Марк Лернер: Экстрима мне и на работе хватает

Марк, скажите, как «Петрополь» пережил кризис?
— Конечно, как и всем, было непросто. Но в кризис мы вошли в хорошей форме. Во-первых, мы не были закредитованы. Во-вторых, у нас была классная команда, которую в кризис удалось сохранить: 80% нынешних сотрудников трудились в «Петрополе» и осенью 2008 года. В-третьих, на пороге кризиса у нас были качественные проекты: жилые комплексы «Синяя птица» и «Финансист» в высокой стадии готовности.
Но кризис затягивался. Стало очень трудно искать партнеров. Мы проводили сотни переговоров: c банками, с инвесторами, с собственниками земельных участков и проектов…

И все получилось…
— Не сразу. Мне все говорили: «Марк, уймись! Ну, нет сейчас в Петербурге рынка fee-девелопмента (услуги управления девелоперскими проектами за вознаграждение. — „ДП“) и эксклюзивного брокериджа строящегося жилья». Но я уперся: во всем мире есть, значит, и у нас будет!
Дело в том, что Европа и Америка давно идут по пути узкой специализации. И только у нас ради мифического снижения рисков и мнимой экономии все пытаются заниматься всем.
Поэтому на рынке великое множество неэффективных и убыточных проектов. А инвесторы, которые в свое время пожадничали 3–5% профессиональному аутсорсеру, фиксируют убытки. Зато медленно, но верно возникает понимание, что каждый должен заниматься своим делом.

Какова роль «Петрополя» в партнерстве с инвесторами-застройщиками?
— Начинается все с оценки земельного участка и разработки маркетинговой концепции. После чего, работая с проектировщиками, формируем конечный продукт. Затем рекламируем и продаем квартиры.
Кроме того, иногда помогаем инвестору решать градостроительные вопросы, сопровождающие проект. Потому что по-партнерски заинтересованы в его успехе.

Какие проекты сейчас реализуете?
Жилой комплекс комфорт-класса «Геометрия» в Приморском районе. До конца месяца он будет введен в эксплуатацию. Там общая площадь квартир — более 31 тыс. м2. И на данный момент продано более 80% квартир.

Что-то новое планируете?
Конечно. Недавно открыли продажи в новом жилом комплексе «Перемена». В доме будет 752 квартиры. Кстати, мы хорошо угадали с продуктом (компактные квартиры в Московском районе). Спрос превзошел самые смелые ожидания.

Вы работаете по ФЗ-214?
Да. Мы были одними из первых в Петербурге, кто еще в далеком 2006 году начал продавать квартиры в полном соответствии с этим законом. Это был наш «Финансист» на Васильевском острове. С тех пор работаем только так.

Вы сказали «наш «Финансист». Это был проект «Петрополя»?
К каждому проекту, который мы реализуем, мы относимся как к своему собственному. Во-первых, иначе не умеем. Во-вторых, только так проекты получаются успешными. «Петрополь» — эксклюзивный брокер. Этим мы отличаемся от агентств недвижимости, которые продают сотни проектов от десятков застройщиков.

На рынке ходит информация, что «Петрополь» имеет отношение к проекту «Петмол» возле станции метро «Фрунзенская»…
«Петрополь» действительно выступает консультантом по маркетингу этого проекта. Сделана концепция развития территории. Выполнен архитектурный проект. И, по моей информации, застройка этой территории начнется в ближайшее время. Там будет в основном жилье.

«Петрополь» будет брокером по его продажам?
Возможно.

Я слышала, что собственники «Петмола» после смены власти в городе собирались продавать этот проект.
Я тоже такое слышал. Но, насколько эти планы были связаны с приходом нового губернатора, не знаю. Хотя это уже не важно — собственники решили строить сами.

Как лично вы оцениваете работу новой администрации?
Ну, здесь говорить просто не о чем! Пустота. Все разговоры властей о ревизии строительных проектов, о сохранении центра города — пока ни о чем! При этом власти искренне верят, что наделены высочайшей миссией — сохранить город от посягательств алчного бизнеса: инвестировать, реализовывать проекты и получать прибыль. И бизнес голосует ногами — уходит в другие, более инвестиционно привлекательные регионы. Городской бюджет стремительно скудеет. Есть ощущение, что город за что-то очень сильно наказывают.

Девелоперы говорят, что через год-полтора такого управления ситуация в экономике Петербурга может стать необратимой. Вы тоже так считаете?
Я не разделяю апокалиптических настроений. Ну, не будет крупных инвестиционных проектов. И что? В 1990-е годы их тоже не было. Ну, будет строиться меньше жилья. И что? Просто оно станет дороже…
Как-то странно говорить о будущем города, сравнивая его с прошлым веком…
Я не говорю, что смотреть в 1990-е годы — это правильно и что я этого хочу. Просто хотелось бы остудить эмоции и призвать коллег по цеху грамотно распределить силы по дистанции. Я убежден, что, пока худо-бедно функционирует городское хозяйство: работает городской транспорт, школы и больницы, пока выплачиваются пенсии, — никакой катастрофы не случится.

Что же в этой ситуации делать строителям?
Крупным инвесторам можно только посочувствовать. Казалось бы — чем крупнее, тем они надежнее защищены. Оказалось, нет. Но я советую всем участникам рынка не отчаиваться. Надо искать, создавать и реализовывать новые проекты. Оставшиеся на рынке компании со временем усилят позиции за счет тех, кто сойдет с дистанции.

