На рост спроса строители отвечают претензиями к бюрократии

Чтобы строить больше жилья и удовлетворять возросший спрос, строители предлагают снизить административные издержки и «пустить их к земле».

На прошедшем 5 октября в Москве совете при Президенте РФ по реализации приоритетных нацпроектов и демографической политике Владимир Путин однозначно определил факторы, тормозящие реализацию нацпроекта «Доступное жилье»: «Это — и административные барьеры, тормозящие рост предложения, и монополизация жилищного рынка в отдельных территориях. А также — недостаточное развитие стройиндустрии, других смежных производств».
Как именно правительство будет устранять барьеры и развивать конкуренцию, президент не уточнил и лишь заметил, что «необходимо развивать законодательство, задействовать налоговые и финансово-кредитные рычаги». Между тем в Петербурге административные проволочки — больше, чем абстракция, а монополизация на рынке строительных материалов — непрекращающийся процесс. Все это ограничивает предложение на рынке жилья, и рост спроса на коротком промежутке времени ведет исключительно к росту цен.

Местами монополия
В Петербурге уровень монополизации на рынке жилья в целом невысок. В 2005 г., по данным Комитета по строительству Петербурга об объемах сданных квадратных метров, пять крупнейших компаний занимали всего 30,5% рынка (всего в 2005 г. вводили жилье 99 компаний), что существенно меньше, чем например, в банковском секторе Северо-Запада, где по данным ЦБ РФ на 1 августа 2006 г., доля активов пяти крупнейших банков составила 60,8%. А индекс Херфендаля (сумма квадратов долей всех игроков на рынке) был равен 0,033. Департамент юстиции США считает, что отрасль является конкурентной, если индекс не превышает 0,1.
С другой стороны, Группа ЛСР, по данным самой компании и независимых исследований, занимает около 70% рынков песка, цемента и кирпича, а также более 50% рынка железобетонных изделий Петербурга и Ленобласти. Однако Федеральная антимонопольная служба пристально следит за ценами на рынках с высокой концентрацией, например, в 2005 г. она обязала ОАО «Евроцемент груп», входящее в Группу ЛСР, снизить стоимость своего цемента с $60 до 47 $ за тонну. Так или иначе, строителей волнует бюрократия.

Дорогие согласования
На прошедшем 22 сентября 2006 г. в Комитете по строительству Петербурга круглом столе по вопросу реализации нацпроекта в Петербурге представители строительных компаний много говорили о монополизации. Круглый стол был организован «ДП» вместе с Комитетом и общероссийской организацией «Деловая Россия» в рамках подготовки к конференции «Развитие базовых отраслей Северо-Западного региона в 2007 году в связи с реализацией приоритетных национальных проектов», намеченной на 19 октября.
«В числе основополагающих мы видим сейчас проблему определения сроков выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию», — определили в своем докладе Михаил Викторов, генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс «Северо-Запада».
Марк Лернер, генеральный директор ООО «Петрополь», также высказал недоумение числом и сроками согласований. «Согласно действующим у нас Градостроительному кодексу и закону „О Генеральном плане Санкт-Петербурга“ все застройщики должны предварительно подготавливать проект планировки территории. Говорят, что 2 года. Хотя сейчас вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров прилагает все усилия, чтобы сократить эти сроки. А пока без этих документов мы не можем предложить покупателям жилье на своих земельных участках, так как не можем в разумные сроки получить разрешение на строительство», — возмутился он.
«У нас, например, сложилась такая ситуация: Роспотребнадзор не согласовывает проект, потому что нужно расселять аварийные квартиры вокруг здания. По времени это приблизительно год. Мы предлагаем вариант расселения в процессе строительства. Чиновники с этим не соглашаются. В то же самое время нам говорят, что наше строительство — это один из приоритетных проектов города, и спрашивают, почему тормозится стройка. Мы снова начинаем объяснять ситуацию, а в ответ слышим, что это наша проблема», — рассказал Геннадий Киркин, генеральный директор ЗАО «Строительной компании «Ирбис».
«Мы уже 2 года боремся с определенными энергетическими структурами на предмет сокращения сроков согласований. Какие-то подвижки есть. Но я для себя сделал вывод, что это абсолютно бессмысленный труд. Можно сократить сроки с 1 месяца до 20 дней. Но на что влияют эти 10 дней, если в сумме все равно будут те же самые 2–3 года. „Ленэнерго“ разделилось на несколько компаний, в том числе на сетевую компанию и на сбытовую ОАО „Петербургская энергосбытовая компания“, которая „родила“ „дочку“ ЗАО „Петроэлектросбыт“. Каждая из этих структур имеет свой регламент прохождения, имеет подотделы. Более того, они приняли на себя функции, которыми их никто не наделял. То же самое делают экологические, санитарно-эпидемиологические службы, беря на себя функции, которые им не свойственны», — объяснил ситуацию Виталий Антонюк, технический директор ЗАО «Инжстрой Санкт-Петербург».
Михаил Викторов заметил, что ситуация с подключением к электроэнергии выправляется, упомянув недавний рекорд — введение подстанции за один день. «Мы хотели показать, что это реально. Понятно, что по нормальной схеме это где-то недели две. Но мы дали ответ энергетикам как строительное сообщество. Считаю, что ЗАО „Объединенная энергетическая компания“ должно поддержать своих коллег.
Это было не легко. Я помню, как в 4 часа дня за 2 часа до сдачи мне звонят и говорят, что акт не подписывают (не буду называть чиновника). Мне пришлось звонить заму Чистякова, который в отпуске, тот звонил этому директору, потом он мне перезванивал, и за полчаса этот акт подписали», — рассказал он.

