Новости и публикации

Все объекты компании

ЖК «Клёны» ЖК «Клёны»
Красносельский район
Сдача объекта — II квартал 2019
ЖК «Трилогия» ЖК «Трилогия»
Кировский район
Сдача объекта — II квартал 2018
ЖК «Времена Года» ЖК «Времена Года»
Адмиралтейский район
Дом сдан

Минстрой вышел с оружием против застройщиков

21 Июля 2017

Кабмин внес ко второму чтению в Госдуме РФ пакет поправок в 214 ФЗ «О долевом строительстве…», который существенно ужесточает госполитику на жилищном рынке и усложнит жизнь девелоперам. Застройщики в шоке, Минстрой же еще весной признавал, что берет в руки очень мощное «оружие» против строителей, но иного выбора у ведомства нет. Строителям, деятельность которых несправедливо заморозили, предлагают поискать счастье в судах

Пакет поправок в главный документ на рынке жилищного строительства в корне меняет характер и объем требований к застройщикам, привлекающим средства граждан. Так, например, законопроектом отменяется возможность поручительства и складочного капитала для обеспечения необходимого объема уставного капитала застройщиков - обязательства накладываются на каждого застройщика в отдельности.

«Слова “или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц” - исключить», - говорится в тексте закона. Таким образом, провернуть пирамиду с целой запрудой «дочек» будет сложнее, когда под каждый проект заводится свое юрлицо с минимальным уставным капиталом, а в случае проблем - легко банкротится, оставляя после себя блестящее ничего.

Кроме того, проект поправок подразумевает, что для успешной работы у застройщика не должно быть задолженности по налоговым отчислениям большей, нежели 25% стоимости его активов, пишет «Единый портал застройщиков» (erzrf.ru). Также, по данным портала, все требования должны соблюдаться и в случае привлечения средств от юрлиц и вне зависимости от фактической подачи документов в контролирующий орган.

Застройщик, но это не новость, обязан предоставлять ежеквартальную (за первый квартал, полугодие и девять месяцев) промежуточную и годовую бухгалтерскую отчетность, итоги аудита. Раскрытие промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности осуществляется застройщиком не позднее сорока пяти календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода. Отчетность предоставляется также и в Компенсационный фонд долевого строительства.

Что касается целевого использования средств, то теперь «котловой» принцип аккумулирования средств граждан разрешен только по отношению к нескольким объектам в рамках одного разрешения на строительство, «переливать» деньги застройщик сможет только между домами, скажем, одной очереди жилого комплекса, то же относится и к проектной декларации. Деньги дольщиков с прошлого года, напомним, можно тратить на инфраструктурное обеспечение проекта (детсады, школы, дороги), но нельзя - на покупку новых земельных участков и на цикл изыскания - проектирование - экспертиза. В проектную декларацию должна быть добавлена информация о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений.

Еще один момент, известный и ранее - собственно создание Компенсационного фонда и отмена обязательного страхования. Фонд будет аккумулировать средства застройщиков (1,2% от стоимости ДДУ) и вести государственный единый центр застройщиков. Вообще Фонд получает дополнительный объем полномочий. Например, он сможет инициировать внеплановые проверки застройщиков. Остальные механизмы остаются прежними - Фонд либо выплачивает деньги дольщикам в случае банкротства застройщика (но не более 100 кв. метров площади), либо достраивает объект на собранные деньги (застройщика выберут по конкурсу).

Временно свободные деньги Фонд может инвестировать, выпускать облигации или «осуществлять иную приносящую доход деятельность, направленную на достижение поставленных перед Фондом целей».

Деятельность Фонда подлежит актуарному оцениванию по итогам финансового года - тогда же правление организации смотрит, хватает ли денег в «копилке» или нет. Если нет - взносы некоторых застройщиков могут быть повышены с 1,2% с ДДУ до… неизвестно скольки.

Методики расчета дифференцированного взноса пока нет, но в кулуарах профессиональных форумов говорят о 6% или даже 10%. «Методика должна предусматривать предельную величину обязательных отчислений (взносов), которая понижается в зависимости от определяемой в соответствии с такой методикой способности застройщика исполнять принятые на себя обязательства (кредитоспособность, финансовая устойчивость)», - как всегда витиевато говорится в законе.

