среднерыночной, — говорит Екатерина Диулина, специалист отдела консалтинга и аналитики АН „Итака“. — Резкий прирост предложения создал здоровую конкуренцию среди компаний-застройщиков, которые были вынуждены корректировать цены».
Причин тому аналитики видят несколько. Во-первых, в этих районах работают крупные застройщики, такие как «ЛЭК» или «ЛенСпецСМУ», которые могут вести гибкую ценовую политику. На сложившуюся ситуацию они среагировали понижением цены, замаскированной различными скидками на свои объекты.
Во-вторых, здесь велико предложение квартир с укрупненными планировочными решениями и объектов класса повышенной комфортности. При стабилизации рынка быстрее всего падают темпы роста именно по объектам данного класса.
Во II квартале 2007 г. было заметно снижение цены в Выборгском (-2%), Красногвардейском (-3%) и опять же Красносельском (-2%) и Кировском (-1%) районах.
Но в среднем по рынку в долларовом расчете цена продолжает расти медленными темпами. Аналитики объясняют рост накоплением дорогостоящего предложения в остальных районах города. В результате по общим показателям прирост цены предложения за I квартал 2007 г. составил +1%, за II квартал 2007 г. — +0,3%. Средняя цена предложения рынка строящегося жилья в СПб составляет $2282 за квадратный метр. К тому же «дедолларизация» рынка новостроек, когда цены предложения объявляются в долларах, а платежи осуществляются в рублях, на фоне снижения курса доллара приводит к росту долларовых цен предложения. Его и корректируют застройщики при помощи различных скидок. В итоге это позволяет сохранить стабильность общей ситуации.

Корректировка
«Компании, которые раньше предлагали квартиры по явно завышенным ценам, возможно, ощущают некоторую стагнацию в продажах и вынуждены корректировать ценовую политику, — говорит Марк Лернер, генеральный директор инвестиционно-строительной компании „Петрополь“. — Сейчас квадратный метр в типовом доме в зависимости от района стоит от $1800 до 2300. Большинство застройщиков продают свои объекты в этом ценовом диапазоне».
Скорее всего, летом цены на долевое строительство останутся без изменений.
«Возможно даже небольшое снижение цен (1–2%) в рублевом эквиваленте (за счет дальнейшей коррекции курса доллара и активности застройщиков в плане стимулирования покупательского спроса), — полагает Олег Пашин, заместитель генерального директора ЦРП „Петербургская Недвижимость“. — Осенью возможен рост цен в пределах 10%».
Объем предложения, по мнению операторов, до осени не изменится. А в III квартале должна начаться продажа квартир в «Балтийской Жемчужине». В зависимости от стратегии продаж, выбранной застройщиком, станет понятно, насколько данный проект сможет повлиять на ценовую политику других застройщиков.
Крупные проекты, в которых начались продажи во II квартале 2007 г.
застройка территории Механического завода на Глухой Зелениной ул. В Петроградском районе (проект «ЛЭК»), площадь жилья свыше 70 тыс. м2;
проект «Комендантский квартал» компании «ЮИТ Лентек» в Приморском районе, площадь жилья свыше 90 тыс. м2;
проект «Граф Орлов» компании «ЛЭК» в Московском районе, площадь жилья свыше 100 тыс. м2.

Есть мнение
Марк Лернер, генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Петрополь»
«В прошлом году стала явной тенденция постепенного сокращения числа участников петербургского первичного рынка. Остаются только крупные игроки, у которых нет проблем с финансированием объектов ни на этапе приобретения участков, ни на этапе реализации проектов. Компании, строящие два-три объекта, вследствие изменения процедуры получения пятен под застройку не имеют возможностей для развития и потихоньку уходят с рынка.
Уже сейчас для большинства компаний деньги, полученные от договоров долевого участия, далеко не единственный источник финансирования строительства. Многие дома продаются не с котлована, а с первых этажей, при этом доля средств дольщиков редко превышает 60% и будет сокращаться еще сильнее. К 2008—2009 гг. обе эти тенденции получат свое завершение и рынок будет поделен между мощными инвестиционными институтами — крупными питерскими и московскими операторами, западными строительными холдингами, отечественными и зарубежными институциональными инвесторами».

Жанна Данилова, начальник отдела ипотечного консультирования ЗАО «Строймонтаж»:
«В нашей компании процент сделок с использованием заемных средств сегодня достигает от 60 до 80% договоров, год назад он составлял 20–30%.
Ипотечными покупателями востребованы абсолютно все объекты, включая элитное жилье. Сейчас уже практически все банки готовы работать со строящимися объектами. Так как объем сделок на „вторичке“ падает, банкам необходимо наращивать кредитные портфели. Таким образом, кредитование на „первичке“ дает им возможность на будущее секъюритизировать портфель — но именно на будущее, так как во время строительства нет конкретного залога».

Владимир Глинер, заместитель генерального директора ООО «Служба ипотеки»:
«Купить квартиру в кредит на первичном рынке сегодня можно только у нескольких ведущих строительных компаний. Их в городе порядка 10–12. И не все строящиеся объекты имеют аккредитацию в банках Петербурга, что ограничивает выбор квартиры в строящихся домах. Условия кредитования на первичном рынке менее выгодны: проценты по кредиту на строящееся жилье на 2–3% выше, чем на вторичном рынке, первый взнос составит минимум 5% от стоимости квартиры, а максимальный период кредитования меньше, чем на вторичном. Обязательное требование банка — подтвержденный работодателем доход заемщика, и, возможно, потребуются поручители на период строительства дома. Среди плюсов — краткие сроки оформления сделки (около 3 недель), отсутствие необходимости проверять „историю“ квартиры и нести дополнительные финансовые расходы, связанные с оценкой, оформлением и страхованием квартиры».