Высокие налоги
Руководитель Петербургского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Эльгиз Качаев, говоря об обеспечении доступности жилья, предложил обсудить варианты снижения налогообложения в отрасли.
«Конечно же, необходим комплекс мер для увеличения объемов строительства жилья. Ускоренному развитию технической базы стройиндустрии может помочь введение 50%-ной льготы по налогу на прибыль на инвестируемые деньги в оборудование. Кстати, в своё время эта льгота была введена и очень хорошо себя показала. Также нужна ускоренная амортизация оборудования»,- заявил он.
«У меня сходу вопрос. Насколько снижение налогообложения сейчас реально? Типичный пример: строительная компания покупает оборудование, и речь идет о возмещении НДС. Компания должна получить НДС обратно. Налоговая инспекция приходит с проверкой и сидит в компании неделями, а то и месяцами, и намеками предлагает отказаться от НДС, чтобы проверка ушла. Это не правильно. У них существует план сбора, и они очень жестко действуют», — рассказал Михаил Викторов.
«Я хочу привести цифры, озвученные экспертами „Деловой России“ на Втором ежегодном экономическом форуме „Экономика суверенной демократии. Как России расти быстрее“. Если сегодня ввести пониженное налогообложение, то снижение доходов бюджета может составить от 580 до 870 млрд. рублей. При устойчивом финансовом положении страны эти потери не столь значительны и могут быть компенсированы за счет средств бюджета (в 2005 г. профицит бюджета составил 1617 млрд. рублей) без использования государственных резервов.
Снижение доходов будет носить временный характер, поскольку совместно с другими мерами экономического стимулирования даст толчок росту экономики, что приведет к возрастанию налогооблагаемой базы. По нашим подсчетам, если указанные меры будут введены с 1 января 2007 г., снижение налогов уже в 2008 г. приведет к росту ВПП, в том числе за счет детеневизации, дополнительно на 3–4% в год, что даст государству не менее 1 трлн. рублей дополнительных поступлений. Это принципиальный момент, и у России сейчас есть эта возможность. Если цены на нефть и газ упадут, этой возможности уже не будет, потому что деньги мы все равно проедим», — подытожил Эльгиз Качаев.

Земля дорожает
«Торги по земле, которые прошли неделю назад, показали, что государство задало планку (наверное, не желая того) высочайшую и, на мой взгляд, не обоснованную. Цена аренды гектара земли на 6 лет поднялась до 13 млн. рублей. Это значит, что в цене квадратного метра будущего жилья стоимость этой земли составит до $1 тыс. Естественно, что частные продавцы земли, например промышленные предприятия, тут же эту планку поддерживают. Те переговоры с собственниками, которые у нас шли, заморожены, и все продавцы „ушли в пересчет“. Покупатели — инвестиционно-строительные компании-уже практически не могут осилить новую цену земли, а продавцы не хотят продавать дешевле», — пожаловался Марк Лернер.

Ипотека создает ожидания
Отдельно строители обсудили влияние ипотеки на рыночные цены. Высказывались даже предложения притормозить раздачу денег, чтобы цены не улетели в космос.
По мнению Андрея Пименова, заместителя главы Петербургского представительства ООО «Городской Ипотечный банк», несмотря на рост объема выдаваемых ипотечных кредитов, их доля в общей массе сделок с жильем по Петербургу составляет 3–5%.
«За 2005 г. в Петербурге было выдано около 5 тыс. ипотечных кредитов (около 80% — на приобретение жилья и около 20% — это залог имеющейся недвижимости). За первое полугодие 2006 г. уже выдано 5,5 тыс. кредитов. Растут суммы кредитов. Если средняя сумма кредита на конец 2005 г. составляла примерно $35 тыс., то на июль 2006 г. это уже примерно $60 тыс., а на конец августа — начало сентября — это уже $70 тыс. Это результат роста доходов населения и стоимости квартир»,- рассказал Андрей Пименов.
«Ипотека влияет и очень серьезным образом, так как она формирует ожидания будущего роста цен. В июле доля ипотеки в наших продажах составила 30%, а в сентябре, когда цены встали, уже 80%», — поспорил Марк Лернер.