Новости и публикации

Все объекты компании

ЖК «Клёны» ЖК «Клёны»
Красносельский район
Сдача объекта — III квартал 2019
ЖК «Трилогия» ЖК «Трилогия»
Кировский район
Дом сдан
ЖК «Времена Года» ЖК «Времена Года»
Адмиралтейский район
Дом сдан
Полис на Комендантском Полис на Комендантском
Приморский район
Сдача объекта — IV квартал 2020

Маневры в узком ущелье спроса

29 Февраля 2016

Сейчас деньги старательно считают все: и отдельные домохозяйства, и крупный бизнес. Мы расспросили участников строительного рынка о том, где они изыскивают резервы и как скажется экономия на перспективных и уже запущенных проектах. Может, пора менять квартирографию? Или делать попроще фасады и внутреннюю отделку? Оказалось, единого мнения у застройщиков нет. Из сегодняшнего тупика каждый будет выбираться своим путем.

Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС»:

– Экономия на проектах в нашем случае возможна только посредством переговоров с поставщиками и поиском нетрадиционных управленческих решений. Другого выхода нет. Если в компании выстроена система работы, то, сохраняя объемы строительства, невозможно сокращать персонал или зарплаты. На материалах мы не привыкли экономить, это не выгодно ни покупателям, ни нам: как говорится, скупой платит дважды. Мы ведь даем гарантию на построенные дома и отделку квартир. Нельзя забывать и о крупных репутационных рисках.

Для анализа качества материалов используем специальную лабораторию и приборы.

Пересматривать квартирографию в ближайшее время не планируем. Сейчас возвращается интерес к квартирам небольших площадей, а в наших проектах они занимают от 50 до 70%. Новые ЖК будем выводить на рынок в зависимости от конъюнктуры, но пока кардинально планы не меняем.

Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон»:

– Наши будущие проекты остаются неизменными. Снижение расходов и увеличение прибыли — первоочередные задачи любого бизнеса в любое время. Важно помнить, что грань между сокращением затрат и падением качества продукта очень тонка. Экономить можно по-разному: кто-то делает это за счет качества строительных работ или материалов, а кто-то постоянно разрабатывает новые решения, позволяющие уменьшить стоимость строительства. Мы относим себя ко второму типу компаний.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development:

– Реалии таковы, что свободных денег у покупателей становится меньше, а кредит брать не все готовы из-за опасений лишиться постоянного источника дохода. Соответственно, бОльшим спросом пользуется более дешевое жилье, а это при прочих равных связано с размерами квартир. Значит, площади будут уменьшаться, а в квартирографии будут преобладать квартиры c меньшим количеством комнат.

Размеры очередей в проектах тоже могут измениться. Ведь чем меньше их объем, тем более гибко застройщик может регулировать темпы строительства. При условии, что у него нет обязательств ввести определенный объем к установленному сроку. Разбивка проекта на фазы — один из аспектов управления рисками.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

– Даже в кризис мы не уменьшаем площади квартир, а в пятой очереди «Нового Оккервиля», которая поступила в продажу в декабре 2015-го, студий вовсе не проектировали, делая основной упор на «двушки». Мы наблюдаем следующую тенденцию: многие из тех, кто приобрел студии и «единички» в первых очередях «Нового Оккервиля», продают их и покупают более просторное жилье в следующих корпусах. Мы ориентируемся именно на таких клиентов, которые ищут квартиру для своей семьи.

Размеры квартир уменьшаются в проектах, ориентированных на инвесторов и тех, кто ищет временное жилье. Поэтому в таких комплексах зашкаливает число студий и малометражных «единичек» и «двушек».

На качестве материалов, отделке, лифтах и т. п. не сэкономить — это неотъемлемая часть продукта, за который платят наши покупатели. Такая экономия даст обратный эффект: негативные отзывы от уже получивших квартиру клиентов напрямую повлияют на объем продаж.

Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест»:

– Себестоимость строительства выросла за последние полтора года. Причина — значительно подорожали многие материалы и оборудование. Мы ищем способы снижения затрат. Если до кризиса доля импорта в инженерных системах составляла 20–30%, то сегодня она снизилась до 15%. Выбираем не самые раскрученные бренды с характеристиками не менее, а то и более высокого уровня, чем у известных западных производителей. Ведем переговоры о снижении стоимости материалов и оборудования с партнерами, с которыми сотрудничаем уже давно.

Кардинальных изменений в квартирографии в наших текущих и будущих проектах не предполагается. Как правило, доля двух- и трехкомнатных квартир в наших комплексах превышает 50%, а студий вообще нет. Сокращать объемы строительства и откладывать вывод новых очередей тоже не планируем, считаем, что все проектные решения были экономически взвешенными.

Если в проект необходимо внести корректировки, застройщик идет на повторную экспертизу, что не особо затратно. Кроме того, в России и в Петербурге с завидной регулярностью меняются нормы проектирования. Учитывая последние нововведения, касающиеся высотности застройки, пожарных норм и т. д., повторная экспертиза может потребовать дополнительных серьезных изменений в сам проект. Поэтому к любым коррективам необходимо подходить взвешенно.

Юрий Добровольский, заместитель руководителя Санкт-Петербургского филиала «Мосгосэкспертизы»:

– Можно предположить, что сокращение затрат в первую очередь повлияет на качество строительства. Наиболее уязвимыми будут элементы систем инженерного обеспечения, внутренняя отделка и фасадные решения. Изменения, не влияющие на безопасность и конструктивную надежность, не требуют повторной экспертизы. При существенных корректировках проекта, приводящих к значительной экономии, повторная его оценка будет экономически целесообразной, ее стоимость составляет сотые доли процента от себестоимости всего строительства.

Что касается квартирографии, то, на мой взгляд, соотношение площадей и числа квартир с разным количеством комнат уже исчерпало свой потенциал оптимизации. В эконом-классе площадь комнат и кухонь тоже близка к допустимым минимумам. Застройщики уже сократили объемы вывода новых площадей на рынок, проекты дробятся на небольшие очереди. Стремление властей ограничить высоту новостроек дополнительно снизит экономическую эффективность проектов, и застройщикам придется еще больше экономить.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:

– Если сокращать издержки уже в процессе строительства, без кардинальных изменений проекта, придется экономить на отделке квартир, мест общего пользования или же благоустройстве. Девелоперы часто экономят на материале фасадов, а это приводит к эстетическому дисбалансу. Прибегают и к замене не основных материалов (межкомнатных перегородок, утеплителя, фурнитуры окон) на более дешевые. Мы считаем, что все это может привести к очень неприятным последствиям. Более адекватный и рациональный способ, позволяющий снизить стоимость квартиры, — оптимизация планировочных решений. Надеемся, что большинство компаний выберут именно его и выйдут на рынок с жильем меньшей площади, но с более функциональной организацией внутреннего пространства.

Речь не только о студиях и «единичках», доля которых вряд ли существенно изменится, но и о трехкомнатных вариантах, метраж которых снизится с 77 до 68 кв.м. То же произойдет с «двушками». Их средняя площадь будет около 49 кв.м в отличие от прежних 60 кв.м. В результате в ближайшие годы средний размер квартир в петербургских новостройках составит 42–43 кв.м.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– Нынешнее положение заставит застройщиков пересмотреть свои проекты, чтобы удешевить их, сократить затраты. Контроль издержек — вечная тема, но в условиях ограниченного спроса она выдвигается на первый план. Разумеется, сокращение расходов в первую очередь приведет к пересмотру крупных контрактов по основным позициям, к снижению нормы прибыли всех участников: застройщика, подрядчиков, поставщиков.

Люди хотят покупать просторное жилье, в окружении постоянных соседей, чтобы на площадке было не много квартир. Эта тенденция прослеживается на постепенном увеличении размера квартир. Вместе с тем любые кризисные явления отбрасывают рынок в сторону малометражек: чтобы уменьшить бюджет покупки, застройщик прежде всего сокращает площадь. Опять появится много объектов, где преобладают студии и однокомнатные.

