Куда пойти элите

Первое, что вспоминается, когда произносят словосочетание «элитное жилье Петербурга», — «золотой треугольник». Невский проспект, Мойка, морские улицы… Впрочем, потенциал застройки этого района подходит к концу. Точно так же исчерпывают резерв острова, все меньше места остается вокруг Таврического сада и Смольного, в парадной части Петроградской стороны. Строителям приходится искать новые места для элитного жилья, спрос на которое не снижается, а наоборот растет.

Лакуны «золотого треугольника» заполнены за последние пять-семь лет. Если оставить за скобками предельно резонансные проекты вроде строительства в Михайловском саду, здесь возможна только реконструкция, причем для этого придется расселять дорогое жилье, тратиться на саму реконструкцию, соблюдая требования КГИОП (а это как минимум плюс треть к обычной стоимости), и продавать затем квадратные метры, ставшие воистину «золотыми».
В прошлом году был сдан элитный дом на Большой Морской, рядом с аркой Генштаба, и пока ни одного заявленного проекта в этом районе нет. На Каменном и Крестовском островах простора больше, но пятна — почти столь же дефицитны. Настолько, что Крестовский, обильно застраиваемый элитными жилыми комплексами, все чаще начинает позиционироваться как район жилья бизнес-класса с некоторыми элитными объектами. Уединенный Каменный остров благодаря небольшой площади и правительственным резиденциям мог бы олицетворять элиту как замкнутое, буквально клубное жилье. Но ограничения КГИОП здесь даже еще более строгие, чем в «золотом треугольнике», а новое строительство запрещено вообще, возможна только реконструкция. Но и под нее количество объектов можно сосчитать на пальцах.
Иссякает зона элитной застройки в окрестностях Смольного: Таврический сад, набережная Робеспьера. Существующие площадки прочно «забронированы» СК «Возрождение Санкт-Петербурга», которая возводит в этом районе два элитных комплекса — «Парадный» и «Смольный» кварталы. Причем в Смольном квартале примерно половина площадей будет отдана под офисы класса А.
Рядом, на Новгородской улице, строит дорогой дом холдинг RBI, но некоторые эксперты сомневаются в том, что его можно будет отнести к элитному классу. Несмотря на привлечение Риккардо Боффила, архитектора мирового уровня, местоположение с видом на ТЭЦ оставляет желать лучшего.
Внешторгбанк реализует амбициозный проект «Набережная Европы», в рамках которого предполагается построить на территории Института прикладной химии между набережной Малой Невы и проспектом Добролюбова более 250 тыс. м2 недвижимости разного функционального назначения, в том числе элитных
домов. Сдача проекта намечалась на 2010–2012 годы, но уже возникают сомнения в реальности этих сроков. Дело в том, что выселить ГИПХ из занимаемого здания оказалось слишком тяжело даже такому гиганту, как ВТБ.
Все чаще говорят о перспективах Петроградской стороны. Но и здесь девелоперов поджидает КГИОП и его требования. А свободные места быстро заканчиваются, так как спрос на них уже сейчас превышает предложение с соответствующим ростом цен.
В прошлом году на торгах Фонда имущества компания «Петровский трейд хауз» за участок площадью 0,63 га заплатила 415 млн. рублей, то есть по $2,5 тыс. за м2 земли.

Что делать
Выход, который видят строители элитного жилья, — идти в совершенно новые места. А их необходимо создавать: ведь недостаточно назвать территорию элитной, нужно еще в этом убедить покупателей. Наибольший интерес у застройщиков вызывают занятые промзонами набережные Невы и Петровский остров. Это понятно даже несмотря на высокую цену выкупа промышленного предприятия: в удачном месте общий объем затрат составит от $15 млн. до $50 млн. плюс расходы на последующую расчистку территории, экологические и прочие мероприятия. Однако в сумме вся процедура редевелопмента промышленной зоны происходит быстрее и дешевле расселения жилых домов.
Так, по оценкам Петербургской консалтинг группы, которая специализируется на расселении домов и кварталов, подлежащих реконструкции, выверенные алгоритмы, построенные с учетом всей специфики объекта, позволяют расселить средний квартал на Петроградской стороне не быстрее чем за 18–20 месяцев, а на Юго-Западе — за 2–2,5 года. В промзоне проблема решается за 10–12 месяцев.
Среди других предположений, где может разместиться элитная застройка, — территория, которую сейчас намывает ООО «УК «Морской фасад» западнее оконечности Васильевского острова. В компании «Петербургреконструкция», например, полагают, что там может появиться петербургский Манхеттен. Многие застройщики пророчат судьбу парижского-Де Фанс Выборгской набережной. Не меньший интерес вызывают и территории, которые сейчас занимают судостроительные «Адмиралтейские верфи» и Балтийский завод.
Причем перспективы завода превратиться в квартал элитного жилья не столь сюрреалистичны, как кажется. В начале апреля «Объединенная промышленная корпорация» заявила о начале реализации проекта под названием «Васильевский остров», который подразумевает возведение 2,2 млн. квадратных метров жилья на месте Балтийского завода.
Общая площадь территории строительства, которое будет вестись в пять приемов, составляет 70 гектаров. Участок располагается на берегу Невы и Финского залива. В настоящее время готовится сам проект и мастер-план.
Согласно концепции развития предприятия часть оборудования и персонала Балтийского завода переместится на «Северную верфь». Преимущества этих участков понятны: возможность построить не просто дом с единым социальным составом, а целый район. Кроме того — вид на воду, за который в Петербурге готовы платить, и немало.
В общем, строители знают, куда может пойти элитная недвижимость. Теперь надо поставить в известность покупателей жилья.

