На рынке неустойчивое равновесие

По данным «Петростата», с января по август 2009-го в городе введено в эксплуатацию 1,035 млн. кв. м жилья, что на 17,4% ниже объемов аналогичного периода прошлого года. По сведениям Центра исследований и аналитики ГК «БН», всего за квартал средняя цена квадратного метра в строящихся жилых объектах уменьшилась на 3,2 тыс. руб. — до 72,38 тыс. руб. за кв. м. Несмотря на активное падение, средняя цена пока остается на тысячу рублей выше показателей января 2008 года.

«Он живой»

По словам участников рынка, в первом квартале 2009 года многие строители осознали, что снижение цен неизбежно, если они хотят активизировать продажи. Действия застройщиков подтолкнули покупателей, что и спровоцировало первую волну оживления рынка. Но этого толчка надолго не хватило: начиная с апреля—мая рынок «ушел на каникулы». И большинство застройщиков замерли, ожидая завершения сезонного спада спроса. Он закончился, как и положено, в середине августа.
«Сейчас рынок стабилизировался, сделки идут более активно, цены с июня прекратили снижаться. Примерно с этого же времени наметился постепенный рост цен на квартиры в домах с высокой степенью готовности, который продолжается и сейчас, поскольку ликвидные квартиры стоимостью не более 1,5–2 млн. руб. буквально вымываются с рынка, и их осталось совсем немного. При этом средняя цена предложения продолжает снижаться, так как на рынке остаются крупногабаритные квартиры. А в таких апартаментах квадратный метр стоит меньше, чем в однокомнатных и двухкомнатных, количество которых все время сокращается», — объясняет Олег Пашин, заместитель директора компании «Петербургская Недвижимость».
«Если обратиться к сухой статистике отдела продаж ГК „ЦДС“, можно констатировать следующее: в июне текущего года был отмечен минимальный результат по объему реализации за последний период, после чего в течение всего третьего квартала результаты стабильно росли, увеличивались ежемесячно на 20–50%», — сообщил Сергей Кузнецов, начальник отдела продаж ГК «ЦДС».
Аналогичное движение на рынке заметил и Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН: «Всю первую половину третьего квартала мы наблюдали низкую активность как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов. Исключением стала небольшая активизация инвесторов в середине июля. Во второй половине августа мы получили всплеск покупательской активности. Связано это не только с завершением летнего сезона, но и с желанием людей решить свои жилищные проблемы. Что касается сентября, то к его началу рынок снова замер. Было предположение, что после 15 сентября активность восстановится, на вторичном рынке этого не произошло, а на первичном активность повысилась, но так и не достигла августовских значений», — рассказал он.
«Сегодня рынок жилья находится в ситуации неустойчивого равновесия, можно сказать, что он стабилизировался на низком уровне активности. Покупатели и продавцы заняли выжидательную позицию. Первые не хотят снижать цены, так как считают, что дешевле уже не будет. Вторые не хотят покупать, так как надеются на дальнейшее падение. Мы ориентируемся на актуальный уровень себестоимости (уже с учетом того, что она уменьшилась за счет удешевления строительных материалов и земли), поэтому предполагаем, что снижения ожидать не приходится. Сегодня в большинстве случаев речь не идет о 10–15%-ных скидках, которых можно было добиться при личных переговорах еще недавно. Начиная с первой декады сентября, активность спроса в значительной степени возросла», — уверенно констатирует Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь».

