На асфальте: Дефицит под вопросом

Маркетологи строительных компаний озаботились изучением платежеспособного спроса (в период бума в этом как-то не было надобности). Специалисты по ипотеке прикидывают структуру будущих доходов граждан и, внимательно поглядев в потолок, выводят различные «индексы уверенности».

Граждане не спешат, старательно обдумывают будущую покупку, изучают по газетам хронику скандалов в долевом строительстве, а решившись — азартно торгуются за скидки.

В 2009 г. в Петербурге будет построено около 2,1 млн кв. м. Треть ввода — почти 700000 «квадратов» — за счет казны. В конце года предстоят традиционный аврал и ударная сдача «пусковых» объектов, но без пиковых значений предыдущих лет, когда в декабре сдавали чуть ли не треть построенного за год. Средний объем продаж в текущем году, по данным «Петербургской недвижимости», — 100000–120000 кв. м в месяц. В IV квартале девелоперы планируют реализовать около 420000 кв. м.

Всего, по официальным данным, в Петербурге строится около 7 млн кв. м жилья. Площадь непроданных квартир, по сведениям «Петербургской недвижимости», составляет 2,9 млн кв. м.

Долги тянут на дно
Доля замороженных и приостановленных объектов остается весьма значительной: по данным аналитиков RBI, в конце прошлого года было приостановлено около 50% строек, к концу 2009 г. их доля составит около 30%.

Сроки сдачи 50 жилых домов перенесены, задержка составляет от полугода до года. В принципе, в сокращении ввода и падении объемов продаж никакой катастрофы нет. Рынок жилья просто пришел в соответствие с платежеспособным спросом, частные инвесторы ушли на фондовый и валютный рынки, количество ипотечных сделок сократилось в 4–6 раз; значительная часть потенциальных клиентов занимает выжидательную позицию.

Основная проблема заключается том, что многие участники рынка при сокращении реализации не смогут обслуживать свои финансовые обязательства — по банковским кредитам и по выпущенным облигациям. Или по крайней мере будут испытывать серьезные проблемы.

Идет процедура банкротства в компании ИВИ-93 (компанию контролирует «Альфа-групп»). Введена процедура наблюдения в «Строймонтаже»; дело о банкротстве фирмы будет рассматриваться в мае 2010 г. По данным на середину ноября, кредиторская задолженность «Строймонтажа» составляет более 7,3 млрд руб. На счетах денег нет или они арестованы. На балансе компании остается 313 квартир, оплаченных дольщиками, но еще не переданных конечным покупателям. Другие цифры приводились со ссылкой на Балтийский банк и службу судебных приставов: речь шла о 1700 квартирах, на которые мог быть наложен арест. Балтийскому банку «Строймонтаж» задолжал около 1 млрд руб., и 74 квартиры приставы действительно арестовали.

Продолжаются судебные разбирательства между бывшими и действующими владельцами концерна ЛЭК; несколько объектов компания продолжает строить без разрешительных документов, что может привести к санкциям со стороны УФАС или прокуратуры.

Компания «ЛенСпецСМУ» через арбитражный суд пытается расторгнуть договоры аренды земельных участков, приобретенных на торгах в прошлом году за 2 млрд руб.

Платежи за аренду участков составляют около 600 млн руб. в год, и доходность этих проектов сегодня вызывает сомнения. А в январе 2010 г. компании предстоит погашать 1,5 млрд руб. по облигациям. Даже если юристы холдинга не смогут реализовать программу-максимум (расторгнуть ставшие невыгодными договоры), то у них остается задача-минимум — с помощью судебных разбирательств отложить платежи до более благополучных времен.

Весной город предоставил строителям инвестиционные каникулы — отсрочку по платежам в казну. В ноябре каникулы закончились. Город требует погасить долги.

По данным КУГИ, на 23 ноября общая сумма погашенной задолженности — 767,8 млн руб. (16,% от суммы долга). С бюджетом рассчитались 80 строительных компаний; всего отсрочка была предоставлена по 263 договорам на общую сумму 5 млрд руб. На остальных накатывается вал штрафных санкций.