«Где жить» задал застройщикам и риэлтерам три вопроса:
1. «Золотой треугольник» и вправду исчерпан для элитного строительства?
2. Элитная территория под названием «Острова» действительно не включает в себя Петровский остров?
3. Куда же в таком случае податься?

Александр Красников, генеральный директор СК «Петербург-реконструкция»
1. В «золотом треугольнике» давно ничего не строят, количество проектов стремится к нулю, а все элитное строительство уже давно идет за его пределами. И перспективы за пределами этого квартала превосходные, как за счет санации, так и за счет вывода предприятий.
Наиболее перспективные места, как мне кажется, — это Синопская набережная, часть набережной Робеспьера, Орловская улица (требующая вывода медицинских учреждений). Перспективы строительства — от пяти лет. Преимущества расположения, близости исполнительной власти и исторических достопримечательностей очевидны, виды на парки, памятники и водный простор — великолепны. Основные трудности — политические, но экономический успех бесспорен.
2. Петровский остров уже пытаются позиционировать как элитный, хотя до сих пор нет точной программы вывода предприятий (один «Алмаз» чего стоит). Надо отметить, что удачное расположение — близость и центра, и залива, выезды к северным пригородам — все это делает его вполне привлекательным для строительства элитных объектов. Но на острове мало зеленых зон — а парки вырастают за десятилетия; на территории части промышленных предприятий придется менять грунт; на острове практически отсутствует инфраструктура.
Так что я бы его рассматривал как место под застройку объектами повышенной комфортности, может быть, с небольшим вкраплением элиты. Примерные сроки развития — 7–10 лет.
3. Адмиралтейские верфи — крайне привлекательное историческое место в центре, даже намного интереснее Петровского острова, но есть те же сложности, что и на Петровском, — вывод предприятия, а я не слышал, что это хотя бы есть в планах. Если все-таки этот проект и будет реализован, то не ранее чем лет через пятнадцать.
Выборгская набережная, на мой взгляд, для жилья вообще не предназначена: деловая зона — да, но не для жизни. Два жилых проекта, которые сейчас здесь реализуются, я бы не относил к элите: хорошие характеристики, хороший вид, но и слишком много суеты.
Весьма интересно пространство между Стрельной и Петродворцом, между Пушкиным и Павловском.

Марк Лернер, генеральный директор Инвестиционно-строительной компании «Петрополь»
1. Если говорить о перспективных с точки зрения строительства элитной жилой недвижимости местах в центре города, то, на мой взгляд, большой потенциал у Елагина острова и района, ограниченного Вознесенским проспектом и набережной реки Фонтанки с одной стороны и Английской набережной и Пряжкой с другой. Конечно, в Коломне есть ряд существенных недостатков, прежде всего соседство с промышленным комплексом Адмиралтейских верфей, вывод которого из центра маловероятен. Но в настоящее время здесь планируются к реализации ряд крупных инфраструктурных проектов (реконструкция Новой Голландии, строительство второй сцены Мариинского театра), что, безусловно, повысит инвестиционную привлекательность и, возможно, даже изменит статус территории, сейчас явно депрессивной. Также неплохие перспективы для развития у района от Большеохтинского моста до площади Александра Невского и от Суворовского до Невы: Синопская набережная, Советские улицы и окрестности Староневского проспекта.
2. Петровский остров, безусловно, является очень перспективным районом с точки зрения элитной жилой застройки. Уже сейчас очевидно, что он будет развиваться весьма быстрыми темпами.
Преимущества для инвесторов очевидны: близость центра и, одновременно, уединенность, наличие парковых массивов и воды дает возможность строить здесь жилье премиум-класса, одновременно есть возможность комплексного освоения и застройки участков. Этот остров в 1960–1970-е годы власть отвела под промзону, и жилых домов здесь практически нет. На сегодняшний день там уже построено несколько элитных домов, к тому же застройщики приобрели часть предприятий с целью реализации на их территориях целого ряда девелоперских проектов. Так что в ближайшее время Петровский остров станет реальной альтернативой Крестовскому и в перспективе будет даже более интересен.
3. Пока еще разнородна, с не до конца определенными перспективами развития, Выборгская набережная. На мой взгляд, скорее всего, в этом районе будет превалировать административно-деловая функция. Здесь возможно строительство жилья, и несколько проектов уже реализовано, но не думаю, что это станет массовым явлением.
Несмотря на серьезные намерения, перепозиционирование территории Уткиной заводи в элитный жилой район маловероятно, даже в перспективе на 10–15 лет. Слишком масштабные вложения по инжинирингу и инфраструктуре должны этому предшествовать, да и историческую непопулярность района без огромных ресурсных вложений не преодолеть.

