На рынке – передышка

На рынке недвижимости наблюдается процесс, который специалисты называют стабилизацией. После бурного роста цены сначала притормозили, а теперь на некоторых объектах массового спроса уже перешли в стадию корректировки. Покупательная способность населения даже с кредитами не успевает за ценами на недвижимость, поэтому граждане взяли тайм-аут, за время которого успеют окончательно распроститься с надеждами на дешевое жилье и скопить средства хотя бы на первый взнос для ипотечного кредита.

Покупательская активность снизилась, с одной стороны, из-за роста цен, с другой – из-за государственной PR-компании, обещавшей снижение цен. Кроме того, отмечают в холдинге Setl Group, изменилась структура сделок: в общем объеме проданного строящегося жилья уменьшилась доля однокомнатных квартир, зато выросла доля трехкомнатных. В периоды бурного роста цен однокомнатные квартиры обычно пользуются повышенным спросом: на более просторные у покупателей не хватает средств.

Вырос и объем предложения – за счет вывода на рынок квартир, придержанных летом застройщиками и скупленных в спекулятивных целях частными лицами. Главные достижения стабилизации – предсказуемость действий всех игроков рынка, возможность планировать бизнес, а также возможность работать с разными инструментами финансирования строительства. Впрочем, эти достижения пока в основном умозрительные.

Ценовая рябь

За 2006 год рост цен на первичном рынке составил 110-119% в разных сегментах. Теперь настало время корректировки, которая касается в первую очередь массового жилья. Средняя цена в этом сегменте сегодня – 2,3 тыс. долларов за квадратный метр. Одна из основных причин корректировки – вывод на рынок новых объектов, который подкрепляется рекламными акциями компаний, скидками и льготами по поводу всех без разбора праздников.

В прочих секторах первичного рынка происходит небольшое повышение цен. «В комфорт-классе и элитном сегменте снижения цен не заметно, так как число проектов здесь по-прежнему невелико, а в Петербурге высокий класс жилья обуславливается прежде всего характеристиками местоположения и в этом смысле количество удачных пятен под строительство ограничено», – говорит Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская недвижимость» (Setl Group).

Однако если застройщики придерживаются грамотно разработанных планов продаж, повышение цен происходит на объектах любого сегмента – в рамках этих планов. Например, ИСК «Петрополь» с начала года планово увеличивает цены на 1,5-2% в месяц. «Наиболее интересные и „экономичные“ варианты планировок раскупаются и сегодня достаточно активно во всех районах города, где мы строим, – говорит директор по маркетингу ГК „ЛЭК“ Валерий Корнилов. – Цены на такие квартиры продолжают стабильно расти на 1,5-2%, а иногда и на 3% в месяц. Снижение цен произошло лишь по отдельным типам квартир».

Недальновидность жадных

Компании, которые сегодня имеют возможность планово повышать цены, практически не отступали от заранее намеченных продаж. В результате финансирование строительства не страдает от отсутствия средств. Ценовая политика, выбранная компанией, отмечает генеральный директор ИСК «Петрополь» (группа компаний «Газстройинвест») Марк Лернер, позволяет зарабатывать маржу и уверенно финансировать объекты. Нет жалоб со стороны «ЛенСпецСМУ», «СтройКомплекта», «М-Индустрии» и целого ряда других компаний, которые не устанавливали на объектах заградительные цены и не приостанавливали продажи.

Однако ажиотажный спрос и бурный рост цен помогли не всем. «Одни компании на пике бума ориентировались на гибкость ассортиментной политики, когда продажи по самым „вкусным“ квартирам временно приостанавливались, а план выполнялся за счет больших квартир, – рассказывает Валерий Корнилов. – Цена при этом росла предсказуемо и даты очередных изменений афишировались в рекламе. Мы применили именно такую тактику на растущем рынке и оказались правы. Другие компании поставили тогда заградительные цены на весь ассортимент, чем отпугнули покупателя, и без коррекции цен не могут привлечь его и сегодня. Вот по таким компаниям мы и наблюдаем снижение цен».

«Большинство застройщиков продают свои объекты в диапазоне 1,8-2,3 тыс. долларов за квадратный метр. Исключение составляют компании, которые еще в конце лета выставили заградительные цены на уровне 2,4-2,8 тыс. долларов, для того чтобы остановить продажи и сохранить некоторый товарный запас, – говорит Марк Лернер. – Компании, которые продавали квартиры по явно завышенным ценам, действительно ощущают определенную стагнацию в продажах и вынуждены корректировать ценовую политику. В конце декабря часть игроков петербургского рынка запустили  различные программы с новогодними скидками и предложениями, которые сейчас перерастают в постоянные маркетинговые программы и бонусы. Ведь потребность в поступлении денежных средств осталась актуальной».

Известно, что несколько мелких компаний уже покидают строительный рынок, точнее меняют статус, переходя из застройщиков в подрядчики. Причина – недостаток оборотных средств, необходимых для старта новых проектов или покупки земельных участков. Однако банкротств и скандалов на рынке пока не случалось: компании покидают его, предварительно выполнив все обязательства перед партнерами и клиентами.