И сколько придется терпеть, по вашему мнению?
Еще года два-три. Хотя, может быть, и дольше — до окончания текущего политического цикла в 2018 году. Но я уверен, что изменения начнутся раньше.

Вы сейчас об экономике говорите или о политике?
— Экономика в России — производная от политической жизни. А в политике сейчас — сами видите… Общество уже расколото. И назревает раскол элит.
Прогрессивная часть элиты уже осознает, что продолжение инерционного сценария — это большая опасность как для страны, так и для нее самой. Так что наступившей осенью я ожидаю воспаления политической ситуации. Вопрос лишь в том, какая будет температура — 38° или 40°? Хорошо, что у нас есть запас прочности — страна сможет протянуть еще какое-то время. Но перемены неизбежны.

Это закон развития любого общества…
Да. Но наше общество сейчас и год назад — это уже две разные истории. Сейчас общество становится более зрелым, более требовательным к политическим и экономическим свободам. Кроме того, оно постепенно становится и более… духовным.

За это нужно благодарить кризис 2008 года?
В том числе. Но этот кризис, кстати, не закончился. Мы просто к нему привыкли и перестали болезненно реагировать на происходящий вокруг негатив. Но он будет продолжаться до тех пор, пока общество не выработает качественно новую модель своего развития. Сколько на это потребуется времени — никто не скажет. Но пока я вижу, что используются все те же устаревшие и неработающие механизмы стимулирования потребительского спроса через расширение денежного предложения. Так что процесс будет очень долгим и болезненным.

Будет вторая волна?
В том смысле, в котором о ней сейчас принято говорить, не будет. И первой-то волны не было. Просто в 2008 году кризис начался. Он пришел неожиданно и сильно всех испугал. А сейчас абсолютно все — от домохозяйки до президента — психологически готовы к экономическим неприятностям. А поскольку кризис — в головах, новых обвалов не будет. Мы адаптировались к стрессам.

Как будет развиваться ситуация в глобальной экономике, по вашему прогнозу?
Нестабильность на рынках еще долго будет высокой, и Греция с большой вероятностью покинет зону евро. Но произойдет это только тогда, когда европейские власти будут к этому основательно готовы. А значит, не в этом году. И сейчас я не жду никаких серьезных катаклизмов. Напротив, я полагаю, что в конце года все рынки будут на уровнях, существенно превышающих нынешние. А российский рубль, который является производной от цены на нефть, останется стабильным.

Означает ли это, что стоит ждать новых иностранных инвесторов на нашем рынке недвижимости?
Кто мог и хотел — уже здесь. Мы видим, например, усиление присутствия скандинавских компаний. А новички идут сюда не потому, что в России хорошо, а потому что дома еще хуже. Но это слабая предпосылка для инвестиционного бума.

А что будет с ценами на жилье?
Деньги печатаются ускоренными темпами. Предложение жилья в качественных новостройках, напротив, будет неуклонно сокращаться. Результат очевиден. Первичка вырастет в этом году на 15%. Вторичка — на 10%. В 2013 году ожидаю ускорения роста цен до 18–20% за год.

Загородная недвижимость будет дорожать такими же темпами?
Нет. Там другая ситуация. За последние 1,5 года количество предложения на рынке загородной недвижимости выросло в 2 раза. Спрос вырос гораздо скромнее. Кроме того, качественное предложение: по локации, инженерной подготовке, транспортной доступности, документам — стоит очень дорого. А то, что имеет приемлемую цену, не вызывает интереса у покупателей. Этот рынок еще долго будет пребывать в стагнации.

Я слышала, что ваше хобби — фондовый рынок…
Да. Я много лет вхожу в совет директоров ОАО «Управляющая компания «Арсагера». Это рисковый, но чрезвычайно интересный для меня проект. Вообще у меня уникальное хобби, которое позволяет не тратить деньги, а, наоборот, зарабатывать. Я не играю на бирже, но инвестирую с длинным горизонтом. Это очень дисциплинирует.

Акции «Арсагеры» растут?
Не в нашей политической ситуации. Но я в них верю и продолжаю работать над своей выдержкой.

А увлечение для души у вас есть? Может, экстрим какой-нибудь?
— Мне хватает экстрима на работе, а физической нагрузки — в спортзале. Идеальный отдых — почитать книжку. Но это удается редко. Да и жизнь сейчас значительно интереснее любых книжек. А выходные стараюсь проводить с детьми. В будни они папу почти не видят.

Биография
Марк Лернер родился в 1972 г. в городе Оренбурге. Окончил ЛИТМО и аспирантуру кафедры прикладного маркетинга. 1996 г. — менеджер, затем директор по учетной политике и налогам компании «Юнилэнд». С 1998 г. — директор по финансам ХК «Евросервис». С 1999 г. — руководитель финансово-экономического, юридического и коммерческого блоков RBI. В 2005 г. основал управляющую компанию «Петрополь». Женат, воспитывает двоих детей.

Справка
Компания «Петрополь» основана в 2005 г. Осуществляет полный комплекс девелоперских услуг для инвесторов по созданию инвестиционных проектов и управлению ими — от создания концепции будущего проекта до продажи квартир на условиях полного эксклюзива. В активе компании более 10 реализованных девелоперских и брокерских проектов, в том числе «Синяя птица», «Финансист», «Геометрия». Выручка за 2011 г. — 38,9 млн рублей, рост в 2,7 раза в 2010 г.

Наталья Ковтун, «Деловой Петербург», 10.09.12.