Осенью жилищный комитет начал взыскивать со строительных компаний неустойку за просрочку сдачи жилья, купленного городом для очередников и ветеранов. Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти принял иски жилищного комитета Петербурга к фирмам «ЛЭК Истейт» и «Комета» («дочка» ТД «Сигма»). По данным жилищного комитета, Смольный участвует в строительстве 37 объектов (2500 квартир) на общую сумму 5,5 млрд руб.

Прицельное кредитование
Финансирование новостроек остается ключевым вопросом: строить на деньги дольщиков не получается — спрос сместился к высоким стадиям готовности.

Весной 2009 г., на пике кризиса, Северо-Западный банк Сбербанка России открыл кредитную линию компании «Северный город» (холдинг RBI): 600 млн руб. на четыре года под 19% годовых для реализации проекта жилого комплекса «Привилегия» на 17-й линии Васильевского острова. 300 млн руб. банк выделил компании Setl Group для строительства комплекса «Столица Residence» на Московском проспекте, 181.

Осенью город подписал рамочные соглашения со Сбербанком и ВТБ о проектном финансировании, на очереди — соглашение с банком «Санкт-Петербург». Однако пока кредиты по этим договоренностям не выдавались.

Компании договариваются с банками в частном порядке. Например, фирма «Мегалит» в ноябре получила кредитную линию от ОАО «Банк «ВТБ Северо-Запад» в объеме 349 млн руб. на пополнение оборотных средств. Средства предоставлены для реализации проекта «Дом у парка Есенина».

Уверенно себя чувствует «ЮИТ-Лентек», которому в этом году материнская фирма (концерн YIT) предоставила более 5 млрд руб. «на осуществление уставной деятельности». «ЮИТ-Лентек» в начале следующего года запустит несколько новых проектов.

Аналитики строительных компаний уверенно говорят о неизбежном дефиците жилья, который наступит, когда спрос начнет восстанавливаться. Но сроки реализации отложенного спроса называют разные: год, два, даже три.

По мнению аналитиков АН «Бекар», в ближайшие три года «сохранится низкая покупательская активность населения по причине снижения доходов и отсутствия возможности получения ипотечного кредита». Проблемы с финансированием сейчас есть у 80% проектов, считают эксперты «Бекара».

По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, на данный момент актуальными остаются два сценария развития рынка. В «стабильном» варианте цены будут плавно колебаться в незначительном диапазоне; новые объекты будут выходить на рынок в объеме, ограниченном финансовыми возможностями застройщиков. В «дефицитном» сценарии предполагается постепенный выход на рынок отложенного спроса и части инвесторов, которые начнут скупать недвижимость на низком рынке. В этом случае начнет сказываться недостаток предложения, что приведет к плавному, -на 1–1,5% в месяц — росту цен.

Специалисты Knight Frank отмечают, что в отсутствие притока новых проектов предложение сокращается, хотя и низкими темпами. При сохранении тенденции через полгода-год рынок столкнется с серьезным дефицитом жилья.

Обособленная элитка
В элитном сегменте в начале осени наметилось оживление спроса, затем рынок снова впал в ступор. Аналитики оценивают сокращение спроса в 40–50%.

Строители дорогих объектов больше озабочены распродажей уже сданных объектов, чем закладкой новых.

В начале года два дома на Крестовском сдала компания «Стройинвест», застройщик «Град» — «Резиденцию на Крестовском». На Васильевском введены комплексы «Финансист» (ООО «Кондратьевский») и «Северный Палаццо» (холдинг «Петротрест»). Лидер элитного рынка — корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» сдала в этом году «Каменноостровскую коллекцию» на Петроградской стороне, «Резиденцию на Суворовском» и два жилых корпуса «Парадного квартала».

Новых проектов немного. С начала года открылись продажи в Diadema Club House (ООО «Центр управления недвижимостью») на Крестовском острове; в комплексе «Александрия» и доме на Шпалерной, 37 (холдинг RBI); начали продаваться квартиры в проекте «Талисман» на Васильевском острове (холдинг «ЛенСпецСМУ»).

