Мимикрия под элиту

Большинство игроков делит жилье на три категории: элитное, бизнес-класс и «эконом». Нередко используется и четвертая - «комфорт», хотя некоторые считают, что «комфорт» - это тот же бизнес-класс.
Отдельные операторы применяют западную модель классификации объектов недвижимости (А, В и С), в результате чего на рынке появляются «литерные» дома уровней АА, А+, В- и т.д. Как сказал зам. генерального директора компании «Леонтьевский мыс» Владимир Федоров, все эти «игры» с буквенными обозначениями исходят от нежелания назвать лопату лопатой. По сути участники рынка всерьез никогда не пытались договориться о единых правилах.
По данным директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Михаила Бимона, в Европе и США больше принято делиться не на классы, а на типы жилья: дом, таун-хауз, квартира, апартаменты: «Понятия «элитное жилье» в его российской трактовке нет. Ценообразующий фактор - местоположение. В каждом городе есть свои популярные кварталы. И на основании этого параметра формируются все остальные характеристики: социальная однородность, инфраструктура района, качество строительства, ценообразование».
Не место красит…
Опрошенные специалисты полагают, что объекты бизнес-класса могут располагаться практически в любой части города, кроме Купчино, Ржевки, промышленных и депрессивных кварталов, а также «муравейников» наподобие зоны вокруг станции метро «Пионерская».
Директор по маркетингу компании ЛЭК Валерий Корнилов считает нецелесообразным строить сегодня жилье подобного уровня в Красносельском, Фрунзенском, Невском, Калининском и Кировском районах, «потому как здесь его никто не ждет».
Среди территорий, где уже сформировались кварталы бизнес-класса, эксперты называют локальные зоны Московского и Василеостровского районов, Озерки, Коломяги, Черную речку, а также Пушкин и Павловск. При этом девелоперские проекты способны серьезно изменить статус тех или иных территорий как в лучшую, так и в худшую сторону. Например, с появлением жилых комплексов «Омега-хаус» и «Новая звезда» Песочная набережная превратилась из промышленной зоны в респектабельную.
По оценке руководителя направления «Элитная жилая недвижимость» компании Knight Frank Елизаветы Масалимовой, подобная трансформация может произойти и с набережными Ждановской, Синопской, Адмирала Лазарева, кварталами вокруг Суворовского проспекта и пр. «Квартиры в МФК на Новгородской мы продаем по ценам класса В, и я думаю, что через несколько лет, когда поменяется окружение, цены и статус квартала будут совершенно иными. Поблизости развиваются еще два крупных проекта - «Невская ратуша» и «Резиденция на Суворовском», которые повышают рейтинг территории».
Определенные надежды специалисты связывают с Малой Охтой и гипотетическим небоскребом Газпрома. По соседству с площадкой «Охта-центра» компания «Арена» перестраивает целый микрорайон (МФК «Новый город»), которому в Knight Frank присвоили класс В+. «Часть квартир, например пентхаузы, за счет видовых характеристик вполне можно отнести к уровню А, - говорит г-жа Масалимова. - Это один из привлекательных районов, за счет которого расширится центр Петербурга».
С ней согласен и Валерий Корнилов, который считает, что в результате редевелопмента статус места со временем может существенно улучшиться. По мнению главного аналитика ГК «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, объекты бизнес-класса могут быть выделены также в составе крупных жилых и многофункциональных комплексов, таких как «Балтийская жемчужина» или «Парадный квартал».
Застройка Крестовского острова, напротив, для многих стала примером отрицательного влияния девелоперских проектов на статус места. Переизбыток предложения высшего ценового сегмента и строительство новой футбольной арены не улучшили имидж этого анклава. Часть специалистов и покупателей перестали воспринимать район как элитный.
Дефицит или перепроизводство?
Сегодня в открытой продаже находится больше 20 строящихся домов, позиционируемых в сегменте бизнес-класса. По данным Knight Frank, за прошлый год объем возводимого жилья в этом сегменте увеличился на 200 000 кв.м и в первом квартале 2009-го достиг 1 млн кв.м (рис. 1).
Это самый высокий показатель за последние пять лет. Тем не менее с сентября 2008-го цены снизились незначительно, в среднем - на 10-15%, вернувшись к показателям годичной давности (рис. 2).
По оценке руководителя коммерческого управления компании «Петрополь» Алены Милош, гораздо сильнее спрос и цены упали на те объекты, которые лишь позиционировались как бизнес-класс, но не были таковыми. Диапазон стоимости варьируется от 75 000 до 150 000 рублей за 1 кв.м, в зависимости от степени готовности дома, местоположения и других характеристик. На вторичном рынке цены выше на 5-10%.
Участники рынка неоднозначно оценивают спрос на эту категорию жилья. По словам Сергея Бобашева, довольно много обеспеченных граждан желают улучшить жилищные условия, не переезжая в другой район. Для них цена не является основным фактором. «В том же Красносельском районе ощущается дефицит квартир комфорт- и бизнес-класса. Новые объекты расходятся быстро, хотя ценник довольно высокий. «Просели» те проекты, которые позиционируются как элитные, хотя по всем параметрам укладываются в рамки бизнес-класса. Это очень заметно на примере Крестовского острова».
Снижение активности отмечается в районах, где есть широкий выбор на вторичном рынке. Руководитель отдела продаж компании Richness Realty Виктор Раткевич уверен, что многие покупатели не могут прогнозировать свое будущее на ближайшие два года, поэтому боятся инвестировать сегодня: «Я знаю людей, которые «заморозили» деньги в ожидании понятной перспективы. Спрос есть, и, как только мы преодолеем кризис, будут востребованы в основном такие объекты».
С коллегами не согласен Владимир Федоров: по его оценке, предложение в этом сегменте в десять раз превышает спрос. «Квартира бизнес-класса не может быть дешевой, а острой необходимости в ней нет, так как у потребителей этой категории жилищные вопросы решены. Поэтому и сделок нет. На фоне дефицита денег это могут быть вынужденные покупки, когда меняется состав семьи, например».

