На детях и зелени не сэкономить!

Спрос на первичном рынке Петербурга сократился. Интересы покупателей сдвигаются в сторону масс-маркета: клиентам не до изысков. Сокращать издержки приходится и застройщикам.

Наших ньюсмейкеров мы спросили: как снизить затраты на благоустройство, не рискуя при этом потерять клиентов? И чем еще можно привлечь покупателя в условиях перенасыщенного рынка?

Девелоперы рассказали «НП», какие объекты инфраструктуры должны быть в проекте обязательно и насколько вообще важны прогулочные зоны, детские и игровые площадки в современных проектах.

Оказалось, что экономить на благоустройстве застройщики не планируют (или, по крайней мере, не говорят об этом вслух): это снижает конкурентные преимущества жилых комплексов, да и в структуре себестоимости такие затраты занимают далеко не первое место. Но в насыщении проекта дополнительными опциями важно не переусердствовать: платить за содержание придется гражданам.

Василий Вовк, генеральный директор ООО «Дудергоф- ский проект» (входит в «БФА-Девелопмент»):

– Любой проект разрабатывается на основе нормативных актов, в том числе — жестко предусматривающих наличие мест в школах, дет­ских садах, поликлиниках. Сегодня 80–90% покупателей недвижимости — семейные люди, поэтому наличие инфраструктуры для детей — далеко не последний фактор при выборе. Они оценивают все: от детской площадки, дошкольных и общеобразовательных учреждений до спортивных объектов и досуговых центров. По нормативам такая инфраструктура обязательна, но качество этих объектов важно для имиджа застройщика. Кроме того, набор и уровень «социалки», а также благоустройство придомовой территории напрямую зависят от класса проекта и его масштаба.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development:

– В пешеходной доступности крайне желательны остановки общественного транспорта, магазины и дет­ские учреждения.

Озеленение, детские игровые площадки, места для отдыха взрослых — тоже обязательные элементы. В районах новой застройки прописаны требования к озеленению, правда, они носят рекомендательный характер, и иногда девелоперы подходят к этому формально. В итоге посадка любых растений, кроме газонной травы,— это инициатива застройщика. Но можно посадить цветы, которые не выживут на следующий год, а можно организовать всесезонное озеленение. Эти инвестиции не пропадут, а затраты составят практически такую же сумму.

Обострение конкуренции подталкивает застройщиков повышать качество проектов, в том числе и за счет благоустройства. Просто некоторые компании ставят типовое игровое оборудование. А некоторые, и таких становится все больше, стараются добавить в благоустройство элемент новизны, креативности. Например, площадки для катания на роликах, скейтбордах, альпийские горки. Мы, например, установили спортивные уличные тренажеры шведской фирмы. Такие затраты не отражаются на стоимости квартиры, но добавляют ценность объекту в глазах потребителя.

Владимир Боков, замдиректора ООО «СК «Дальпитерстрой»:

– В пешеходной доступности от новостройки обязательно должны быть детские сады, школы, больницы, магазины, стадионы и спорт­комплексы, банки, дома быта и пр.— они нужны для нормальной жизни.

Важны также прогулочные зоны, детские и игровые площадки. Эксклюзивных дизайнерских проектов озеленения как раз не так много. Мы по просьбе ветеранов обустроили в Шушарах сквер со стелой в честь 70‑летия Победы. Вскоре на 13 га построим большой парк культуры и отдыха. На благоустройстве экономить нельзя: это может плохо отразиться на динамике продаж. Дай бог, чтобы и город на этом не экономил, особенно когда речь заходит о строительстве новых дорог, развязок и т.п.

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

– Мы проводили исследования потребностей жителей Петербурга в объектах бытовой инфраструктуры, расположенных в границах жилых комплексов. 96% опрошенных на первое место поставили продуктовый магазин шаговой доступности или гипермаркет. Затем следуют аптека, детский развивающий центр или детский сад, школа, отделение банка или банкомат.

Покупатели все требовательнее относятся к инфраструктуре будущего дома. Застройщики стараются качественно и привлекательно оснастить дворы. Ландшафтный дизайн, например, в нашем комплексе «LIFE-Приморский» разработало ландшафтное бюро МОХ, на этом объекте мы также реализуем концепцию «Двор без машин».

Артем Босов, директор по продажам ГК «КВС»:

– Обязательными, прежде всего, остаются детские сады. Для молодых семей их наличие в микрорайоне, в крайнем случае — в соседнем квартале, критически необходимо. Не менее важна и привязка к школе: не все родители могут себе позволить возить ребенка туда и обратно первые пять классов.

С ростом числа автомобилей прогулочные зоны, дет­ские, спортивные площадки и места для отдыха приобретают все большее значение, увеличивая привлекательность объекта. В «Новом Сертолово» мы предусмотрели баскетбольные и теннисные площадки, детские игровые городки, площадки тихого отдыха со скамейками и тематическими скульптурами. Кроме того, оборудуем велодорожками две пешеходные улицы, которые дугами пересекут микрорайон.