Регион просто наводнили проекты-миллионники. Но в ближайшем будущем в фавориты выйдут небольшие локальные стройки, а крупные станут дробить на очереди. Это позволит снизить риски и оптимизировать параметры проектов. Что касается их корректировок, то повторная экспертиза затратна не столько по деньгам, сколько по времени. Хотя в условиях серьезного кризиса, когда становятся очевидны маркетинговые просчеты, такой путь возможен, и кто-то выберет именно его.

Денис Лола, директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

– На квартирографию проектируемого комплекса влияет текущий и прогнозируемый спрос. Тенденция последних двух-трех лет — сокращение общей площади квартир вследствие динамичного роста стоимости. Так что изменение квартирографии и размера квартир вряд ли позволит сократить затраты на строительство. В дальнейшем будут востребованы варианты с полной отделкой, а также с большой площадью кухни, позволяющей использовать ее и как столовую-гостиную. За счет этого «двушка» бережливому покупателю может служить аналогом традиционной трешки.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:

– Каждый девелопер сейчас думает не только о сокращении затрат на строительство, но и об оптимизации бизнеса в целом: купить землю дешевле, сократить накладные расходы, сделать более эффективной работу офиса. Даже минимальная экономия на каждой из составляющих сложится в общую выгоду в 5000–10 000 рублей на 1 кв.м, что в нынешних условиях сопоставимо с прибылью. При этом нужно четко понимать, на чем можно экономить, а на чем нельзя. Если удешевить стройку, например, на 20 000 рублей с 1 кв.м, жить в таком доме будет невозможно. Экономия без ухудшения качества — это какие-то элементы импортозамещения в сфере отделочных материалов и инженерных систем. Для изменения фасадных решений, отделки мест общего пользования, окон, дверей, лифтов проходить заново экспертизу не нужно, но здесь многое зависит от того, что застройщик уже заявил покупателю в рекламе и договорах. Но и пройти повторную экспертизу значительно выгоднее, чем построить квартиры, которые невозможно продать. И это не зависит от того, кризис на дворе или нет.

Тенденция максимального сокращения площади квартиры уходит в прошлое. Рынок из инвестиционно-спекулятивного превращается в рынок базовой потребности в жилье. Я вижу новую тенденцию в предельной оптимизации площадей: каждый метр должен быть максимально полезным. Небольшие, но комфортные — вот ключевые характеристики будущих успешных квартир.

Андрей Козодаев, генеральный директор «Первого кадастрового бюро»:

– Я полагаю, что будет расти объем жилья эконом-класса. В этом сегменте увеличится доля однокомнатных квартир и студий.

Кредитные деньги для застройщиков сейчас безумно дороги. Это, естественно, отразится на размерах проектов, равно как и на использовании застройщиками определенных строительных материалов, технологий, уровне отделки и т. д.

Елена Пальчевская, коммерческий директор ИСГ «МАВИС»:

– Сокращение затрат означает удешевление материалов и технологий, снижение оплаты труда. Подобные меры обычно приводят к ухудшению качества строительства, что для нас недопустимо. Наша компания сосредоточилась на построении максимально эффективных отношений с подрядчиками: стараемся получить лучшие цены на материалы и работы, а также ищем оптимальные схемы сотрудничества. Например, предлагаем подрядчикам стабильные отношения на долгосрочной основе, взамен получаем наиболее выгодные цены.

Екатерина Запорожченко, директор по продажам компании Docklands:

– Качество будет основным конкурентным преимуществом. Сейчас есть возможность воспользоваться ситуацией и купить материалы дешевле, чем до кризиса: многие поставщики делают большие скидки застройщикам, обеспечивающим их крупным заказом, подрядчики уменьшают свои запросы. Это позволяет им выжить в кризис, а нас обеспечивает качественными материалами и работами по хорошим ценам.