«Экономный» спрос

По мнению экспертов, третий квартал прошел для первичного рынка более успешно, чем предшествующие полгода. Появились инвесторы, которые интересуются крупногабаритными квартирами. Появились иногородние покупатели. «В августе—сентябре вновь наметился рост. Спрос увеличился на 25%, но пока поднялся только до показателей весны 2009 года. То есть рынок „вылез“ из сезонной ямы. До конца текущего года мы ожидаем роста спроса еще на 20–25%. Каких-то значительных всплесков не ждем. Как мы и прогнозировали, в третьем квартале рынок достиг ценового дна и остановился на уровне 67 тыс. руб. за кв. м (квартира в типовом доме). Цены сильно разнятся, в зависимости от стадии готовности объекта. Отдельные проекты продолжат дешеветь из-за своей низкой ликвидности, что приведет к незначительной коррекции средних цен», — говорит Сергей Цветков, генеральный директор компании «МИР недвижимости».
Риэлторы сообщают, что сейчас 90% спроса приходится на квартиры эконом-класса в сданных домах, оформленных в собственность застройщика. Это уже так называемая новая вторичка. Хотя готовых объектов в городе немного — 5–10% от всего предложения. В то же время раскупаются наиболее интересные квартиры в домах со сроком сдачи в 2012 году.
В последнее время увеличилось количество людей, вносящих 100% оплаты.
Самый популярный покупательский запрос, по сведениям Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», — однокомнатные квартиры в любом районе Петербурга по цене 1,95 млн руб. На втором месте по популярности — однушки в Приморском районе за 2,87 млн руб. Также покупателей интересуют двухкомнатные объекты стоимостью 2,72 млн руб. (район не принципиален). Последние два места в рейтинге занимают однокомнатные квартиры на Васильевском острове за 3,58 млн руб. и в Московском районе за 2,55 млн руб.
«В августе—сентябре повысилась покупательская активность. Больше обращений по телефону, визитов в офис и просмотров на объектах, а следовательно, и проводимых сделок. Крупнейшие банки возобновили ипотечное кредитование, правда, не для всех объектов, а только для тех, которые возведены под крышу», — поделилась наблюдениями коммерческий директор ООО «Городская ДомоСтроительная Компания» (ГДСК) Екатерина Немченко.
«Главные показатели, подтверждающие повышение спроса на жилые объекты, — это и положительная динамика в объемах продаж квартир на первичном рынке, и „размораживание“ строителями ряда объектов, и, наконец, то, что цена квадратного метра жилья — в пересчете на рубли — перестала снижаться и стабилизировалась. Стоит отметить, что потребность в жилье у петербуржцев за последний кризисный год отнюдь не уменьшилась. Поэтому такой отложенный спрос, по мнению специалистов строительной отрасли, может уже в ближайшее время стать причиной всплеска активности на рынке продаж», — заявил генеральный директор НП СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Некоторые застройщики пугают покупателей грядущим дефицитом строящегося жилья, который, по их мнению, неизбежен уже в следующем году. Президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский подчеркивает, что за год рынок претерпел кардинальные изменения, которые прежде всего относятся к объему предложения. Так, вывод новых объектов в продажу сократился более чем в четыре раза, и рынок особо остро почувствует это в 2011 году. С господином Тиктинским согласна и Екатерина Немченко: «Как и предполагалось, объем предложения потихоньку сокращается. Остались буквально считанные единицы квартир определенных типов, и на эти объекты уже выстраивается очередь из желающих заключить договор».

Цена падения

В итоге главным событием квартала на рынке первичного жилья стало повышение цен.
По словам Эдуарда Тиктинского, цены продажи квартир стабилизировались. Ряд застройщиков уже и заявили об увеличении стоимости своих наиболее ликвидных объектов, и фактически начали реализовывать задуманное. В конце августа впервые за 2009 год зафиксирован рост цен на первичном рынке на 1,4%. Сергей Кузнецов добавляет, что в процессе продаж «выявились явные лидеры, что позволило объявить о первой за истекший год корректировке стоимости в сторону увеличения». «В сентябре в ГДСК произошло незначительное повышение цен по отдельным объектам. В октябре цены на наши объекты также будут увеличиваться», — обещает Екатерина Немченко.
Как говорят участники рынка, очевидно, что эта тенденция останется. Правда, она имеет свои минусы. «Из-за роста цен тормозятся продажи, так как с клиентом еще вчера согласовывалась одна сумма, а сегодня, когда человек приходит подписывать договор, ему озвучивают уже другую», — поясняет Ольга Литвиченко, заместитель директора АН «Бекар». Однако, по ее мнению, повышение цен не означает, что рынок пойдет вверх: «Скачкообразная ценовая динамика на первичном рынке — явление обычное. Застройщики в ценовой политике ориентируются на сиюминутные показатели спроса». Ольга Литвиченко полагает, что ситуация будет двигаться по замкнутому кругу: как только покупательская активность, испугавшись роста цен, спадет, застройщики снова начнут организовывать разнообразные рекламные акции, предлагать бонусы, немного снижать цены. Как только спрос восстановится — цены опять поднимутся.

Разнопрогнозье

А вот в отношении прогнозов мнения экспертов разделились. Так, Владимир Спарак считает, что в будущем цены продолжат снижаться. «Но это будет происходить за счет увеличения объема предложения квартир в домах с отдаленными сроками сдачи. Более дорогостоящие и близкие к сдаче варианты будут вымываться из предложения. Поэтому снижение средних цен, на мой взгляд, не будет отражать действительную картину на рынке», — констатирует он.
С ними не согласен Сергей Кузнецов: «Дальнейшая активизация рынка неизбежна. Динамику этого процесса в основе будет определять скорость посткризисного восстановления экономики. Безусловно, на ценообразование в ближайшем будущем окажут влияние факторы, сформировавшиеся за прошедший год. Это отложенный спрос, значительно сократившееся предложение на рынке новостроек, инфляция. Кроме того, есть психологический момент: в большинстве своем граждане уже не ожидают экономического коллапса в будущем, как это было в четвертом квартале прошлого года».
Другие эксперты уверены, что цены подниматься будут, но рост их начнется не раньше чем через полгода. «Около полугода рынок будет находиться на текущих ценовых уровнях. Возможны и другие сценарии, но этот представляется наиболее реалистичным, если макроэкономическая ситуация останется без изменений», — полагает Сергей Цветков. С ним солидарен Марк Лернер: «Вероятнее всего, к марту все это перерастет в постепенное увеличение цен, потому что образуется дефицит качественного предложения. Думаю, что к концу 2010 года цены будут на 15–20% выше сегодняшних».
В общем, главная особенность нынешнего кризиса в том, что он почти не поддается прогнозированию.