На асфальте: Привычные рекорды

Четвертый квартал подряд петербургские застройщики выводят на рынок более 1 млн кв. м жилья.

Впрочем, общие цифры важны для статистиков и профессиональных участников рынка. А для покупателей важно, что предложение увеличивается и становится разнообразнее; цены растут, но в пределах инфляции; одновременно растут риски, особенно при покупке на стадии котлована. Потому что при стагнации спроса неизбежно возникнут проблемы со сроками сдачи.

Осенью резко возросло количество рекламируемых объектов. Прошлогодний показатель превышен повсеместно, а в целом прирост за год составил 23%. По данным эксперта Дмитрия Житкова, в области застройщики предлагают квартиры в 259 новостройках, в спальных районах — в 278. При этом за год количество проектов в области увеличилось на 88 штук, в спальниках — на 18.

По сведениям консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за III квартал 2013 г. открылись продажи в объектах, общая площадь квартир в которых составила 1,29 млн кв. м. В начале октября объем первичного рынка жилой недвижимости в регионе (Петербург и Ленобласть) зафиксирован на уровне 8,1 млн кв. м — новостройки выросли на 8,3% по сравнению со II кварталом. Показатели беспрецедентные: перед кризисом девелоперы как-то выставили за три месяца около 900 000 кв. м — и это считалось рекордом. Объем предложения (то, что можно купить) — 3,66 млн кв. м. Лидерство по объему предложения продолжает удерживать Всеволожский район Ленинградской области.

В сентябре строящееся жилье вновь подорожало — на 1,2%. Прирост за квартал составил 2%, а за год — 5,2%. Сейчас новостройки дешевле типовых квартир вторичного рынка в среднем на 8%.

По оценке консультантов «Петербургской недвижимости», за III квартал в Петербурге и на пригородных территориях было реализовано свыше 1 млн кв. м — примерно на 15% больше, чем в предыдущий период. То есть спрос растет, но все еще отстает от предложения. Основная часть спроса приходится именно на пригороды. Там сосредоточен основной объем недорогих квартир. Городские застройщики чаще говорят о спаде.

Большинство опрошенных «Ведомостями» девелоперов не видят фундаментальных причин, которые могли бы привести к обвалу или резкому росту рынка. Но на местном уровне такие перепады вполне возможны.

Конкуренция субъектов

В петербургской агломерации сложилась прелюбопытная ситуация: рынок давно уже в упор не видит административных границ, а вот власти города и области ведут принципиально разную политику в сфере строительства. Область довольно жестко и последовательно регулирует застройку: приняты и действуют региональные нормативы, начата программа «Налоги в обмен на социалку» — губернатор Александр Дрозденко недавно докладывал о ней премьер-министру (до 70% уплаченных в регионе налогов застройщика направляют муниципалитетам, а те выкупают построенные компанией садики и школы).

В городе после паузы почти в 1,5 года едва-едва начались торги по участкам под застройку. Свежая инициатива Смольного — застройщики, реализующие программы комплексного освоения территорий, должны строить школы и садики за свой счет, а построив, дарить их городу. Разработано соответствующее типовое соглашение; некоторые компании его уже подписали. «Застройщики, которые строят кварталами, создают пространство, в котором будут жить люди, — говорит Михаил Демиденко, председатель петербургского комитета по строительству. — Власть должна их обеспечить социальными объектами. Но получается странная математика: продавая участок за 1 млрд руб., мы получаем обязательств на 2 млрд. Мы предлагаем строителям: мы не будем искусственно тормозить ваши проекты, если вы позаботитесь о социальном развитии новых кварталов. Передавайте построенные объекты городу безвозмездно».

Неофициальная реакция у застройщиков — преимущественно нецензурная, официальная — сдержанная. «При бесплатной передаче объектов строители фактически подпадают под двойное налогообложение, — говорит Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга „Эталон-ЛенспецСМУ“. — И насколько справедливо предъявлять такие требования именно к строителям, а не ко всем участникам строительного цикла? Включая поставщиков материалов, транспортников, энергетиков — их доля в конечной стоимости жилья и их прибыль от строительства весьма существенны. Почему требования оплачивать социалку их не касаются?»

Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «Ленрусстрой», считает, что не стоит противопоставлять интересы власти и бизнеса: «Продавая квартиры на свободном рынке, мы не понаслышке знаем, как может сказаться отсутствие социальных объектов на спросе. Поскольку наиболее острой проблемой нашей территории (компания строит жилой комплекс в Горелове, на границе с областью) было отсутствие мест в детских садах, мы задолго до властных инициатив построили детский сад. Социалку строить необходимо, другой вопрос — разумные компромиссы между властью и бизнесом. Например, договоренность о том, что сдача таких объектов будет приурочена к окончанию цикла продаж (это позволит минимизировать риски), или о том, что можно размещать элементы социнфраструктуры в жилом здании, например на первых этажах. Комплексное благоустройство квартала или микрорайона может позволить застройщику получить дополнительный выигрыш за счет более высокой цены».

