Метр в поисках доверия

Инвесторы еще не вернулись. По оценкам экспертов, сейчас их доля на рынке строящейся недвижимости не превышает 5%. Кризис подкосил доверие к квадратному метру как инструменту инвестиций.

По разным оценкам, доля инвестиционных покупок на горячем докризисном рынке по некоторым объектам достигала 30% от всех проданных квартир.

Ушедший класс
Задача инвестора в году 2006 была проста. Вложиться в строительство, желательно в дом на начальной стадии. А дальше либо дождаться пока дом достроят и продать квартиру с уже оформленным правом собственности, либо не дожидаться этого и переуступить еще строящееся жилье по договору цессии. Доходность — в зависимости от времени входа и времени выхода — от 30% до 150% годовых.

«На растущем рынке наиболее популярны инвесторы, которые покупают на начальной стадии. Рынок растет, растет строительная готовность, цена. В конце проекта они продают объект и выходят с прибылью. Когда наступил кризис, соответственно, доля таких инвесторов сильно упала, если не сказать, что она практически исчезла вместе с доверием к нулевому циклу», — пояснила Екатерина Никандрова, начальник отдела маркетинга компании «Петрополь». «Вторая категория инвесторов — те, которые покупают квартиры, чтобы потом их сдавать. Это, скорее всего, не инвестиции, а некое сохранение средств, аналог вложения денег в банки. Такие инвесторы ушли с рынка в меньшей степени, нежели первая категория, но, тем не менее, их доля также снизилась», — говорит эксперт. «Сейчас удорожание и инвестиционные сделки не настолько привлекательны, как это было в докризисный период. В 2008 году квартиры, действительно, давали большой прирост в цене. Сейчас клиенты вкладывают, проводят инвестиционные сделки, скорее как долгосрочное вложение — деньги лежат в абсолютной безопасности, переведенные в недвижимость, и параллельно приносят небольшой доход, когда эту квартиру сдают», -согласен директор по продажам компании «Балтийская жемчужина» Алексей Бонч-Бруевич.

Часть инвесторов сумели все-таки заработать и на кризисе. По мнению экспертов, наиболее благоприятное время для инвестиционной покупки сложилось весной 2009 года. «Весной 2009-го, при желании и умении, можно было получить у застройщиков квартиры со скидкой 30–50%. Достаточно было показать чемодан с кэш и хорошо поговорить с менеджерами по продажам. Но в тот момент риск был максимальный: непонятно было, куда пойдет рынок и, главное, в состоянии ли будет застройщик, у которого покупаешь квартиры, завершить дом», — рассказывал генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев. Кроме того, в этот момент застройщики, осознав, что строить нужно, но строить не на что, активно раздавали квартиры подрядчикам. Подрядчики, в свою очередь, давали максимальные дисконты, лишь бы обналичить бартерные метры. «Размер заработка инвестора в кризис сильно зависел от конкретного объекта, окружения, конкуренции. Если инвестор грамотно выбрал объект инвестирования, с учетом перспективной застройки, наличия квартир у застройщика, то спустя год он располагал уникальным предложением и мог заработать до 50% от вложенных средств», — подсчитал Илья Логинов, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Мир недвижимости».

Стабильный рынок
Сейчас такой отдачи от инвестиций уже не получить, уверены участники рынка. Но небольшой доход есть всегда. «Говоря о тех инвесторах, которые покупают, чтобы потом продать, мы должны себя поставить на их место. У них есть свободные денежные средства, из которых они за некоторое время собираются извлечь выгоду. Следовательно, мы должны рассматривать вопрос альтернативной стоимости такого инвестирования. Первое, что приходит на ум, — это вклад в банк. То есть мы должны клиенту обеспечить, чтобы рост цены на недвижимость превысил банковскую ставку за учетный период, когда он платил», — предлагает Алексей Бонч-Бруевич.

Вложения в недвижимость всегда приносят доход, независимо от ситуации на рынке, говорят его участники. «Разница между стоимостью на нулевом цикле и готового объекта составляет 20–25%. Вне зависимости от того, падает рынок или растет. Если растущий рынок, то разница, естественно, пропорционально увеличивается. Своим потенциальным инвесторам мы предлагаем вкладывать на начальном этапе строительства, потому что, прежде всего, можно купить квартиру с видовыми характеристиками, которой на конечном этапе строительства уже не будет, а всегда найдутся люди, которые заплатят именно за вид из окон, за планировку квартиры. Первую очередь „Нового Оккервиля“ мы начали реализовывать в 2008 году по цене 55 тыс. руб., инвесторов было примерно 5%. На сегодняшний день — при цене реализации уже готового объекта по 85 тыс. руб. за кв. м — обеспечена рентабельность примерно 35%», — говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой».

