Льготная ипотека со ставкой 6%: новые условия и стоп-факторы

С начала 2018 года действует программа льготной ипотеки со ставкой 6% для многодетных семей. До недавнего времени она не пользовалась спросом у населения, но теперь, благодаря новым правилам, интерес к программе может возрасти. Как получить семейную ипотеку и какое у нее будущее — разбирался Новострой-СПб.  

«Семейная» ипотека: как все начиналось

В конце декабря прошлого года Правительством РФ было приняло постановление, согласно которому при получении ипотечного кредита на существенные льготы могут претендовать семьи, в которых в период с 01.01.2018 до 31.12.2022 родится второй или третий ребенок.

Программа рассчитана на пять лет. Кредит по ставке 6% годовых можно оформить при покупке квартиры в новостройке (на вторичный рынок данное предложение не распространяется), а также есть опция рефинансировать взятый ранее займ. Приобрести квартиру можно только у юридического лица.

«Процентную» разницу рыночной и банковской ставки компенсирует государство. После окончания льготного периода по кредитному договору будет установлена ставка, которая рассчитана по формуле: ключевая ставка ЦБ РФ на момент подписания бумаг + 2 процентных пункта. То есть если оформить кредит сейчас, то по окончании льготного периода ставка составит 9,5% годовых. Напомним, 14 сентября ключевая ставка была поднята до 7,5%.

При рождении второго ребенка субсидия предоставляется на три года, при появлении на свет третьего — на пять лет. В случае, если в рамках действия ипотечной программы рождается сначала второй, а затем третий ребенок, срок ее действия продлевается: новая субсидия действует с момента окончания первого срока компенсации.

Сумма первоначального взноса должна составлять 20% от общей суммы кредита. При реструктуризации ипотеки действует одно важное условие: размер нового кредита не должен превышать 80% от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма займа изначально составляла 8 млн рублей для Петербурга и 3 млн рублей — для Ленинградской области. При оформлении «семейной» ипотеки в обязательном порядке предусматривается страхование — не только недвижимости, но и жизни, здоровья и трудоспособности кредитуемого.

Что изменилось?

Ожидалось, что программа «детской» ипотеки будет востребована среди населения. Однако первые полгода срока ее действия дали совершенно неожиданный результат. По данным Минфина, в период с января по апрель 2018 года было выдано всего 138 таких кредитов.

В июне 2018 года Владимир Путин провел прямую линию, в ходе которой давал ответы на вопросы граждан. Одним из таких актуальных вопросов стало льготное ипотечное кредитование. Выяснилось, что конкретная многодетная семья, в которой есть три ребенка, не может воспользоваться субсидией, и вынуждена выплачивать ипотеку под 13% годовых. После этого было решено внести поправки в действующее законодательство.

В Постановлении правительства № 857 от 21 июля 2018 года сообщается, что правом на оформление льготной ипотеки могут воспользоваться семьи, в которых родился четвертый ребенок и последующие дети. Также увеличилась сумма займа: для Санкт-Петербурга она составила 12 млн рублей, для Ленинградской области — 6 млн рублей. Для тех граждан, у которых второй и последующий ребенок родится в период с 01.07.2022 по 31.12.2022, срок участия в программе продлевается до 01.03.2023.

Изменения коснулись и рефинансирования кредита: теперь его можно реструктурировать в том банке, который выдал ипотеку. При этом нет необходимости подготавливать новый пакет документов по работе.

Новая программа: сдерживающие факторы

Как считает большинство экспертов, на данном этапе ситуация кредитования по льготной ипотеке для многодетных существенно не изменилась. Она остается на прежнем, довольно низком, уровне, говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1. По статистике Сбербанка, количество поданных заявок практически не увеличилось. Отчасти это связано с тем, что в начале необходимо время на некую «раскачку»: клиенты смотрят, выбирают, анализируют. Да и довольно жесткие условия по периоду рождения детей тоже играют немаловажную роль, уверена Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп».

