Меньше, но лучше

По данным Комитета по строительству, в первом квартале в Петербурге ввели 422 800,8 кв. м жилой недвижимости, что на 11,4% больше аналогичного показателя 2008 года. В январе этот показатель был 224,6 тыс. кв. м, в феврале – 55,2 тыс. кв. м, в марте – 143,3 тыс. кв. м.

Замороженное лето
Темпы строительства жилья снизились, но на большинстве стройплощадок работа не прекращается, компании стремятся завершить объекты в высокой степени готовности.

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на начало мая в городе приостановлены продажи в 24 объектах, общей площадью 378,4 тыс. кв. м, 89% из которых в низкой стадии готовности.

В марте средняя стоимость на первичном рынке составила 80 407,4 рублей за 1 кв. м, что на 1,27% больше аналогичного показателя прошлого года, считают в АН «Бекар».

В «Петербургской недвижимости» подсчитали, что наименьшее снижение цен за 4 месяца 2009 года (–5,15%) показал сегмент элитного жилья. Средняя цена предложения здесь составила 204,97 тыс. рублей за 1 кв. м. Сегмент жилья комфорт-класса показал наибольшее снижение цен (–7,26%) до 109,3 тыс. рублей. Стоимость типового жилья снизилась на 5,42% и достигла 75,68 тыс. рублей за 1 кв. м.

Из вторых рук
«С начала года стало очевидно, что на вторичном рынке из числа покупателей недвижимости пропали те, кто приобретал квартиры в инвестиционных целях. Сейчас можно говорить, что все покупки совершаются для собственных нужд. Очевидно расслоение: активнее покупаются самые маленькие и дешевые квартиры и дорогие квартиры, стоимостью от 15 миллионов рублей», – говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН.

По сведениям «Бекар», объем предложения на вторичном рынке в марте составил 12,5 тыс. квартир. Средние цены предложения квадратного метра жилья в январе снизились на 3,44%, в феврале – на 1,82%, в марте – на 2,22 %. В марте средняя цена предложения достигла 87 364 рублей за 1 кв. м. Падение стоимости с начала года составляет: 7,3% – в рублях, 25,18% – в долларах и 24,22% – в евро.

Аналитики КЦ «Петербургская недвижимость» уверены, что за месяц цены вторичного рынка в сегменте массового спроса продолжили снижение на 2,85%. Средняя цена предложения составила 90 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 7 с лишним процентов выше декабрьских показателей.

Ценовая разница между «квадратом» жилья на первичном и вторичном рынке стала 18,9%, что свидетельствует о продолжении тенденции снижения ценовых ожиданий продавцов на вторичном рынке до уровня цен реальных сделок.

Количество ипотечных кредитов уменьшилось в четыре раза по сравнению с началом прошлого года. Если раньше кредит выдавался без первоначального взноса, то теперь первый взнос обязателен и достигает 30% оценочной стоимости квартиры. В среднем ставки по кредитам увеличились с сентября прошлого года на 1,5%.

Что день грядущий…
В АН «Бекар» уверены, что с рынка «вымываются» инвестиционные квартиры комфорт- и бизнес-класса. Незначительными темпами, но растет спрос – на рынок возвращаются инвесторы, хранившие средства в валюте и успевшие реализовать квартиры до наступления кризиса. По прогнозам «Петербургской недвижимости», цены на квартиры в рублях продолжат снижение. Это имеет отношение к более инертным классам жилья: элитному и комфорт-классу. Типовое жилье снизило цену за месяц на 1,6%. Можно считать, что основная коррекция цен на типовое жилье уже прошла и рынок может прийти к относительной стабилизации цен. Падение цен приведет к началу реализации так называемого «отложенного спроса», а также к некоторому росту сделок на вторичном рынке. «Ожидать возврата к активности на рынке, характерной для докризисных годов, сейчас не стоит», – считают эксперты. Но при относительной стабильности цен на жилье объем сделок должен постепенно восстановиться до уровня рынка в 2005 году. С мая произойдет некоторое сезонное снижение спроса до сентября-октября 2009 года.

Лидером спроса строящегося жилья по-прежнему будут квартиры-студии и небольшие одно- и двухкомнатные квартиры рациональной планировки. На вторичном рынке позиции самого ликвидного жилья останутся за комнатами (сегодня около 30% общего спроса) и однокомнатными квартирами (почти 40% сегодняшнего спроса).

По мнению Марка Лернера, генерального директора компании «Петрополь», к домам на начальном этапе строительства потенциальные покупатели практически не проявляют интереса, даже несмотря на выгодные ценовые предложения.
Увеличились сроки принятия решения о приобретении квартиры. Раньше решение принималось в среднем за неделю, теперь – за 2 месяца. Это обусловлено уверенностью покупателей в том, что в ближайшее время жилье дорожать не будет.
На рынке продолжает накапливаться отложенный спрос, который формируется за счет того, что покупатели ожидают падения цен и стабилизации ситуации в экономике.

Мнение:
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН:
– С начала года до настоящего времени снижение цен на вторичном рынке составляет 2-2,5 процента в месяц. На строящуюся недвижимость падение меньше – 1-1,5 процента. О причинах подобной неравномерности трудно сказать, вероятнее всего, это происходит из-за того, что «первичка» быстрее достигает дна. За период с начала года были недели, когда стоимость квадратного метра даже показывала небольшой рост. Эти ценовые всплески можно объяснить тем, что строительные компании зачастую выставляют на продажу большие объемы, влияющие на общую статистику. На вторичном подобного «оптового» влияния на рынок нет. Выбор квартир по-прежнему есть. Выбираются самые дешевые варианты из имеющегося предложения. Торг становится не кулуарным, а публичным. Если раньше в ходе переговоров продавца и покупателя можно было получить снижение цены квартиры до 20 процентов, то на сегодня продавцы при экспозиции сами снижают цену, чтобы определить границу спроса. Покупателям становится труднее выторговывать выгодные варианты.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Ожидается, что объем ввода жилых домов в эксплуатацию во втором квартале 2009 года будет находиться на уровне итогов аналогичного периода 2008 года либо незначительно им уступать. Ввод в третьем и четвертом кварталах 2009 года будет существенно ниже, чем за аналогичный период 2008 года. Оживление спроса может начаться осенью 2009 года при условии позитивного новостного фона, создаваемого СМИ. Рынок недвижимости достаточно инертен. Поэтому спрос начнет нарастать постепенно, что может стать причиной 30-процентного скачка цен в первом полугодии 2010 года. Но двукратного роста, как это было в 2006 и 2008 годах, не прогнозируется. По осени, когда станет понятно, что кризисные явления идут на спад, замороженные проекты вновь оживут. Это увеличит предложение и вернет рынку сбалансированное состояние. В дальнейшем сохранятся темпы ежегодного увеличения цены на 10-15 процентов, что соответствует уровню инфляции. Ключевой компетенцией компании «Петрополь» является девелопмент, консалтинг и брокеридж. Сегодня поток обращений к нам как к fee-девелоперам (так называют компании, осуществляющие девелопмент в интересах и за счет стороннего инвестора) и консультантам увеличился. Мы сопровождаем семь проектов жилой и коммерческой недвижимости, находящихся на начальной стадии, не связанной со значительными инвестициями.