Полина Яковлева, руководитель отдела элитной недвижимости компании «Knight FranK Санкт-Петербург»
1. Центр Петербурга за пределами «золотого треугольника» можно относить к элитному сегменту лишь очень выборочно. Пустых мест здесь практически нет, если только взяться за реконструкцию или вывод предприятий (например на Синопской наб.). В ближайшие 5–10 лет, скорее всего, здесь начнется тотальный редевелопмент как под бизнес-функцию, так и под элитное жилье. Рядом со Смольным собором появится новый квартал. Квартальные застройки более интересны с точки зрения элиты, так как создается единая социальная среда.
В Адмиралтейском районе будет реконструирован квартал рядом с Мариинским театром — это, пожалуй, самое лучшее место. А вообще в центре, безусловно, самый глобальный и амбициозный проект — квартал «Набережная Европы» между Тучковым и Биржевым мостами.
2. Петровский остров может стать со временем, в течение 5–10 лет, вторым Крестовским. На мой взгляд, он уже начал развиваться и соответствовать элитной зоне, так как имеет выгодное месторасположение плюс прекрасные видовые характеристики. На данный момент на острове построены два объекта, которые можно отнести к элите класса B. После вывода некоторых предприятий из этой зоны, что, к сожалению, процесс долгий, здесь планируется строительство еще нескольких элитных объектов, и, таким образом, будет образована единая социальная среда. Из минусов этой территории можно назвать плохую транспортную доступность, но со временем этот вопрос будет решен.
3. Список элитных зон можно было бы дополнить районом Приморского проспекта (берег Большой Невки с видами на Финский залив и Елагин остров).
Микрорайоны, застроенные преимущественно невысокими сталинскими домами и так называемыми немецкими коттеджами, всегда пользовались популярностью. В ближайших планах — строительство жилых комплексов в высокой ценовой категории на территории бывшего завода «Редан» (Setl Sity), Приморский, 52 (ЮИТ Лентек), ряд других проектов.

Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» (холдинг Setl group)
1. Все, конечно же, зависит от конкретного места. Масштабные проекты возможны в зонах Московской товарной станции (в случае выведения самой станции, преобразования и облагораживания этой зоны согласно стратегическим планам города), на территории от Обводного до Звенигородской и во многих других местах. Однако стоит иметь в виду, что не всегда такие проекты будут экономически целесообразны: просчитывать выгоду проекта надо будет очень тщательно в каждом конкретном случае.
2–3. Петровский остров может претендовать на элитную зону в будущем именно благодаря своему уникальному положению: в совокупности близости Малой Невы и Невки, Финского залива, элитного Крестовского острова и т. д. Пожалуй, единственным минусом локации является не самая лучшая транспортная доступность: трех мостов для связи с «большой землей» будет недостаточно.
Но самая большая проблема этой зоны — большое количество промпредприятий. Для строительства жилья их надо будет выводить с острова, что достаточно проблематично. Удалением одного предприятия здесь будет не обойтись — у каждого производства, которое находится на острове бок о бок с другим предприятием, есть санитарная зона, строительство в которой запрещено. Кроме того, необходима будет рекультивация земли. Скорее всего, все это вряд ли будет проходить при помощи государства — вероятно, этим будут заниматься сами инвесторы, которых заинтересует территория острова и у которых хватит средств и сил на эти преобразования.

Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»
1. Всегда представляли большой интерес для девелоперов элитного сегмента петербургские набережные. Однако необходима консолидация застройщиков: важно объединить интересы всех собственников зданий на участке, найти общую концепцию реконструкции всей набережной. Нужно переносить промышленные зоны и склады, ликвидировать свалки, а на их месте комплексно, согласованно застраивать пятно. В этом случае можно добиться великолепного результата. Таким образом, в центре города может появиться новый квартал согласно всем канонам элитной недвижимости.
2. Если подходить к Петровскому острову комплексно, то есть осваивать всю территорию вместе с заводом «Алмаз», то может быть построен прекрасный квартал самого высокого класса с расширенной инфраструктурой и другими неотъемлемыми опциями недвижимости элитного сегмента рынка. Но, с другой стороны, если застройщики будут возводить лишь точечные дома без общей реконструкции территории, то такие объекты элитными никогда не станут. Недвижимость класса de luxe не может находиться в непосредственной близости от производственных предприятий.
3. В целом будущее за концептуальной, продуманной квартальной застройкой больших территорий. Реконструкция и новое строительство способны преобразить даже депрессивные территории.