В условиях жесткой конкуренции на благоустройстве экономить нельзя.

Елена Пальчевская, коммерческий директор ИСГ «МАВИС»:

– Конкуренция между застройщиками привела к совершенствованию стандартов. Даже в эконом-классе понятие комфорта включает много опций. Сегодня «прийти домой», даже по самым скромным меркам, значит войти в зеленый благоустроенный двор, затем — в красиво отделанный подъезд. В шаговой доступности должны быть разнообразные магазины и возможности для досуга: кино, прогулочные зоны, торговые комплексы.

И все же решение о покупке квартиры определяют два основных фактора: цена и местоположение. Ради невысокой стоимости, удобного транспортного сообщения, близости школ или детских садов, парка покупатели готовы пожертвовать модной концепцией комплекса, велодорожками и променадом с фонтанами.

Интересные и оригинальные задумки, повышающие качество среды, могут привлечь дополнительное внимание к комплексу и свидетельствуют о развитии рынка. Но переплачивать за них большинство граждан пока не готово.

Ирина Тимофеева, начальник отдела подготовки проектов Setl City:

– Масштабные проекты вне зависимости от класса позволяют реализовать более интересные идеи благоустройства. Например, в квартале комфорт-класса «Лондон» планируется большая пешеходная зона с фонтаном. В ЖК Riverside на Ушаковской набережной тоже задуман фонтан.

Неотъемлемая часть благоустройства — детская площадка. Ее размеры продиктованы нормативами и зависят от количества жильцов. Игровое оборудование должно обеспечивать возможность развития детей всех возрастов, а его состав выбирает застройщик. Аналогичная ситуация и с организацией зон для отдыха взрослых. Если позволяет территория, мы стремимся разнообразить это пространство, например добавляем столы для тенниса или настольных игр, организуем зеленые зоны с прогулочными дорожками и цветниками.

В проектах комфорт-класса в общем объеме затрат на благоустройство приходится 1–3%, и мы не видим смысла экономить на опциях, которые — наравне с фасадами — формируют «лицо» жилого комплекса.

Елена Беседина, генеральный директор «О2 Недвижимость»:

– Обязательными были и остаются объекты социального назначения. Но если мы говорим о проектах комплексного развития, то здесь этот список будет несколько шире. Прогулочные зоны и детские площадки — неотъемлемая часть жилой среды, этому надо уделять значительное внимание. В нашем проекте «Силы Природы» предусмотрены не только детские площадки, но и специальные велодорожки, и зона отдыха на берегу Охты. Эти опции — не самые затратные для застройщика, но они во многом определяют образ комплекса.

Что касается дизайнерских проектов озеленения, перед застройщиком не стоит задача удивлять. Но максимум возможных опций будет только в плюс. На качественное благоустройство застройщики тратят от 3 до 10% общей стоимости жилого комплекса. И эти цифры во многом оправданны. В ситуации, когда спрос сжимается, экономия на благоустройстве — мера малоэффективная. Конкуренция за клиента весьма сильна, и спросом будут пользоваться объекты, где покупателям предложат комфортную среду обитания и за пределами купленных квадратных метров.

Екатерина Никандрова, начальник отдела маркетинга компании «Петрополь»:

– Платежеспособный спрос сократился, но далеко не все покупатели готовы поступиться комфортом. Это касается и благоустройства, и инфраструктуры.

При застройке новых территорий в проектах комплексного освоения благоустройство обязательно. Если (вдруг) оно не предусмотрено, даже привлекательные цены не всегда смогут стимулировать спрос. Компания все равно не удешевит проект настолько, чтобы продавать жилье существенно дешевле, чем конкуренты. А при прочих равных покупатель остановится на более комфортном жилье. Единственная возможность серьезно экономить на создании инфраструктуры — строить в обжитых кварталах, но такие участки стоят дорого, и их в городе немного.

Обычно девелоперы, наоборот, заказывают интересные фасадные решения, дополняют места общественного пользования тематическими зонами, устраивают спортивные и тренажерные площадки, места для выгула домашних животных и т.п.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб»:

– Опрос наших покупателей показал, что не все инфраструктурные объекты одинаково необходимы. Предпочтение отдается магазинам с продуктами и товарами первой необходимости. Важна обеспеченность комплекса парковочными местами. Далее следуют детские сады, школы, спортивные и детские площадки, зоны для прогулок и отдыха. Наличие развлекательной инфраструктуры, фитнесов‑центров меньше волнует покупателей — определяющими факторами остаются цена и место. Хотя в последнее время все больший вес приобретают архитектура и благоустройство придомовой территории. Причем покупатель становится все более требовательным и ищет проекты, в которых эти элементы комфортной жизни сочетались бы с доступной ценой.

