Куда кривая цен на жилье выведет?

Нестабильная экономическая ситуация, изменения в законодательстве, отмена господдержки ипотеки – эти и многие другие факторы делают оценку перспектив движения цен на жилье в новостройках Петербурга делом неблагодарным.

Одни эксперты прогнозируют обвал цен, приводя кучу аргументов в его пользу, другие пытаются выявить рост рынка в плановом повышении цен в зависимости от строительной готовности. Если суммировать все мнения и поделить на количество опрошенных, то логично предположить, что цены в 2017 году вырастут на уровень инфляции или чуть выше.

В 2016 году движение цен на первичном рынке жилья в Петербурге было настолько незначительным, что граничило со статистической погрешностью. Колебания же среднего показателя были связаны в основном с выводом на рынок новых проектов, низкими ценами «на котловане» или, наоборот, подъемом ценника при росте строительной готовности объектов.

Статистическая погрешность

По оценке Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», средняя цена 1 кв. м в новостройках Петербурга в 2016 году составила 103,5 тыс. рублей, это на 3,1 % больше, чем годом ранее.

Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» оценивает «средний квадрат» в 107,5 тыс. рублей, что на 2,9 % больше, чем в 2015 году.

«При этом надо учитывать, что цены реальных сделок в среднем несколько ниже, чем заявленные в прайсах. По нашим данным, в городе 70 % сделок идут в диапазоне 65–105 тысяч рублей за «квадрат», а в заКАДье 60 % покупок проходят при цене 55–70 тысяч рублей», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

В аналитическом центре «Главстрой-СПб» среднюю цену квадрата на январь текущего года определили в границах города (до КАД) – 96 тыс. рублей, а в пригородах – 63 тыс. рублей. «В 2016 году средние цены в проектах масс-маркет в городе продемонстрировали небольшой рост – в пределах 3 %», – отмечает руководитель центра Петр Буслов.

Осторожные взгляды

Перспективы движения цен эксперты оценивают крайне осторожно. Слишком много факторов оказывают влияние на ценообразование, и какой из них будет иметь решающее значение, сейчас сказать сложно.

Поэтому многие специалисты не ожидают заметных движений цен на новостройки. Директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрий Ильин в своем прогнозе ограничился заверением, что «можно сказать точно, что в 2017 году снижения цен ожидать не стоит». «Анализируя рынок, я не вижу предпосылок для кардинального роста цен», – добавляет директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

«Есть основания полагать, что стоимость сохранится на прежнем уровне. Конкуренция в Петербурге остается высокой, а количество покупателей сокращается. И в таких условиях поднять цены застройщикам будет непросто. Возможно, корректировка стоимости квадратного метра произойдет во второй половине года, но серьезное удорожание маловероятно», – полагает основатель проектного бюро RUMPU Евгений Богданов.

Другие считают, что период «мертвого стояния цен» 2015–2016 годов, во время которого рост не покрывал даже инфляции и жилье, в сущности, дешевело, все-таки подходит к концу.

«Полагаю, заметной динамики цен в 2017 году ожидать не стоит. Цены будут меняться на уровне инфляции», – говорит Петр Буслов. Аналогичный прогноз дает Ольга Трошева: «Думаю, спрос на новостройки в 2017 году не сократится, но, с другой стороны, и оснований для его существенного роста я тоже не вижу. И увеличение цен будет в пределах инфляционных процессов».

Прогнозы на вырост

В исследовательском центре «Ленстройтреста» придерживаются более оптимистичной позиции. «Цены в 2017 году будут плавно расти – из-за ужесточения законодательства о долевом строительстве и повышения стоимости материалов и работ», – отмечают эксперты.

Схожую позицию занимает директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина. «В последние два года на фоне инфляции цены вверх практически не двигались. При этом себестоимость строительства только за 2016 год выросла на 8–11 % (в зависимости от класса жилья). Это уже заметно снизило маржу для застройщиков, и есть вероятность, что рано или поздно они будут вынуждены поднимать цены. В этом случае в 2017 году цены могут пойти вверх», – говорит она.

Директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев считает, что значительную роль в изменениях цен будут играть параметры проекта. «В среднем повышение стоимости квадратного метра будет находиться в пределах инфляции, но по отдельным, особо востребованным объектам рост цен станет более существенным и может достигнуть 10 % за год», – считает он.

Наибольший оптимизм проявляет начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, которая полагает, что цены на жилье в новостройках в 2017 году начнут увеличиваться. «Не думаю, что рост будет резким, но по итогам года он может достигнуть уровня 10 %», – полагает она.

А вот Марк Лернер из компании «Петрополь» считает, что не будет ни повышения цен, ни их резкого снижения. «То, что застройщики поднимают цены с марта, – это повышение цен, обусловленное ростом строительной готовности проектов. В последние 2–3 месяца застройщики держали цены на неизменном уровне, не понимая, как на рынке скажутся все поправки в ФЗ‑214 и остановка регистрация ДДУ в ФРС. Сейчас же застройщики производят плановую коррекцию цен. Не более того! А вот через год-другой рост цен неминуем», – предрекает он.