Марк Лернер: «Нам нужны прозрачные правила»

На фоне изменений политики Смольного девелоперы отмечают очередной период стагнации в пространственном развитии Петербурга. Вопреки заявлениям власти о росте инвестиционной активности в городе генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер считает, что строительный бизнес в северной столице сегодня пребывает в состоянии оцепенения. Он объяснил, почему это происходит, и поделился своим видением дальнейшего развития мегаполиса.

— Участники петербургского строительного рынка часто поднимают вопросы пространственного развития города. Марк Борисович, что, на ваш взгляд, происходит на самом деле?
— Теоретические аспекты развития города, такие как моноцентричность или полицентричность, транспортная стратегия стали активно обсуждаться в разгар кризиса еще два-три года назад. Если до кризиса было такое бурное развитие, что все только и успевали что начинать все новые и новые проекты, то кризис заставил инвесторов остановиться и задуматься над тем, куда мы движемся, как мы развиваемся. Но заметьте, все это происходило до смены власти в городе. Это была попытка нащупать идеологию, попытка понять место Санкт-Петербурга как города в рамках России и Европы.
— Что же произошло со сменой власти?
— Наступил период абсолютной неопределенности и оцепенения. И мой прогноз — в ближайшие три-пять лет сохранится сегодняшняя парадигма существования — стагнация Мы продолжим нынешнее инерционное скольжение. Примерно через пять лет мы будем говорить примерно о том же. Да, власти и девелоперское сообщество сейчас пытаются найти ответы на наболевшие вопросы. Но пока, на мой взгляд, безрезультатно. А главный вопрос повестки дня сегодня: какова стратегия развития города, каковы приоритеты его развития? Но сейчас девелоперы пытаются поймать хоть какие-то сигналы о том, что собираются предпринять власти в ближайшее время, и как-то под это подстроиться. Девелоперы на сегодняшний день уже не мечтают о наличии стратегии развития города — им бы понять хотя бы канву политики Смольного на ближайшие год-два. Есть текущие конкретные проекты и надо понять, что с ними делать.
— Какую роль в этом процессе могут сыграть девелоперы? Как они могут повлиять на принятие конкретного решения?
— Думаю, все, что может делать девелоперское сообщество, оно делает, используя различные механизмы привлечения внимания к отрасли: в виде встреч и бесед с губернатором, вице-губернаторами и руководителями профильных комитетов. Нельзя сказать, что участники рынка ведут себя пассивно. Активную позицию занимают различные профессиональные сообщества: Гильдия управляющих и девелоперов России, членом Совета которой я являюсь, СоюзПетроСтрой, НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». Но, на мой взгляд, власть пока крайне медленно реагирует на проблемы отрасли. Безусловно, есть определенные шаги с ее стороны, например, масштабная ревизия всех масштабных инвестиционных проектов в Петербурге. И, наверное, это правильно. Но, на мой взгляд, пауза сильно затянулась. Почему? Это вопрос к чиновникам. Либо это целенаправленная политика, либо, что еще хуже власти вообще не понимают, что делать и как управлять городом в силу свой низкой управленческой компетенции.
— Зато пауза вполне объяснима, если речь идет об историческом центре Петербурга.
— Да, вполне возможно, это результат целенаправленной политики Смольного. В этом есть какая-то логика: во время паузы не должно быть новых ошибок. Но тогда давайте при этом говорить, что инвесторы — это не алчные барыги, паразитирующие на теле города, а инвесторы — это очень даже полезные ребята. Это они создают дополнительные предприятия, рабочие места и налоги. А сейчас получается, что власть своим бездействием уничтожает инвестиционную активность в городе, а из-за этого стремительно сокращаются поступления в бюджет. Причем это вызвано не только перераспределением налогов, когда предприятия в соответствии с изменениями в бюджетном кодексе должны платить налоги по месту основной деятельности, но и значительным снижением бизнес-активности в городе и стремительным увеличением убыточных предприятий. Такого спокойного лета в бизнес-среде я не припомню. Посмотрите на дороги: нет традиционных летних пробок. Во-первых, график ремонтных работ существенно отстает от графика прошлых лет. А во-вторых, и машин на дорогах поубавилось: бизнес-активность существенна снижена.
— Недавно городские власти заявили, что программа развития исторического центра потребует едва ли не один триллион рублей. Без внебюджетных источников не обойтись. По какой схеме чиновникам следует взаимодействовать с инвесторами?
— Сложно ответить. Я давно слышу об этой программе, но ведь никакой конкретики пока нет. Мы не знаем принципов взаимодействия власти с участниками рынка. Пока невольно возникает ощущение пустых разговоров. .
— Возможно, ничего неизвестно, потому что программа только в процессе разработки?
— Уверен, что процесс идет. Но пока не открыто и прозрачно для всех, как это должно быть при единых правилах игры, а подпольно, кулуарно. Как и многие другие процессы в нашем городе. . Примером может являться ситуация с Военно-медицинской академией. Это — вопиющая история с переездом Вуза в Курортный район, а фактически речь идет о ликвидации Академии. Почему мы не знаем того, что нас касается? Если ситуация непрозрачна, значит это кому-то надо. Такие вопросы, к сожалению, — наша обыденная картинка. Что-то мне подсказывает, что они возникнут и когда нам представят программу развития исторического центра.
