Лендлорды сбрасывают землю

Лендлорды сбрасывают землю

Городская земля, которая до сих пор была основным ресурсом для жилищных строителей, становится дефицитом. Восполнить его спешат частные землевладельцы, у которых наконец-то появилась возможность сбыть с рук накопленные за время кризиса запасы.

Редкие торги
В Петербурге на начало 2012 г. были объявлены торги по продаже девяти земельных участков общей площадью 54 тыс. кв.м. Из них лишь одно пятно площадью 0,3 га пригодно под строительство жилья и еще один участок площадью 48 га в Петергофе предназначен под комплексное освоение. Как сообщили в пресс-службе комитета по строительству городской администрации, документы к торгам подготовлены еще по 25 пятнам, но их судьба на заседании городского правительства пока не обсуждалась. «Есть вероятность, что до их продажи дело не дойдет», — поделился опасениями анонимный источник в администрации.

Три причины
Доходы города от торгов землей под жилье всегда были существенны. В 2011 г. они составили 3 млрд. рублей, что на 25% больше, чем в 2010 г. Было продано 10 из 12 подготовленных Смольным участков под жилье общей площадью 10 га. Кроме того, город планировал продать две территории под комплексное освоение, где можно построить 380 тыс. кв.м. жилья. Но эти земли покупателей не заинтересовали: торги из-за отсутствия заявок отменили.
Нынешнюю стратегию Смольного в отношении земельных аукционов участники рынка называют «выжидательной». В городе активно идет процесс формирования новой губернаторской команды. Отставка вице-губернатора Романа Филимонова и переход строительного блока, который он курировал, под контроль вице-губернатора Игоря Метельского — очередная, но, видимо, не последняя рокировка.
«Вероятно, новый губернатор взял паузу в торгах для выработки новой концепции градостроительной политики», — полагает директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Петербурге Сергей Федоров. «Не стоит забывать и о скорых президентских выборах. Затишье перед ними типично», — добавляет глава компании «Ойкумена» Лев Гнеденко.
Вторая важная причина затишья — техническая. «Возникшая пауза может быть связана с дефицитом в городской казне подготовленных земельных участков с проведенным межеванием, включенных в проекты планирования территории», — полагает директор по развитию ASTERA Александр Волошин.
Третья причина — экономическая. Земля — невосполнимый ресурс: в черте города участки рано или поздно закончатся. «Последние торги проходили с превышением стартовой цены в 5 и более раз. Город, возможно, ждет лучших условий для сделок. Он стремится продать активы дороже», — добавляет руководитель отдела оценки АРИН Инна Попова.

Свято место
В условиях возникшего дефицита государственной земли активизировались частные землевладельцы. Как сообщили в Российском аукционном доме, с начала года значительно выросли спрос и предложение на вторичном рынке.
«У нас в работе несколько десятков подобных предложений. Это нетипично для сезона. Причем многие участки от частников по качеству не уступают городским», — сообщил представитель аукционной площадки.
«Найти нормальное место очень тяжело. Коллеги по рынку, обладающие большим земельным банком, не стремятся с ним расставаться, ведь это их конкурентное преимущество», — сетует гендиректор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто. По мнению руководителя отдела перспективного развития ЗАО «Строительный трест» Александра Моторина, возникший дефицит может привести к росту цен на землю и далее — на жилье. Но гендиректор «Colliers International Петербург» Николай Казанский уверен, что пауза в городских торгах не продлится долго. «Паниковать и покупать землю по завышенным ценам не стоит», — считает он. «Обычно активы частников подготовлены не в той мере, которая может потребоваться застройщику. А для решения этой проблемы нужны время и ресурсы, которые собственник не готов вкладывать», — заключает Андрей Бойков из NAI Весаr в Петербурге.

Непростительная ошибка властей

МАРК ЛЕРНЕР, генеральный директор компании «Петрополь»
Не думаю, что у города какая-то осознанная выжидательная позиция в отношении торгов землей. Все, как обычно, гораздо проще. Количество небольших участков, подготовленных по полному пакету, было катастрофически мало в течение последних года-двух. Причиной тому — небольшое количество инженерно подготовленных территорий и трудоемкость процесса подготовки градостроительной разрешительной документации.
Это, на мой взгляд, является непростительной ошибкой властей. То небольшое количество участков, которое все-таки до аукционов доходит, настолько недостаточно для удовлетворения потребностей девелоперов, что вызывает нездоровый ажиотаж. В результате экономически необоснованная цена становится индикативной для частных лендлордов, которые в своих запросах начинают ориентироваться на нее. Так что город либо должен готовить в разы больше участков по полному пакету к торгам, либо он не должен выносить их на аукционы вообще, чтобы дать возможность рынку участков от частных землевладельцев самому установить справедливую цену. И частные землевладельцы как были в последние годы, так и остаются основными поставщиками земли на рынок.