Рассрочки – не повод для паники

Застройщики вновь запустили программы рассрочек, скидок и льгот. Скидки обещаны на первый взнос (при рассрочках), при второй покупке у одной и той же компании, на большие по площади квартиры, на квартиры на первом этаже – наименее ликвидные, а также по разным другим поводам.

«Стройиндустрия-Н» при рассрочках на три-пять лет (то есть рассрочка продолжается после сдачи дома) просит первый взнос от 1 тыс. у.е. Клиенты компании «Северный город» получают скидки при стопроцентной оплате – 100 долларов с каждого квадратного метра. В компании «Отделстрой» с каждого метра скидывают 50 у.е. при 50 процентной оплате квартиры, 100 у.е. – при стопроцентной. Строительная компания «С.Э.Р.» помимо невысоких цен на квартиры в своем комплексе «Зенит» предлагает еще и рассрочку платежей, а также бесплатную регистрацию права собственности по окончании строительства. Компания «Прагма» покупателям квартир в уже построенных домах предлагает рассрочку до июля 2008 года, плюс ипотечное кредитование на 30 лет, плюс скидки. Похожей политики придерживаются и другие компании.

Строительные компании называют существующее положение дел стабилизацией, а замаскированное падение цен категорически отрицают. «В силу стоящих перед девелопером задач в конкретный момент времени условия рассрочки могут быть жестче, чтобы основная масса денежных средств поступала сегодня, либо мягче, если компания испытывает избыток оборотных средств и больше заинтересована в „длинных“ деньгах, – объясняет Валерий Корнилов. – Единственное исключение из правил – это квартиры „в остатке“, то есть в построенных домах. Их немного, они чаще всего большие, иногда имеют не самые лучшие виды и, бывает, находят своего покупателя уже после основного заселения дома. В этом случае применяются различные схемы, льготные, по рассрочке платежей».

«В связи с длинными праздниками в начале года активность рынка снижается. Но процесс строительства не останавливается, да и план продаж нужно выполнять. Именно поэтому в начале года начинается особенно активная борьба за новых клиентов, – рассказывает заместитель генерального директора ЗАО «Строительное объединение „М-Индустрия“» Дмитрий Мецлер. – Строительные компании предлагают покупателю различные новогодние и праздничные акции, приуроченные к 14 и 23 февраля, 8 марта. С помощью скидок мы корректируем план, равномерно распределяя продажи между типами квартир, различными объектами компании».

Очень условное у.е.

Содержание рекламы в последнее время изменилось. Некоторое влияние на рекламные объявления о строящихся объектах оказал федеральный закон о защите прав дольщиков – пресловутый ФЗ-214, целый ряд прежде популярных рекламных ходов теперь запрещен. Застройщики, в первую очередь крупные, рекламируют сегодня не конкретные квартиры с планировками и ценами, а строящиеся объекты.

Во многих рекламных объявлениях цена теперь не указывается вовсе – за информацией клиент вынужден обращаться непосредственно в компанию. В ряде случаев цена указана в условных единицах. Иногда ниже мелким шрифтом написано, сколько «весит» у.е., но чаще информация об этом отсутствует. Размер условных единиц радует глаз разнообразием – от 26 до 31 рубля. Причем на объектах одной и той же компании он может быть различен. При простом умножении площади квартиры на разные значения условной единицы получается разброс конечной цены в 16-34%.

Основа стабильности

По словам Михаила Бимона, объем предложения растет. При этом большинство объектов, выведенных в последнее время на продажу, относится к категории эконом— и среднего класса, то есть в более дорогих сегментах спрос остается неудовлетворенным. Следовательно, можно ожидать роста цен на элитных объектах и комфорт-класса. Дефицит в дорогом сегменте могли бы восполнить новые проекты – «Набережная Европы», жилой комплекс на Смольной и Ушаковской набережных, Приморском проспекте и некоторые другие, однако специалисты не берутся прогнозировать дату их выхода на рынок.

В 2007 году, как заявляют застройщики, будут введены объекты суммарной площадью примерно 2 млн. кв. м (без учета пригородных районов и ИЖС), причем сдача большинства объектов традиционно запланирована на конец года. На начало 2007 года, по оценке Setl Group, в продаже находилось 2,17 млн. кв. м – половина объема всего первичного рынка. «Это сопоставимо с объемом рынка второй половины 2003 года и свидетельствует, что наблюдаемый осенью-зимой вывод новых объектов на рынок пока неадекватен его потенциалу – новые площади не компенсируют даже вымывающиеся спросом объекты», – поясняет Михаил Бимон.

Пока вывод новых объектов на рынок увеличивается. Наибольший рост объемов жилья обеспечивают территории на юго-западе и в северо-приморской части города, достаточно крупный проект появился в Кировском районе – жилой комплекс на пересечении проспектов Стачек и Маршала Жукова («ЛенСпецСМУ»), в Василеостровском районе выставлен на продажу масштабный высотный многофункциональный комплекс «Башни Беринга» (ИВИ-93).

