Кризисные итоги

Наталья Бурковская, редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:

— Сегодня у нас много желающих выступить и слушателей, все уже устали отдыхать. Мы собрались для того, чтобы подвести итоги строительного года. Как видят ситуацию представители строительных компаний?

Александр Погодин, директор ООО «Пионер»:

— В 2008 году Санкт-Петербург получил увеличение объема сданного жилья, строительные компании развивались. Конец года внес коррективы в тактику ведения бизнеса. Есть аналитики, которые прогнозируют, что цены на жилье упадут на 50 процентов, и советуют откладывать покупку. Это говорит о том, что даже платежеспособные клиенты, число которых уменьшилось из-за трудностей на рынке ипотечного кредитования, уходят с рынка. Банковские кредиты стали малодоступными, ставки растут, поэтому себестоимость квадратного метра будет только увеличиваться, а предложение снижаться. Цифр по приросту объемов сдаваемого жилья в 2009 году мы не получим.

Наталья Бурковская:

— Есть социальный аспект строительного бизнеса, и касается он дольщиков. Возможно, конец прошлого года стал началом проблем для людей, которые вложились в недвижимость. Как избежать таких проблем?

Валерий Шемраков, председатель совета директоров ИСГ «Норманн»:

— Это один из самых болезненных вопросов, который затронет рынок первичной недвижимости в этом году. По статистике, за прошлый год сдано в эксплуатацию почти 50 тысяч квартир. В процессе строительства находится 100 тысяч квартир. Если хотя бы часть, по разным оценкам — от 30 до 50 процентов строек, останавливаются, то нетрудно сделать вывод, что неудовлетворенных дольщиков мы будем иметь не несколько десятков, а несколько десятков тысяч. Только на региональном уровне мы не сможем эту проблему решить. Если предположить, что все эти квартиры будет достраивать город, то из бюджета нужно выделить несколько десятков миллиардов рублей. Это очень большой объем. Дольщиками у нас являются не только местные жители, поэтому возникает вопрос, почему налогоплательщики Петербурга должны разрешать проблемы этих граждан.

Наталья Бурковская:

— В 2008 году наш город стал вторым в России по вводу коммерческих площадей. Как обстоит дело в этом сегменте?

Ирина Солонова, директор департамента консалтинга GVA Sawyer:

— По офисной недвижимости класса, А объемы ввода полностью соответствуют планам девелоперов. Введено 190 тысяч квадратных метров. По классу В из запланированного объема введено только 30 процентов. Были отказы от реализации проектов, приостановки и перенос сроков. Заявленных проектов за 2008 год на 3,9 миллиона квадратных метров, остановленных — на 1 миллион квадратных метров. Цены снизились только по классу, А, примерно на 2 процента, в классе В цены каждые полгода росли на 6 процентов. Из запланированных на 2009 год 500 тысяч квадратных метров офисной недвижимости будет введено только около 20 тысяч квадратных метров.

В сегменте складской недвижимости в 2008 году введена треть от запланированного объема. Заявлены проекты на 1,4 миллиона квадратных метров. Официально приостановок по складским проектам не озвучивалось. При этом уровень заполняемости складских комплексов за 2008 год существенно снизился. Сейчас 18–20 процентов площадей пустуют. На следующий год мы прогнозируем, что ввод новых помещений будет минимальный.

Торговых комплексов введено на 320 тысяч квадратных метров. Арендные ставки за год увеличились от 8 до 20 процентов. В целом год для рынка коммерческой и жилой недвижимости прошел хорошо. Влияние кризиса мы ощутим уже в 2009 году. Основная тенденция сейчас — сокращение объема ввода по сравнению с запланированным.

В сфере жилой недвижимости город нас порадовал 3,2 миллиона квадратных метров вместо запланированных 2670 тысяч квадратных метров, объемы ввода превышены на 20 процентов. При этом в декабре 2008 года введено 1,6 миллиона квадратных метров, то есть 50 процентов объема вода жилья за весь год. На конец второго квартала 2008 года цены на первичном рынке жилья выросли на 30 процентов. В конце года цены упали на 17 процентов. Темпы продаж осенью снизились на 40 процентов.

Наталья Бурковская:

— Корректируют ли компании свои планы в кризисное время?

Олег Кульбеда, генеральный директор ООО «Ассоциация по сносу зданий»:

— Мы работаем на рынке демонтажа и земляных работ, по итогам 2008 года компания показала прирост всех ключевых показателей в размере 20 процентов. Это меньше, чем мы планировали, потому что начиная с августа многие девелоперские проекты были приостановлены на неопределенный период. С другой стороны, мы можем отметить, что все проекты, связанные с реконструкцией промышленных предприятий, крупных объектов, не были остановлены инвесторами. Сейчас мы направляем свою работу в сферу демонтажа и генподрядов. Мы являемся реалистами и понимаем, что программа поддержки отрасли, которую декларирует государство, будет начата, и деньги возвратятся в реальный сектор экономики. До весны ожидается нестабильная ситуация, некоторые компании будут вынуждены демпинговать, некоторые вообще уйдут с рынка.