Проблема в том, что в нашем обществе в целом потеряно доверие. У власти — к бизнесу, у бизнеса — к власти. У населения — и к тем, и к другим. Никто никому не верит. Общество, в котором царит недоверие, не может эффективно и гармонично развиваться. Невозможно заключить сделку в бизнесе без доверия. Пока мы не сойдемся на том, что в каких-то моментах мы доверяем друг другу, сделка не получится и проект не состоится. Это особенно касается такой тонкой и высокоинтеллектуальной сферы деятельности, как девелопмент. Здесь все делается на кончиках пальцев, на интуиции, на доверии. Инвестиционные проекты — это вера в потребителей, вера в партнеров, доверие властям. Вот что нам нужно восстанавливать в первую очередь. Надо устанавливать прозрачные правила игры, единые для всех, и надо прекратить друг другу врать. И тогда доверие постепенно восстановится.
— В чем вы видите потенциал для развития Петербурга?
— Сейчас город развивается экстенсивно. Жилые кварталы активно строятся за КАДом. Тогда как правильным было бы уделять большее внимание реновации «серого пояса». Процесс идет, но, увы, медленно и локально. Реализуются проекты, не согласованные между собой. «Серый пояс» представляет собой некое «лоскутное одеяло», которое принадлежит тысячам мелких собственников. Такие участки девелоперам очень сложно купить для своих проектов. И здесь очень важна регулирующая роль государства. Думаю, что решить эту проблему можно, радикально изменив систему налогообложения собственности. Например, если промышленное предприятие на территории еще действует, то предусмотреть более низкую налоговую ставку земельного налога. Если нет-то взвинтить ее так, чтобы у собственников «земля горела под ногами». Только в этом случае они постараются продать участки. Тогда и рынок земли оживет. Кроме того нужно существенно изменить Генплан и ПЗЗ в части развития «серого пояса», подготовив тем самым градостроительную базу для развития «серого пояса». Таким образом, за два-три года мы подготовим плацдарм для взрывного роста инвестиционной активности. Ведь что мы имеем сейчас? Инвесторы у нас есть. Территории, которые надо облагораживать, — есть. Потребительский спрос — есть. Профессиональные участники рынка — есть. Так чего нет? Нет стратегии развития и прозрачных, правил игры, т. е. нет сильной профессиональной умной и честной власти.
— Девелопмент — достаточно новое направление для российского бизнеса. На каком мы уровне по сравнению с Европой?
— В европейском девелопменте сильную, правильную роль играет государство. Оно является своего рода арбитром между участниками рынка. Реже оно играет роль субъекта рынка, но в этом случае оно подчиняется четким, прозрачным правилам. У нас же государство зачастую — главный участник рынка, который сам по ходу принимает и изменяет правила игры.
— Как можно исправить ситуацию, на ваш взгляд?
— Сначала нужно точно понять и законодательно закрепить функции и ответственность сторон. В той же Европе градостроительная ситуация абсолютно прозрачна для девелоперов. Там именно государство готовит территории с понятными параметрами, функционалом и условиями для развития. Инвесторы четко понимают, сколько и чего они могут построить, беря на себя исключительно рыночные риски создания продукта и взаимодействия с потребителями В Петербурге девелопер действует почти вслепую. Город сейчас вообще не продает участки под жилье. Девелоперы вынужденно взаимодействует с частными собственниками территорий с непонятным статусом, непонятной инженерной и транспортной инфраструктурой. И это все в условиях непонятного градостроительного законодательства, постоянно меняющегося и непонятно как трактуемого властями. Если ты что-то построил и выжил в этих условиях — ты точно заслужил медаль Героя. У нас вообще все делается не благодаря, а вопреки.
— У вас не было мыслей работать за границей?
— Нет. По двум причинам. Во-первых, наша профессиональная компетенция все-таки локальна. Мы знаем и любим именно местного потребителя. Вторая причина — экономические предпосылки. Российский рынок все же гораздо перспективнее. Один мой знакомый пошутил, что из всех факторов инвестиционной привлекательности у нас сейчас есть один — спрос. Так вот этот самый спрос огромен и экономических предпосылок для кризиса в России, в отличие от Европы, нет. Да, есть политические риски, но это уже совсем другая история.
— Скоро Россия вступит во Всемирную торговую организацию (ВТО). Как это отразится на девелопменте?
— Вступление в ВТО — важный фактор, который в течение многих лет будет сказываться на нашей экономике. В том числе на инвестиционно-строительной отрасли. Наверное, усилится конкуренция между производителями строительных материалов. Возможно, благодаря этому мы будем получать более качественный и недорогой продукт. Но, думаю, не стоит опасаться иностранных конкурентов. Они и без ВТО уже здесь. И им, между прочим, здесь отнюдь не легко. Ведь Россию умом не понять. В целом мне кажется, что вступление в ВТО окажет куда меньшее влияние на российский рынок недвижимости, чем политика наших властей или возможные очередные волны экономического кризиса, дошедшие до нас из Европы.
— За какие проекты намерены взяться в этом году?
— Мы готовим к запуску два новых интересных проекта жилых комплексов недалеко от Московского проспекта Параметры одного из них, у площади Победы, объявим уже через несколько недель. Другой планируем начать реализовывать в ноябре—декабре.
— У многих девелоперов есть свои увлечения, не связанные с работой. Что можете сказать о себе?
— Увлекаюсь фондовым рынком, биржей, акциями. Не играю на бирже, но инвестирую. Не знаю, хобби ли это? Вообще, мне интересны политика, экономика, интересно думать, искать во всем причинно-следственные связи. Стараюсь читать, когда мозг еще способен переваривать информацию. Раньше читал больше. Мне вообще интересно все новое. При этом я достаточно консервативен. Например, экстремальные виды спорта — не мое. Хотя иногда надо что-то пробовать. Недавно с сыном рискнул полететь на параплане. После этого задумался, смогу ли совершить затяжной прыжок с парашютом? Думаю, нет. Пока, нет…

Марина Голокова, «Кто Строит», 30.07.2012.