Артур Кириленко, президент корпорации «Строймонтаж»
1. В центре Петербурга всегда есть и всегда будет спрос на элитную недвижимость. Это удобно с точки зрения транспорта и инфраструктуры, престижно жить в исторической части города, рядом с памятниками, даже несмотря на плохую экологию.
Конечно, «золотой треугольник» останется наиболее привлекательным местом проживания, но постепенно будут формироваться новые кварталы престижной элитной застройки. Это будет обусловлено новым форматом элитного строительства — квартальной застройкой на месте промпредприятий, автомобильных парков, военных объектов. Сложности — в первую очередь с дорогостоящей реконструкцией зданий старой постройки. При условии сохранения фасадов строительство с трудом окупает себя на небольшом участке. Реконструкция больших кварталов тормозится проблемой расселения жильцов. Чем их больше, тем больше риск, что проект не удастся запустить в разумные сроки и за разумные деньги. В дальнейшем, в перспективе 5–10 лет, если не будут решены вопросы расселения и реконструкции, строительство в центре может остановиться.
2. У территории Петровского острова большие перспективы. Она может стать альтернативой Крестовскому при условии вывода всех промпредприятий и при правильном подходе к ее освоению.
Преимущества в том, что территория автономная, окруженная водой, находящаяся в самом центре города, практически не имеющая жилья, то есть можно создать элитный остров с нуля. Недостатки, на данный момент, — очень слабая озелененность. Сложности могут быть с выводом предприятий с территории — всех и сразу. Пока у покупателя не будет уверенности в том, что на острове не останется промзоны, ему неинтересно покупать здесь жилье. Освоение, возможно, начнется в ближайшие пять лет.
3. Адмиралтейский район — пока один из последних среди центральных районов по уровню спроса на элитную недвижимость. Проект «Новая Голландия» может существенно скорректировать эту тенденцию. Кроме того, расположение на набережной Невы и на островах дает серьезные преимущества. Есть возможность создать элитную автономную территорию.
Сложность с транспортом — постоянные пробки. Может быть, отчасти она будет разрешена после ввода ЗСД, но это маловероятно в связи с появлением большого объема жилья, бизнес-центров и строительством пассажирского терминала на намывных территориях. Думаю, что это место будет уступать другим по привлекательности. Вероятнее всего, будет предусмотрено комплексное развитие территории — бизнес-центры, жилье комфортного и элитного класса, гостиницы. О сроках реализации говорить затруднительно.
Весьма перспективна Выборгская набережная. Эта территория идеально под-ходит для делового Cити (аналог Дефанса в Париже). В связи с этим элитное жилье здесь будет наиболее востребовано со стороны бизнес-аудитории. Место удобно для жизни с точки зрения транспортной доступности, отличные виды на воду, на памятники архитектуры, нет сформированной неблагоприятной социальной среды. Есть определенные проблемы с социальной инфраструктурой, но в перспективе они будут решены. Эта территория будет осваиваться в первую очередь.

Алексей Бегунов, генеральный директор «Агентства развития и исследований в недвижимости»
1. В центре Петербурга за пределами «золотого треугольника» существуют участки, пригодные для застройки элитным жильем. Ярким примером такой застройки стал проект «Парадный квартал» вблизи Таврического сада. В перспективе — появление элитного квартала вблизи Смольного собора.
Недавно был представлен перспективный проект жилого комплекса на участке площадью 1,2 га на Новгородской улице. Существуют и другие подобные проекты.
2–3. На Петровском острове сейчас предлагается жилой комплекс из нескольких домов, цена в диапазоне $4300–4600/м2. С градостроительной точки зрения территория острова достаточно ценна: центр города, а также есть перспектива вывода расположенных здесь предприятий. Имеется небольшой Петровский парк. На
западной оконечности острова располагается яхт-клуб.
Однако на острове множество мелких собственников недвижимости, это обстоятельство обычно затрудняет комплексное развитие территории. Через Петровский остров пройдет мост, связывающий его с Васильевским островом, он станет частью внутренней дуговой транспортной магистрали. Улучшение транспортной инфраструктуры вряд ли улучшит экологию территории. Поэтому перспективы его застройки пока не вполне отчетливы, и представляется, что в будущем жилье здесь может позиционироваться в сегменте «комфорт».
Хотя отдельные участки пригодны, наверное, для застройки жильем категории «элита».