Вместе с тем в большинстве районов Петербурга (единственное исключение – Калининский) наблюдается снижение объемов строительства. Впрочем, во многих районах снижение весьма невелико. Так, незначительно сократились объемы в Московском районе благодаря выходу на рынок нескольких крупных проектов – на Пулковском/Дунайском, Типанова/Космонавтов, жилой комплекс на проспекте Ю. Гагарина. Несколько сокращается объем предложения во Фрунзенском районе, однако ожидается вывод на рынок новых очередей комплекса «Серебряные ключи» и старт проекта «Радуга» («ЛенСпецСМУ»).

Спрос сегодня оценивается застройщиками как стабильный. «Объемы продаж не упали, а пришли в норму, – утверждает Валерий Корнилов. – Ведь не зря застройщики на пике бума прошлой весной и летом приостанавливали продажи. Можно было продать за месяц целый дом по „вкусной“ цене, но это было чревато ростом себестоимости и внеплановыми затратами, которые в таком пролонгированном во времени бизнесе случаются довольно часто». «Покупательский спрос на квартиры есть, и достаточно стабильный, просто он перестал быть ажиотажным, – поясняет Марк Лернер. – Кстати, опять, как и до весенне-летнего пика, наблюдается ярко выраженная тенденция увеличения ипотечных покупателей, в то время как летом такие сделки даже не рассматривались».

Структура меняется

В структуре рынка наметился небольшой рост доли панельных и монолитно-панельных домов, хотя несколько последних лет лидирующее положение занимало кирпично-монолитное домостроение, которое все время наращивало свое преимущество. Численный перевес «панель» получила в связи с выходом на рынок крупных объектов, например жилого комплекса компании «Росстрой» на пересечении улиц Оптиков и Туристской.

«Из тенденций в типовой структуре предложения на первичном рынке следует отметить увеличение доли квартир-студий в кирпично-монолитных домах (по сути, „риалов“: студии в классическом понимании – это несколько иной тип квартир), а также уменьшение доли трехкомнатных квартир в панельных домах (параллельно увеличивается доля двухкомнатных, становящихся наиболее востребованными), – комментирует Михаил Бимон. – В современных условиях застройщики и проектировщики все больше внимания уделяют рациональности и эффективности планирования жилого пространства, и гибкость в данном вопросе зачастую определяет успешность реализации объекта».

Виды на урожай

По данным агентства DISCOVERY Research Group, которое провело исследование всего российского рынка недвижимости, рост объемов строительства (и, следовательно, объема предложения на рынке) тормозят несколько факторов: ФЗ-214, закрытость и недостаточное количество тендеров на земельные участки, перебои с поставками строительных материалов, недостаток строительной техники и квалифицированного персонала. По этим причинам агентство не предсказывает роста объемов предложения в ближайшее время (это касается не только рынка Петербурга, но и других российских регионов). По мнению Дмитрия Мецлера, в Петербурге интересные объекты появятся в продаже в лучшем случае к середине 2008 года. Причем на городских окраинах и по более высокой цене.

Объем предложения в сегменте эконом-класса может вырасти, полагает Бимон, если стартуют заявленные крупномасштабные проекты квартальной застройки – «Балтийская жемчужина», проекты в Кудрово, на юге и юго-западе, в северо-приморской части и в Каменке. Но пока в «китайском квартале» наиболее активно строятся нежилые объекты, а городские торги, на которые выставлялись лоты под квартальную застройку, были отменены.

Снижения цен никто не обещает, однако от точных прогнозов специалисты воздерживаются. «Очень многое будет зависеть от уровня жизни населения, – поясняет Мецлер. – Если средний уровень будет расти, люди смогут позволить себе более дорогие варианты. Тогда покупатели квартир эконом-класса постепенно начнут перемещаться в средний класс. Но никаких глобальных перемен на рынке не произойдет, недорогое жилье по-прежнему будет популярно».

DISCOVERY Research Group прогнозирует замедление роста цен в Петербурге до уровня инфляции – 15-20% годовых. Исключение (в сторону увеличения) могут составить объекты загородного рынка, а именно – коттеджные поселки, где рост цен прогнозируется в диапазоне 20-40%. На фоне такого роста дешевый сегмент (нижняя планка) будет начинаться от 250 тыс. долларов за коттедж, а количество объектов стоимостью свыше 1 млн. долларов увеличится.

«Думаю, цены будут расти и дальше, так как большая часть анонсируемых новых проектов, которые в будущем могут появиться на рынке, носят „глобальный“ характер, очень крупные часто зашкаливают за миллион метров, а потому сегодня являются непредсказуемыми как для девелоперов, так и для покупателей, – размышляет Валерий Корнилов. – К тому же они находятся на серьезном удалении от центра и популярных спальных районов. Привычных для жизни мест становится все меньше и меньше. А дефицит обычно порождает рост цен…» По мнению Михаила Бимона, стабильность рынка будет сохраняться «довольно длительное время, необходимое как минимум для формирования новой волны платежеспособного спроса».