Работа с инвесторами, как считает эксперт, накладывает и на застройщика определенную ответственность — в том плане, что инвесторы всегда должны выйти из объекта с прибылью. «Когда по тем или иным причинам у застройщика приостанавливается строительство, инвесторы пытаются выйти из проекта, любыми способами реализуя недвижимость. Соответственно, демпингуют, и достаточно серьезно — 15–20%. К этому моменту продажи у застройщика могут вообще остановиться. Поэтому инвесторы должны быть уверены в застройщике, его репутации, в том, что он достроит объект в заявленные сроки и обеспечит ту рентабельность, на которую рассчитывал», — объясняет Николай Гражданкин.

Многофункциональные вложения
Участники рынка считают, что сейчас самым перспективным сегментом для инвестиций являются вложения в жилые помещения, расположенные в многофункциональных комплексах. «Для инвестора принципиально важно, помимо низкой цены и потенциала роста, еще и насколько проект будет интересен рынку в момент продаж, когда на нем можно будет заработать. В этом случае, чем больше уникальность проекта, чем он более необычен и отличается от аналогичных предложений на рынке, тем больше шансов у инвестора реализовать этот проект с выгодой для себя», — рассуждает Елена Громова, начальник отдела продаж «Росстройинвест». С ней согласен и Илья Логинов: «У нас есть объект „Новая династия“, он продается по очень высоким ценам для своего сегмента, что касается места, где он строится, — зеленый спальный район. Но при этом он наполнен инфраструктурой: бассейн, фитнес и другое, что повышает потенциальную привлекательность объекта. Там доля инвестиционных покупок достаточно высокая. Люди покупают одну квартиру для себя, вторую — для того чтобы продать».

Существующее положение на рынке и развитие проектов комплексного освоения территорий позволяет ожидать роста цены не только за счет процесса строительства конкретного дома, но формирования всего комплекса в целом. «Приведу пример „Балтийской жемчужины“, в целом более сложного и широкого понятия — как проекта комплексного освоения территории. Это как раз тот случай, когда инвестиционные вложения дают мультипликативный эффект. Такой крупный объект, как правило, застраивается микрорайонами. И когда он начинает застраиваться, в том числе коммерческой недвижимостью, получается полностью обустроенный район, и метр становится дороже. Удорожание дает не только рост строительства одного дома, но и развитие всего большого объекта», — считает Алексей Бонч-Бруевич.

Что будет
Тем не менее, пока инвесторы не оказывают большого влияния на рынок строящейся недвижимости. «Сейчас ситуация по инвесторам сильно не меняется, мы тоже проводим исследования. Те 5%, которые были год назад, — и сейчас есть. Если до кризиса объем инвестиционных покупок составлял 10–15%, то сейчас он выше 5% не поднимается», — говорит Илья Логинов. «С точки зрения прогнозов, доля инвестиционных покупок будет расти прямо пропорционально доле покупок на нулевой стадии или на низких стадиях готовности. Будет расти рынок, будет расти доверие к застройщикам, тогда будут расти инвестиции», — уверена Екатерина Никандрова.

С ними не согласен Денис Гусак, руководитель департамента продаж компании «НДВ СПб»: «Инвесторы возвращаются. В нашей компании 7–10% продаж — инвестиционные. Кстати, интересный факт: для инвестора интересно, когда в конечную стоимость квартиры входит отделка. Клиент будет думать, что делать дальше с этой квартирой. Если он собирается ее сдавать, то ему проще купить квартиру с отделкой».

«Частному инвестору не надо рекламировать объект как для инвестора, они лучшие маркетологи, чем мы. Они моментально чувствуют, когда рынок начинает расти или встает, и оперативно на это реагируют. Так что приход или уход инвесторов — первый признак того, на каком этапе цикла рынка мы находимся», — поясняет Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Лентек».
Впрочем, говорят эксперты, активного возврата инвесторов на рынок строящейся недвижимости можно будет ждать, когда срок экспозиции квартиры снизится до месяца, а цены на жилье будут расти на 15–20% в год.