Застройщик обязан предусмотреть благоустройство и озеленение. А вот как именно оформить объекты, полностью зависит от компании. Для жилья массового спроса базовыми критериями выбора остаются скорость строительства и стоимость квадратного метра — благоустройство уходит на второй план. Зато этот фактор имеет большее значение в сегменте дорогой недвижимости. Здесь отсутствие ландшафтного дизайна и благоустройства территории, каких-то дополнительных «фишек» может негативно повлиять на динамику продаж.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

– Основными критериями выбора, помимо цены, остаются близость к метро, наличие в пешеходной доступности основных объектов социальной инфраструктуры, мест для отдыха и занятий спортом. Именно за счет продуманных (не обязательно высокозатратных) общественных пространств сейчас может выделиться жилой комплекс.

Наши дворы закрыты, оборудованы отдельными игровыми площадками для самых маленьких (с песочницами, каруселями, качалками на пружине и пр.) и для детей постарше (с многофункциональными игровыми комплексами). Для взрослых оборудуются спортплощадки с уличными тренажерами, столами для тенниса и пр.

Наше ноу-хау в сфере благоустройства — художественное оформление технических построек. Внешний вид котельных и трансформаторных подстанций часто оставляет желать лучшего. А мы превращаем унылые строения в привлекательные арт-объекты.

Глеб Гринблат, директор «Адвекс-Новостройки»:

– К сожалению, все разговоры о затоваривании рынка — всего лишь разговоры. Давления спроса на предложение, которое и должно привести к развитию продукта, сегодня нет. Наоборот, кризисные явления заставляют застройщиков думать об издержках, а не о развитии. На самом деле на рынке совсем не много компаний, предлагающих концептуальный продукт, а не метры.

Улучшения ложатся тяжелым бременем на себестоимость и в ситуации, когда продается все, вроде и бессмысленны. Да и покупатель зачастую еще не готов платить больше — нет никаких гарантий, что описанные в рекламных буклетах элементы комфорта будут реализованы.

Дольщик оценивает стоимость, бренд, плотность и высотность застройки, транспортную доступность. Имеет значение и административное деление на город и область. Наверное, учитывается наличие детских садов и школ, но здесь приходится больше надеяться, чем быть уверенным. Недостатка в шаговой коммерции нет, однако в подавляющем большинстве случаев это нецелевое использование: возможно, владельцы разместят во встроенных помещениях ломбард, а может, и детский развивающий центр, как повезет.

Это не значит, что все строится по принципу экономии. Но пока, к сожалению, унылые «коробки», цена в которых несколько ниже, все равно будут проданы, и прибыль в таких проектах больше. Уверен, что завтра будет не так. Вопрос лишь в том, когда это «завтра» наступит.

Дмитрий Астафьев, генеральный директор «Лен- СпецСтроя»:

– На стадии продажи квартир эконом-класса ни тренировочные площадки, ни паркинги не имеют никакого значения. Все это становится важно при заселении, когда небольшое число дольщиков начинает «качать права» и требовать того, чего не было ни в проекте, ни в их договоре.

Продажи сокращаются из-за экономической ситуации в стране, из-за низкой заработной платы. В кризис объекты роскоши (а при средней зарплате в Петербурге в 35000 рублей даже квартира эконом-класса — это роскошь) не покупают. Так что никакой взаимосвязи между дополнительными опциями и уровнем продаж нет. Естественно, что в проектах комфорт- и бизнес-класса ситуация другая — там эти опции, безусловно, имеют значение, но и ценовой диапазон совсем другой. Экономить на паркингах, благоустройстве и отделке для таких проектов — значит лишиться покупателя.

Александр Ульянов, генеральный директор «Росинжиниринг Проекта»:

– Как простой горожанин я знаю, что жизнь в мегаполисе полна стрессов и не каждый на выходные может выбраться за город погулять, поэтому очень важно предусмотреть в проекте зоны отдыха. Сэкономить на благоустройстве, не потеряв клиента, нельзя. Покупатель стал взыскателен и смотрит не только на планировку квартиры, но и на территорию вокруг дома: сможет ли он отпускать ребенка погулять во двор и есть ли там обустроенная площадка.

Виталий Виноградов, директор департамента продаж ГК «Лидер Групп»:

– Не стал бы категорично утверждать, что спрос сокращается и сдвигается в эконом-сегмент. Люди, которые хотят обитать в комфорт-классе, не станут рассматривать жилье ниже уровнем. Скорее, они просто отложат покупку.

Любой разумный человек хочет жить в комфортном доме. Никто сознательно не выберет вариант без детской площадки или прогулочной зоны. Отказ застройщика от этих функций приводит к снижению покупательского интереса. Инфраструктура — это необходимая составляющая каждого проекта, без нее современные дома не должны строиться вовсе.

При этом проекты, в которых реализовано комплексное и гармоничное озеленение, можно пересчитать по пальцам. Застройщики уделяют этому недостаточно внимания, хотя эффект может быть гораздо большим, чем многие себе представляют. Просто почувствовать его можно только за пару месяцев до сдачи дома, когда почти все квартиры проданы.

В целом в вопросах благоустройства не нужно изобретать велосипед. Надо просто качественно сделать то, к чему, казалось бы, уже все привыкли. Выполнить все, что заявлено на старте продаж, на достойном уровне — этого вполне достаточно.