Динамика объемов строящегося жилья класса В, тыс. кв.м
Рис. 1


По данным Knight Frank St.Petersburg

Динамика средних цен предложения строящегося жилья класса В, руб./кв.м
Рис. 2


По данным Knight Frank St.Petersburg

Классификация объектов бизнес-класса на первичном рынке*
География
Отдельные зоны Центрального и Петроградского районов, западная часть Васильевского острова. Выборгский район: участки вокруг метро «Удельная», «Площадь Мужества», лесопарка Сосновка; квартал, ограниченный Выборгским шоссе и проспектами Энгельса и Луначарского. Приморский район: Коломяги (малоэтажная зона), Новая Деревня и СПЧ (Лахта). Московский район: кварталы вдоль Московского проспекта от метро «Электросила» до площади Победы. Красногвардейский район: Малая и Большая Охта, территории, прилегающие к набережным. Кировский район: Дачное, участок, ограниченный ул.Лени Голикова, Ленинским пр. и бул. Новаторов. Центральные кварталы Пушкина и Павловска.
Характеристики
Хорошее местоположение, престижный квартал, однородность застройки, благополучная социальная среда и экология, удобная транспортная доступность, близость метро. Виды на воду, благоустроенный двор или зеленую зону. Удобная планировка, просторные кухни и ванные комнаты, в больших квартирах - наличие второго санузла. Потолки - не менее 2,8 м. Качественное архитектурное решение фасада.
Техническое оснащение
Требования ниже, чем в элитных объектах, и сводятся к использованию современных материалов и инженерных систем: качественные лифты, системы очистки воды, телекоммуникации, охраняемая парковка (стоянка или подземный паркинг), огороженная территория, контроль доступа в дом.
Мнения экспертов
Виктор РАТКЕВИЧ,
руководитель отдела продаж компании Richness Realty:
– Объекты бизнес-класса могут располагаться почти в любом районе города, в том числе и спальном. К элитным их можно отнести с определенной оговоркой. Многое зависит от внутренних планировок и архитектурного решения внешнего облика. Спрос сохранился. Стоимость жилья в этом сегменте начинается от 3000 у.е. за 1 кв.м.
Валерий КОРНИЛОВ,
директор по маркетингу компании ЛЭК:
– У бизнес-класса менее жесткие требования к локации, чем у элиты, по техническому оснащению объекты различаются незначительно. Несколько иные квартирография и площади общественных зон. Цены варьируется от 75 000 до 120 000 рублей за 1 кв.м в зависимости от степени готовности дома, места и других факторов.
Мнение специалиста, причисляющего бизнес-класс к элите, в большинстве случаев обусловлено официальной позицией руководства компании, которая, в свою очередь, объясняется сбытовыми целями. Но перспективы у них разные.
Так как новые объекты в типовом сегменте сегодня не закладываются, со временем самым недорогим предложением окажется бизнес-класс, и массовый спрос на какое-то время сосредоточится здесь. В элитном же будут покупать только явный эксклюзив и до тех пор, пока нынешний кризис не станет историей.
Елизавета МАСАЛИМОВА,
руководитель направления «Элитная жилая недвижимость» компании Knight Frank:
– Объекты бизнес-класса мы относим к элитным, разделяя их на две подгруппы - В и В+. Цены начинаются от 3000 у.е., или 100 000 рублей за 1 кв.м. В кризис покупатели уходят в дорогой или дешевый сегмент, а в серединке - застой. Существенного снижения цен, видимо, не произойдет. Многое будет зависеть от умения девелоперов продвигать товар на рынке, возможно, потребуются промоакции и серьезная рекламная кампания. Кто будет более гибким, тот и выживет.
Владимир ФЕДОРОВ,
зам. генерального директора компании «Леонтьевский мыс»:
– Бизнес-класс - это та же самая элита, но лишенная уникальности. Есть эконом-класс и жилье повышенной комфортности, есть бизнес-класс и элита. Первые два типа можно отнести к массовому сегменту, а вторые - к нетиповому. Поэтому бизнес-класс во всех районах невозможен.
Застройка Крестовского острова носит массовый характер, и почти все объекты можно классифицировать как бизнес-класс. Беда нынешнего рынка в том, что цены на жилье этой категории вплотную приближены к стоимости хорошей элитной квартиры. Кризис должен расставить все по своим местам. Думаю, этот сегмент спасет только улучшение общей экономической ситуации в стране.
Сергей БОБАШЕВ,
главный аналитик ГК «БН»:
– Бизнес-класс - это не элита, а более широкий сегмент. Мне нравится аналогия с автомобилями: бизнес-класс - это Mersedes, которого много, а Lamborghini или Rolls-Royce изготавливают под заказ - это элитный продукт. Бизнес-класс от «комфорта» отличают некоторые излишества: большие кухни, ванные, дополнительные санузлы, площади для гардеробов, кладовок, огороженная территория, паркинг и пр. Цены начинаются в среднем от 120 000 рублей за 1 кв.м.
Куда сложнее классифицировать объекты «вторички», которых сейчас появилось много, в том числе и в центре. Это квартиры с хорошим ремонтом и мебелью по 80 000-100 000 рублей за 1 кв.м. Но они не очень ликвидны: при площади 100-150 метров стоимость объекта оказывается довольно высокой. Не очень понятно, к какому классу их относить и как воспринимать: как квартиру в доме или в отрыве от дома.
Михаил БИМОН,
директор консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»:
– Бизнес-класс - это не элита, которая тяготеет к более камерным, компактным домам. Цены начинаются от 100 000 рублей за 1 кв.м. Дальнейшее снижение стоимости неизбежно, так как объекты этого сегмента были переоценены или их позиционирование не отвечало статусу. Сейчас рынок ошибок не прощает. После кризиса спрос будет стабильным. В дальнейшем, возможно, его доля будет сокращаться.
Алена МИЛОШ,
руководитель коммерческого управления компании «Петрополь»:
– Грань между двумя высшими сегментами очень тонкая. Если в ходе реновации территории изменится статус места, то со временем объект может быть отнесен к элитным. Сегодня стоимость квартир в домах бизнес-класса составляет от 90 000 до 150 000 рублей за 1 кв.м. От кризиса больше пострадал основной потребитель этого сегмента - средний класс.
Практически полностью упал инвестиционный спрос, составлявший большой процент объема продаж, часть клиентов перешла в сегмент «комфорт». Перспективы бизнес-класса, как и всего рынка недвижимости, зависят от экономической ситуации в стране. Оживет рынок - восстановится и этот сектор.