Предельная величина взноса может изменяться властями не чаще одного раза в год. Отчисления становятся обязательными с даты государственной регистрации фонда. Правительство обязано создать фонд в течение 60 дней со дня вступления в силу этого закона. Но до 1 июля 2018 года все застройщики будут платить именно 1,2%. Взнос застройщик обязан перечислить за три рабочих дня до направления ДДУ на государственную регистрацию. Далее в Росреестр подается пакет документов ДДУ на регистрацию. Сотрудники Росреестра запрашивают у Фонда факт оплаты по данному договору. При наличии всех документов происходит регистрация сделки.

Но больше всего застройщиков испугало досудебное приостановление деятельности регистрации сделок у застройщика. Деятельность застройщика приостанавливается путем направления предписания контролирующего органа без предварительных процедур.

«Особенно “радует” внесудебный порядок остановки деятельности застройщика. Но нет худа без добра. В 2018 году будет запущено в реализацию в разы меньше проектов. Причем крупными компаниями тоже. Вот и исчезнет навес предложения на рынке», - иронизирует в соцсетях глава ИСК «Петрополь» Марк Лернер.

С ним соглашается гендиректор консалтинговой компании «Терра инкогнита» Сергей Федоров: «Вообще, это странно, что гражданско-правовое отношение, каковым является ДДУ, выводится за рамки судебного урегулирования и передается в руки финансово заинтересованной структуры, каковой является фонд. Может, просто авторитетного “смотрящего” за рынком назначить? Я думаю, он потребует меньших “отчислений” за свои функции».

Виктор Владимирович Сеппенен, председатель совета директоров строительной компании «Норманн», придерживается следующей точки зрения: «Мы видим, что нынешние изменения в законодательстве призваны ужесточить для застройщиков выход на рынок. Теперь небольшим компаниям будет сложно, практически невозможно начать собирать средства дольщиков. Но в целом есть ощущение, что изменений очень много, и часть можно было вводить последовательно. Слишком резко поворачивать - не всегда хорошо. В частности, настораживает момент, что слишком большую власть получают контролирующие органы, которые могут при желании сейчас похоронить любого девелопера. А кто будет контролировать контролирующие органы?»

В окончательной редакции будет механизм уведомления Росреестра о приостановлении регистрации сделок, если застройщик не исполняет обязательства по строительству объекта

Удивление застройщиков можно оценивать по-разному. Ведь о досудебном порядке «блока» власти говорят еще с начала весны 2017 года, а сама идея появилась, скорее всего, еще в конце 2016-го. Например, об этом публично говорила на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства в Москве 7 апреля директор Департамента жилищной политики Минстроя РФ Ольга Корниенко. По ее словам, чаще всего в критической ситуации дольщики говорят об ответственности власти. «Но органы надзора, контролирующие органы говорят о том, что они готовы были остановить беспредел на стройплощадке, когда видели, что обманутые дольщики неизбежны, но с учетом судебных процедур и срока - от момента подачи заявления о приостановлении деятельности застройщика до вынесения судебного акта проходит не менее 6 месяцев, - рассказывала чиновник. - У нас руки были связаны».

Еще в апреле 2017 года она говорила, что в окончательной редакции будет механизм уведомления Росреестра о приостановлении регистрации сделок, если застройщик не исполняет обязательства по строительству объекта. И Росреестр обязан будет приостанавливать либо даже отказывать в регистрации ДДУ до момента устранения нарушений.

«Если строитель готов продолжать финансирование стройки, он может досрочно устранить выявленные нарушения, и контролирующий орган обязан в очень короткий, поверьте мне, срок рассмотреть представленные застройщиком документы и снять данные меры государственного принуждения», - говорит госпожа Корниенко.

По ее словам, Минстрой прекрасно понимает, что в итоге это будет очень серьезный инструмент «или даже оружие», но он позволит избежать произвола со стороны как контролирующих органов, так и со стороны строителей. «Застройщик, в отношении которого были применены неправомерные действия по остановке его работы, может не только отменить ограничение в судебном порядке, но еще и взыскать с ИОГВ репутационный ущерб и упущенную выгоду», - пообещала тогда представитель министерства.

Источник — ok-inform.ru

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08