Группа ЦДС уже подписала с городом соглашение о безвозмездном строительстве и передаче детского сада. «Ситуация с дефицитом бюджетных средств понятна, — комментирует гендиректор ГК ЦДС Михаил Медведев. — Предложенный властями вариант — это один из способов решения проблемы. Однако дополнительная нагрузка на застройщика приведет к росту стоимости жилья». Участники называют разные цифры: удельный вес затрат на социалку составит от 10 000 до 25 000 руб. на 1 кв. м. А поскольку более 80% строящегося в Петербургском регионе жилья — это масс—маркет, покупатель которого особенно чувствителен к цене вопроса, повышение цен автоматически выдавит часть строителей и их клиентов за городскую черту. Собственно, это уже и происходит: по данным «Петербургской недвижимости», в III квартале на городские районы пришлось 59% заключенных договоров, 41% — это административно подчиненные территории (8%) и область (33%). Хотя еще в конце 2012 г. аналитики уверяли, что спрос на область не превысит 20–25%.

Область сейчас выигрывает конкурентную борьбу за инвестиции и за новых, экономических активных жителей. Если будет введен налог на жилье по кадастровой стоимости, эти преимущества станут очевидны: муниципалитеты, разместившие у себя новостройки, смогут существенно пополнить бюджеты.

Долгая инвентаризация

В городе ситуация с новым строительством и с реконструкцией исторических объектов по-прежнему туманная. Городское правительство в конце 2012 г. приняло программу сохранения и развития центра. Она стартует с двух территорий: «Конюшенная» и «Северная Коломна — Новая Голландия». Программа принималась без широкого общественного обсуждения, без привлечения известных экспертов. На 2014 г. по этой программе запланированы расходы в размере 2,8 млрд руб. Общая стоимость программы — 87 млрд руб., из них 69 млрд — из горбюджета. Рабочая группа (при администрации) подготовила проект федерального законопроекта. Он нужен, чтобы без хлопот переселять собственников жилья из домов, попавших в программу, в маневренный фонд. До 2015 г. будет идти комплексное обследование 417 зданий в двух пилотных районах (эту работу уже начала выигравшая конкурс компания «Город»), затем начнется переселение жителей из аварийных и требующих капремонта домов, в 2015 г. строители рассчитывают приступить к реконструкции и реставрации.

Горожан встревожила перспектива внезапного переселения (чиновники Смольного уже сообщили о том, что под эти цели «зарезервировано 286 000 кв. м жилья на Тележной улице, Лиговском проспекте и в Петродворце»). Депутаты законодательного собрания считают эти шаги власти необдуманными, грубо нарушающими действующее законодательство и гарантированное Конституцией право собственности. Яблочник Борис Вишневский подготовил альтернативный законопроект. А житель Петербурга, владелец двух комнат на Невском, 22–24, Юрий Зудов подал иск в Смольнинский суд. Он требует, чтобы суд защитил его от возможной экспроприации в рамках городской целевой программы сохранения и развития центра. В исковом заявлении указано: программа «предусматривает насильственное отчуждение жилой собственности у законных собственников <…> под предлогом сохранения объекта всемирного наследия».

Поскольку найти понимание в районном суде Юрий Зудов, видимо, не рассчитывает, инициативная группа, организовавшая рассылку иска в интернете, предлагает следующий алгоритм: районный суд — апелляция в городской суд — жалоба в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ). Гражданам, попадающим в «зону расселения», предлагают подавать аналогичные иски. Если наберется 1000 жалоб, ЕСПЧ в Страсбурге будет обязан рассмотреть их вне очереди.

Сколько всего денег понадобится на приведение центра в порядок, не знает никто. Губернатор Георгий Полтавченко назвал сумму в 400 млрд руб. Архитектор Святослав Гайкович считает, что необходимые инвестиции — около 2 трлн руб. Михаил Демиденко заявил, что одна из целей региональной программы — обосновать для федеральных властей объем необходимых затрат.

С тем, что необходима подробная и тщательная инвентаризация (не только исторического наследия — вообще городского хозяйства), никто не спорит — ни строители, ни горожане. Однако сейчас в Петербурге в плотный клубок увязано несколько сложных процессов: неконтролируемое разбухание окраин, стагнация промышленных зон, яростные споры вокруг исторического центра, где еще и правовая ситуация неясна (ПЗЗ противоречат закону об охранных зонах) и решениям многочисленных судов.

На одной из недавних конференций автор задал Михаилу Демиденко вопрос: а что, пока власть не разберется с хозяйством, разрешения на строительство и реконструкцию объектов в пределах центра выдаваться вообще не будут? Он уклоняться не стал, ответил прямо: «До той поры, пока не будет наведен порядок в отношениях 820-го закона и ПЗЗ, развитие маловероятно. За исключением некоторых социально значимых объектов, разрешения на строительство и реконструкцию выдаваться не будут». Впрочем, успокаивает Демиденко, ждать осталось недолго.

Девелоперы требуют от власти последовательности и ясной позиции. «За последние три недели были сделаны (петербургскими чиновниками) два взаимоисключающих заявления. Одно: выводим предприятия, развиваем территорию. Другое: не выводим предприятия, развиваем промышленность. На что может ориентироваться бизнес?» — недоумевает Петр Кузнецов, директор компании «Конфидент». «Спекуляции на сохранении производства бессмысленны, — категоричен Святослав Гайкович. — С момента, когда здесь появились заводы, прошло более 100 лет, технологии радикально изменились. Они не требуют такого количества территорий, не знать этого просто стыдно». Гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер считает «серый пояс» главным резервом и шансом для развития Петербурга, а наиболее серьезной проблемой — «лоскутное одеяло» из множества собственников.

Пока администрация разбирается с хлопотным и сложным хозяйством, в кабинетах Смольного пылятся 177 проектов планировки. Без утвержденных ППТ строители не могут двигаться дальше, не вправе строить. На зависших территориях можно возвести около 60 млн кв. м жилья.