Мимикрия не выручает

В верхнем ценовом сегменте наблюдались те же процессы, что и в других секторах рынка недвижимости. Немногочисленных клиентов интересовали лишь объекты высокой степени готовности, поэтому застройщики сосредоточивались на них, приостанавливали старт новых проектов, замораживали начатые. Увеличилось время экспозиции квартир, платежеспособный спрос сместился в сторону экономии — как по цене, так и по метражу. За время кризиса с рынка практически исчезли частные инвесторы. Ценники переписывались в редких случаях, однако почти все застройщики предлагали различные бонусы и скидки.

«Произошло более четкое сегментирование рынка. Верхний сегмент бизнес-класса сегодня намного уступает элите», — заметил гендиректор АН «Дворцовая площадь» Владимир Федоров. Эту мысль подтверждает и управляющий корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Георгий Богачев.

Из-за экономических проблем часть компаний ушла с рынка, другая сосредоточила усилия на типовом сегменте, еще несколько игроков выжидают. На этом фоне доля ведущего оператора — корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» — увеличивается, причем не только благодаря выводу новых проектов, но и за счет уменьшения числа конкурентов. По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», по объему введенного в прошлом году жилья корпорация занимает около 40% рынка дорогого жилья, за ней следует ЛЭК — 21,1%, замыкает тройку лидеров «Стройинвест», на долю которого пришлось 10,5%.

В пределах погрешности

Из-за нечеткой классификации сведения об объеме сданных площадей у аналитиков разнятся. По данным зам. директора КЦ «Петербургской Недвижимости» Ольги Трошевой, в 2009-м в Петербурге введено 175600 элитных «квадратов» — на 7,9% меньше, чем в 2008 году. Из этого объема 63800 метров г-жа Трошева отнесла к классу А, а оставшиеся — к классу В.

Руководитель отдела компании АРИН Зося Захарова подсчитала, что за прошлый год было сдано 104000 кв.м дорогой недвижимости. Доля бизнес-класса — больше трети: 78000 метров. «Если сравнивать с 2008-м, то объем предложения в сегменте элитного жилья снизился с 11 до 5%, в бизнес-классе — с 14 до 11%», — поясняет г-жа Захарова. Уменьшение объемов списывают на кризис.

Всего в 2009-м в Петербурге сдано в эксплуатацию около двух десятков домов элитного и бизнес-класса (табл.2). Новых проектов появилось в три раза меньше (табл.3).

По подсчетам специалистов Кnight Frank, на конец года на первичном рынке продавались 1200 квартир в 25 элитных жилых комплексах.

Значительная часть объема предложения первичного рынка приходится на дома, введенные в эксплуатацию за последние два-три года. Особенно велика доля нераспроданных квартир в домах на Крестовском острове. По данным гендиректора АН «Rysev Realty. Элитные квартиры» Леонида Рысева, только в этом анклаве в открытой продаже можно найти более 500 вариантов.

Тайные пружины

В течение первой половины 2009-го цены на большинство объектов в открытых предложениях оставались на докризисном уровне. С начала года и до конца весны на рынке наблюдался штиль: продавцы не хотели уступать, а покупатели ждали снижения. В итоге часть застройщиков пересмотрела маркетинговую стратегию: появилось множество скидок, бонусов, акций, подразумевающих снижение стоимости «квадрата».

Размер уступок в каждом случае был индивидуален, эффект от их внедрения — неоднозначен. Меньше всего потеряли в цене проекты, удачные с точки зрения локации, концепции и соотношения «цена-качество». Больше всего пострадал бизнес-класс, «мимикрировавший» на волне роста под элиту. Покупатель стал требовательнее к качеству, и продавцы должны были умерить аппетиты.

По оценке Ольги Трошевой, цены снижались весь год, падение составило 14,14%. Средняя цена предложения к началу 2010-го опустилась до 185 500 рублей за 1 кв.м (рис. 1). Но уже в январе было зафиксировано незначительное (на 0,2%) повышение, в феврале — уже до 0,5%. Руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Кnight Frank Елизавета Конвей считает, что стоимость эксклюзивных предложений практически не подверглась коррекции, в то же время наименее ликвидные варианты предлагали со скидкой 25-30%.