По данным Knight Frank, сейчас в продаже на первичном рынке находится 28 жилых комплексов площадью 449000 кв. м (около 1600 квартир). За три квартала реализовано 370 квартир в дорогих новостройках, ожидаемый объем годовых продаж — 570 объектов, почти вдвое меньше докризисных показателей.

По расчетам Knight Frank, за III квартал элитная первичка подорожала на5,4%, специалисты GVA Sawyer оценили рост в 4%.

Цены меняются неравномерно: в пределах одного проекта усилилась дифференциация цен на видовые квартиры и апартаменты попроще; повышать цены застройщики рискуют лишь в очевидно успешных проектах, где продана значительная часть жилья (Diadema, «Парадный квартал»).

По мнению участников рынка, сложившееся равновесие сохранится до весны. Во второй половине года возможна незначительная (не более 5%) коррекция вверх. Рынок преодолеет последствия кризиса через 1,5–2 года, но былых темпов роста цен уже не будет. По мнению генерального директора компании «Петрополь» Марка Лернера, в будущем застройщикам придется серьезно пересмотреть концепции своих проектов, чтобы соответствовать новым ожиданиям покупателей. Руководитель АН «Rysev Realty. Элитные квартиры» Леонид Рысев отмечает, что цены в элитном сегменте сильно перегреты.

Весной «Возрождение Санкт-Петербурга» начинает строительство «Смольного квартала» и дома на Крестовском; в феврале начнутся продажи в «Петровском арсенале» в Сестрорецке. К майским праздникам будет завершен первый корпус жилого комплекса «Леонтьевский мыс», в котором откроется шоурум — несколько квартир, отделанных под ключ. Возможно, в следующем году стартует амбициозный проект «Набережная Европы».

По мнению генерального директора компании «Леонтьевский мыс» Игоря Онокова, в элитных проектах определяющими факторами становятся «качество места», продуманность концепции и уровень готовности.

В ожидании оттепели
Жилье в ближнем пригороде было весьма популярно, когда в городской черте бурно росли цены. Сейчас ситуация выровнялась. Эксперты отмечали кратковременное оживление спроса в начале осени, затем активность снизилась. Основные надежды девелоперы связывают с весенним сезонным всплеском активности.

В октябре по Ленинградской области было зарегистрировано 2120 договоров купли-продажи квартир и жилых домов, в ноябре — 2026. Это больше, чем в начале года, но меньше средних показателей последних лет.

В малоэтажных комплексах девелоперы продают 1–3 квартиры в месяц, в коттеджных поселках — 1–2 дома. Это позволяет компаниям существовать, но вряд ли дает возможность строить планы и думать о развитии. Есть проекты, в которых продаж не было с начала года.

Цена дома в ближнем пригороде определяется по формуле «3+«: ориентиром становится стоимость средней трешки с поправкой на большую площадь, наличие инженерии и транспортную доступность.

По мнению аналитиков, основная борьба за покупателей разворачивается в сегменте самых бюджетных вариантов (тех, которые до кризиса профессионалы именовали «жесткий эконом»), предложения в более дорогих классах редки, продажи единичны.

По данным «Петербургской недвижимости», в октябре в открытой продаже появилось 18 новых проектов. 13 из них — это продажа участков, еще в пяти комплексах предлагают коттеджи или участки с обязательным подрядом.

Аналитики отмечают массовое появление новых дачных партнерств, в которых под вывеской «коттеджный поселок» начинают продавать участки. При этом «товар» может быть очень разного качества: нередко в новых проектах не проведено межевание, нет кадастровых номеров, не решены вопросы с инженерией.

Из 169 проектов в 37% предлагаются только участки («участки без обязательного подряда»).

Необычное предложение вывела на рынок компания «Теорема». Фирма, владеющая наделом площадью 140,9 га в Петродворцовом районе, решила предоставлять землю бесплатно. Предполагается, что девелопер сначала построит и продаст жилье, а затем рассчитается с «Теоремой». Компанию устроит 10% суммы, вырученной от продажи этого жилья. В конце года «Теорема» должна была погасить долги по кредитным нотам на сумму $223 млн. Еще около $100 млн, по данным СМИ, компания должна банкам. Информация о погашении задолженности не публиковалась.