Несмотря на то, что в августе в программу были внесены существенные изменения и многие спорные моменты были решены, стоп-факторы все же остались. Например, дети должны быть от одних родителей. Если второй ребенок появился в новом браке, то претендовать на льготу уже нельзя, сообщает Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит».

Еще одной причиной «сложного» положения дел является большой первоначальный взнос (20%). Для многодетных это весьма существенная сумма. Такие семьи обычно хотят приобрести двух- или трехкомнатные квартиры, которые стоят в районе 5-6 млн рублей. Получается, что для первоначального взноса нужно иметь как минимум 1 млн рублей, а на руках у людей, как правило, имеется только порядка 200 тысяч рублей, рассказывает Юлия Голубева, руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» в Санкт–Петербурге.

«Минимальный первый взнос обязательно должен формироваться из собственных средств заемщика. Материнский капитал может использоваться только для досрочного погашения ипотеки. Если сбережений не хватает, клиенты предпочитают оформить обычную ипотеку, но с возможностью внесения маткапитала в качестве первого взноса или его части»

Марианна Устинова, руководитель отдела продаж Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге

Впрочем, застройщики и банки обычно готовы помочь покупателю при оформлении сделки. Набор документов для участия в программе практически не отличается от стандартного, говорит Андрей Кириллов. Если у застройщика работает собственный ипотечный брокер, то на этапе сбора документов сложности бывают редко: специалисты помогают подготовить необходимый пакет и подают его на рассмотрение банку со стороны строительной компании. Зачастую еще во время консультации сотрудники ипотечного отдела сами предлагают программу покупателям, подходящим под условия. Консультации начинаются с выявления информации о наличии детей и года их рождения, информирует Надежда Калашникова.

Какие перспективы?

Программа льготной ипотеки для семей, у которых родится второй или третий ребенок, стала работать в полном объеме уже с начала 2018 года, а к середине года увеличилось количество банков-участников (сейчас их порядка 32). Соответственно, объемы выдачи кредитов начнут набирать обороты во втором полугодии, считает Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северно-Западного филиала ПАО Банк «Открытие». Предполагается, что спрос на квартиры увеличится на 15-20%, а ежемесячный платеж по ипотеке в среднем уменьшится на 5-10 тыс. рублей. Так как 40% «ипотечного» рынка — это молодые родители, предполагается, что программа будет вполне востребована.

Конечно, изменения, принятые правительством, со временем «подстегнут» интерес к программе, считает Андрей Кириллов. Теперь она распространяется на все многодетные семьи, в которых ожидается пополнение. Увеличенный лимит на покупку позволит расширить выбор квартир с большими площадями, которые наиболее интересны семьям с детьми. «Программа только будет набирать обороты. Ставка 6% доступна с начала года, но рост интереса мы фиксируем последние несколько месяцев. За этот период квартиры с привлечением льготной ипотеки в «Мегалите» успели приобрести четыре семьи», — сообщает спикер. По данным компании, не менее 60% клиентов — это семьи с несовершеннолетними детьми, поэтому потенциальная аудитория у программы обширная.

Марианна Устинова связывает увеличение количество запросов на «Семейную ипотеку» по сравнению с первым полугодием с ее «апгрейдом» и появлением «целевой аудитории». Однако в целом пока нельзя говорить о массовых запросах: «Как в нашей компании, так и в целом по рынку их немного. Работает простой человеческий фактор — в первые месяцы рождения ребенка семьям, как правило, хватает забот, и решение жилищного вопроса откладывается», — говорит эксперт.