По словам главы компании «Петрополь» Марка Лернера, в кризис девелоперы разделились на две группы: в первой продавцы оставили цены неизменными, стимулируя спрос спецпредложениями и бонусами, во второй открыто пошли на уступки — до 30% от первоначальной цены за год. В начале 2010-го средняя стоимость «квадрата» в элитном сегменте, по данным «Петрополя», опустилась до 180000 рублей.

Всего с начала кризиса объекты верхнего ценового сегмента потеряли в «весе» от 10 до 40%. А количество сделок, по оценке Владимира Федорова, упало в 5-10 раз. Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» выбрала любопытную стратегию, которая, по словам ее коммерческого директора Ильи Андреева, дала ощутимые результаты. Компания пересмотрела цены в каждом проекте, причем в рамках одного объекта стоимость метра в одних квартирах осталась неизменной, в других снизилась на 15-20%, а некоторые даже немного подорожали.

Таким образом, в одном и том же доме цена «квадрата» могла существенно различаться. К ассортименту адресов добавились варианты ценников. «За 2009-й мы заключили не меньше сделок, чем в 2007-2008 годах. У нас был широкий выбор объектов в высокой степени готовности: «Парадный квартал», «Суворовский, 63», «Каменноостровская коллекция», «Дом у моря». Столько готовых домов в предложении у нас никогда не было», — говорит Илья Андреев.

Отдельного упоминания стоит пример успешных продаж без снижения цен. Продажи в строящемся жилом комплексе Diadema Club House на Депутатской улице открылись в разгар кризиса. Квартиры, по некоторым данным, предлагались по цене от 8000 до 20 000 евро за метр. Эксклюзивным брокером выступала компания Кnight Frank.

По словам Елизаветы Конвей, девелопер («Кредо-инвест») уже к осени реализовал почти все квартиры в одном из четырех корпусов, после чего немного поднял цены. Точных данных не называют, но «феноменальную продаваемость» отметил и Владимир Федоров. «Интересное местоположение, поддерживаемое грамотной концепцией, выделяет этот проект. И невзирая на сложное время клиенты готовы платить серьезные деньги — в среднем 9000 евро за метр».

Призрачное равновесие

Опрошенные участники рынка отмечают, что объем предложения сокращается, но перспективы элитного домостроения оценивают весьма оптимистично: спрос на объекты с высокими потребительскими характеристиками остается неудовлетворенным. Кризис заставил игроков серьезно пересмотреть концепции готовящихся проектов.

«Поскольку в строящихся домах на качество влиять уже трудно или невозможно, то застройщики «играли» ценой. А в новых проектах характеристики будут лучше. Мы приходим к нормальной практике, когда каждый следующий проект становится шагом вперед по сравнению с завершенным. Этот тренд отчетливо проявился именно в 2009 году», — отмечает Владимир Федоров.

В активе холдинга RBI — несколько перспективных пятен, преимущественно на Петроградской стороне. Наиболее интересным выглядит участок в Лопухинском саду, где регламент разрешает возвести апарт-отель. Сведущие риэлторы говорят, что на этом месте будет построен дом, превосходящий по своим характеристикам «Новую звезду». Ожидают появления в этом году («хотя бы на бумаге») парочки уникальных проектов в «золотом треугольнике».

Георгий Богачев прогнозирует серьезный дефицит жилья в середине 2011 года, когда проявятся последствия паузы в строительном цикле, возникшей в 2009-м.

Большинство опрошенных уверено, что до конца года цены на дорогую недвижимость будут еще корректироваться.

«До осени они могут снизиться на 5-10%, ибо предложение весьма обширно, но качественных объектов мало. Снижение может быть скрытым, в виде скидок и бонусов, которые будут предлагать в ходе переговоров с реальным покупателем», — считает Елизавета Конвей. «Корректировка цен предложения в ближайшие месяцы продолжится», — вторит ей Ольга Трошева.

Динамика цен предложения (min-max) с января 2009-го по январь 20010 г., $/кв.м
Табл.1

Данные Knight Frank

Объекты верхнего ценового сегмента, сданные в 2009 году
Табл.2

*Указана общая площадь дома/комплекса.
Данные «НП», КЦ «Петербургской Недвижимости», Knight Frank SPb

Объекты верхнего ценового сегмента, продажи в которых открылись в 2009 году
Табл.3

*Указана общая площадь дома/комплекса.
Данные «НП»