Общий тренд — уменьшение площади квартир и бюджета покупки, к чему стремятся и застройщики, и покупатели. Вряд ли в ближайшем будущем ситуация изменится.

Объемы проектов или их очередей однозначно будут уменьшаться. Что касается пересмотра их параметров, то мы уже сделали это, пройдя повторную экспертизу. Проект апарт-отеля предполагал его наполнение студиями и апартаментами с одной спальней. Но первые месяцы продаж показали, что покупателям нужны апартаменты больших площадей от 90 кв.м, и мы полностью изменили проект. Это окупилось, больших апартаментов в продаже осталось не более 15%.

Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие»:

– Изменения в проектах в первую очередь будут связаны с замещением импортных материалов. В большей степени это коснется объектов эконом- и комфорт-класса. В сегментах «бизнес» и «элита» девелоперы, скорее всего, пойдут лишь на сокращение доли зарубежных компонентов.

Вполне вероятен рост интереса к панельному домостроению — по сравнению с кирпично-монолитной технологией это позволит сэкономить до 15%. Девелоперы все чаще задумываются о создании апарт-отелей на промышленных землях, пока законотворцы сосредоточились на классическом жилищном строительстве, где и происходит основное «закручивание гаек».

В проектах бизнес-класса могут появиться квартиры со свободными планировками. Меньше перегородок — это не только интересный маркетинговый ход, но и экономия строительных материалов. Тип «нарезки» квартир вряд ли кардинально изменится: дальнейшее их уменьшение уже чревато потерей спроса.

Вносить кардинальные изменения в проекты, которые получили разрешительную документацию, экономически нецелесообразно. Прохождение согласований по новому кругу может оттянуть реализацию на несколько лет. Но притормозить выход новых очередей в крупных комплексах до стабилизации экономической ситуации — вполне логичный шаг, и многие застройщики уже на это пошли.

Необходимость экономить повлекла за собой весьма позитивные для отрасли процессы. Многие проекты реализовывались «с колес» — в проектно-сметной документации их бюджету почти не уделяли внимания. Новые реалии приучают девелоперов к финансовому планированию.

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам «Лидер Групп» в Петербурге:

– Сокращение затрат в строительстве вряд ли обернется изменением концепций, квартирографии, повальным снижением качества проектов. Покупатель уже привык к определенному уровню, и застройщики будут вынуждены держать марку, чтобы сохранить спрос. К тому же, чтобы изменить проект, по 214-ФЗ нужно согласие всех дольщиков. Полагаю, крупные и устойчивые компании будут строить с тем же качеством, просто меньше.

В кризис 2008 года некоторые игроки меняли квартирографию, сокращали площади, увеличивали число студий и «единичек». Большинство научилось на своих ошибках, качество планировок выросло. Поэтому если площади будут ужиматься, то только в единичных непродуманных проектах с нерациональными планировками. К тому же текущий кризис имеет отличия: сильно сократилось число инвесторов, покупатель стал более требовательным и вкладывается преимущественно в продукт для постоянного проживания.

Дмитрий Астафьев, президент ГК «ЛенСпецСтрой»:

– Если не изменится ситуация в стране, будут строить малобюджетные небольшие дома с маленькими квартирками. Возможны «хрущевские» варианты «трешек» с пятиметровой кухней и комнатами по 8 кв.м. Застройщики поумнее будут делать варианты с большими кухнями-гостиными (метров по 12–13) и крохотными кельями-спальнями. Квартиры брежневского периода будут считаться большими и просторными. Экономить станут на всем, появится еще больше студий и однокомнатных квартир, панельных домов и дешевой отделки. Вместо качественного — кирпич похуже или вообще пенобетон, вместо лифтов OTIS — продукция Щербинского завода и т. д. И даже повторная экспертиза полностью оправдается.

Другая крайность — все более роскошные квартиры площадью 170–300 кв.м. И разрыв между этими полюсами будет только расти. Во втором варианте затраты только увеличатся: во время любого кризиса кто-то богатеет.

Источник — Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 9(900), Андрей Некрасов

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08