«Актуальность льготной программы кредитования не вызывает сомнений, она востребована и повышает доступность нового жилья для многих семей. Ипотека по ставке 6% годовых, которая пусть и действует ограниченный период времени, позволяет сэкономить заемщикам значительные средства. Стоит учитывать и то, что при рождении второго ребенка семья получает материнский капитал, который может быть направлен на досрочное погашение займа. Это, в свою очередь, также позволит покупателям ощутимо сократить ежемесячный платеж»

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке, Филиал Северно-Западный ПАО Банк «Открытие»

Программа распространяется на все первичное жилье, приобретенное по ДДУ в рамках 214-ФЗ, и единственное, что может помешать в реализации данного продукта, это изменение в ФЗ о долевом строительстве, считает Надежда Калашникова, так как в случае отмены долевого строительства и реализации новостроек по предварительным договорам купли-продажи предложить программу будет невозможно. Согласно данным эксперта, программа наберет популярность не ранее конца 2018 год. Основной поток продаж ожидается в 2019 году.

Юлия Голубева уверена в том, что спрос на программу возрастет, если появится возможность включать маткапитал в первоначальный взнос или его необходимый размер снизится до 10-15%. Что касается суммы кредита, которая была поднята с 8 до 12 млн рублей, то этот фактор вряд ли станет драйвером для большей популярности программы, рассуждает Марианна Устинова. По ее словам, восемь миллионов (которые были верхней планкой раньше) — это «нормальная сумма», в которую укладывается большинство клиентов.

Где купить жилье по программе «детской» ипотеки

При выборе жилья покупатели ориентируются на два основных фактора: цена объекта и степень развитости инфраструктуры района (сады, школы, поликлиники). Особой популярностью ожидаемо пользуются новостройки эконом- и комфорт-класса, ведь семьи, в которых растут два, три и более ребенка, рассматривают приобретение новой квартиры, исходя, в основном, из расчета минимального ежемесячного платежа. Однако близость к метро, хорошая транспортная доступность, а также наличие поблизости социальной инфраструктуры тоже немаловажны.

Существенным плюсом станет наличие рядом или в самом жилом комплексе детских учебных заведений. Также покупатели обращают внимание на наличие безопасных дворов, игровых площадок, парков и зеленых зон около объекта.

Сейчас многие застройщики участвуют в программе льготной ипотеки, предлагая покупателям различные лоты на любой вкус. Например, по программе льготной ипотеки со ставкой 6% для многодетных семей можно приобрести квартиру в любых объектах «Полис Групп». Компания Л1 по данной программе предлагает квартиры комфорт-класса в ЖК «Маршал» и жилье бизнес-класса в ЖК «Граф Орлов».

Купить квартиру на льготных условиях можно в новостройках корпорации «Мегалит»: «Приморский квартал» и «Дом на Львовской». Цены на «семейные квартиры» в них начинаются от 4,5 млн рублей в ЖК «Дом на Львовской» и от 4,7 млн рублей — в ЖК «Приморский квартал». В первом объекте запроектирован собственный детский сад, а во втором их будет целых три, а также школа на полторы тысячи учеников.

В компании «Аквилон Инвест» большинство сделок с семейной ипотекой заключено по ЖК «ARTквартал.Аквилон» в Адмиралтейском районе, однако приобрести жилье можно во всех объектах застройщика: ЖК КосмосSTAR, ЖК 4YOU у метро «Звездная», ЖК «СолнцеPARK» и ЖК «All Inclusive» в Пушкинском районе. Все они аккредитованы ведущими банками, которые поддерживают программу семейной ипотеки.

В данной государственной программе участвуют все проекты компании «Петрополь», равно как и все объекты ФСК «Лидер» (UP-кварталы «Светлановский», «Комендантский», «Московский»). Практически все проекты ГК «Лидер Групп» также участвуют в данной программе. Однако, добавляет Лилия Алексашина, в данном случае речь идет в первую очередь не об объектах, а о банках, которые эту программу предлагают. Если объект аккредитован соответствующим банком, то клиент может воспользоваться программой. В целом можно приобрести квартиру в любом объекте, аккредитованном банком, участвующим в программе.