Александр Викторов:

— В 2008 году произошли важные события в сфере законодательства. Удалось завершить работу над двумя основными документами, определяющими градостроительную деятельность, — Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки. Теперь все застройщики и инвесторы могут разобраться с функциональным зонированием. Правила землепользования помогут разобраться с территориальным зонированием. Если говорить о цифрах, то при подготовке этого документа проведены общественные обсуждения во всех 18 районах города и 111 муниципальных образованиях. На сегодняшний день мы имеем законопроект, это очень серьезная информационно-правовая база для инвесторов. Я отношу себя к оптимистам. Кризис не вечен. Эти два документа позволят застройщикам трезво оценить свои возможности, пожелания. В течение ближайшего года компании будут обдумывать свои перспективы. Все в этот период займутся оценочными работами на уровне расчетов, концепций, технико-экономических обоснований. В этом компаниям помогут Генплан и Правила землепользования и застройки.

Наталья Бурковская:

— Над этими документами работали чиновники, в обсуждении участвовали строители города и саморегулируемые организации. Есть ли претензии, поправки?

Алексей Белоусов, генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», Ассоциации «Строительно-промышленный Комплекс Северо-Запада»:

— Со стороны строительного сообщества есть несколько претензий к генплану и правилам землепользования и застройки. По генплану мы подали около 30 поправок, которые касались инвестиционных зон. Большинство из наших предложений поддержано. В меньшей степени удачно сложилась работа с ПЗЗ, мы подготовили более 100 поправок. Более 70 процентов поправок были приняты, но главное, чего нам не удалось достичь, — введение переходного периода, который позволил бы инвесторам завершить проекты, по которым подготовлены и подписаны временные регламенты застройки. Аналогичная ситуация произошла и с законом об охранных зонах. Мы предлагали, чтобы те проекты, которые уже прошли историко-архитектурную экспертизу, могли быть реализованы в тех параметрах, которые согласовал КГИОП. Мне понятна позиция властей. Потому что давление, которое испытывало наше общество, и внимание, которое было привлечено к этим законопроектам, было очень велико. Любой законопроект со временем требует корректировки, мы всегда будем готовы работать над теми поправками, которые будет инициировать строительное сообщество.

Наталья Бурковская:

— Росстат привел данные о прибыли средних и крупных строительных организаций нашего региона в прошлом году. К осени 2008 года этот показатель составил 2,5 миллиарда рублей. Не секрет, что всех интересует вопрос соотношения себестоимости жилья и его цены.

Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО «СО «М-Индустрия»:

— Это, видимо, для всех больной вопрос. Почему вы не продаете дешевле? Статистика себестоимости по нашим крупным объектам, которые были начаты в 2003 году и в этом году будут закончены, точно понятна — 65 тысяч рублей за квадратный метр. Многие оценивают этот показатель только как стоимость строительно-монтажных работ и говорят, что цены на материалы упали, зарплаты снижаются, значит, жилье должно быть намного дешевле. Но стоимость строительно-монтажных работа в общей себестоимости составляет только 50 процентов. Вторая половина — это получение прав на участок, стоимость земли, инженерная подготовка, вынос сетей, проектирование, согласование. Себестоимость именно строительно-монтажных работ за последние 3 месяца упала на 15 процентов, но что происходит со всеми остальными расчетами строительных компаний? Если в начале 2008 года мы брали банковские кредиты под 11 процентов годовых, сейчас банки менее 20 процентов годовых даже не обсуждают. Стоимость денег резко возросла. Инфляция в 2009 году будет больше, чем 2008 году. Поэтому говорить о том, что себестоимость строительства в 2009 году будет меньше, чем в 2008-м, не приходится.
Начиная с конца лета на рынке резко сократится объем предложения. А когда нет предложения, цены растут, это законы рынка. Все говорят: где дно рынка? Для нас оно было в ноябре. В декабре мы уже продали в 2,5 раза больше недвижимости, чем в ноябре. Причем по более высоким ценам. В январе мы рассчитались с выплатами купонного дохода. Темпы стройки упали, потому банковское финансирование ухудшилось и продажи упали на 50 процентов. Но тем не менее квартиры покупаются, а предложение сокращается. Сроки ввода объектов с конца прошлого года мы перенесли на середину 2009 года. Мы их успешно сдадим, а потом будем думать, какие из новых объектов развивать и на каких условиях.

Алена Милош, руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь»:

— Снижения спроса на пике стагнации рынка с августа по декабрь в нашей компании не наблюдалось, поскольку мы начали предлагать новые маркетинговые программы. В сегменте типового жилья активность совпадала с нашими планами по продажам. С жильем бизнес-класса и класса элит дела обстояли хуже. Декабрь прошлого года показал худший результат, чем мы планировали. Цены скорректировались на 10–15 процентов в сторону понижения от уровня 2007 года. На наш взгляд, дно рынка уже достигнуто и начался подъем. В январе отмечается увеличение покупательской активности. Граждане, которые сняли со счетов 500 миллиардов рублей, понимают, что неопределенность на денежном рынке хуже, чем вложение в недвижимость, которая всегда будет в цене. С 1 квартала 2010 года неминуем рост цен на жилье, который будет подогреваться снижением предложения. В 2010 году мы прогнозируем рост цен минимум на 30 процентов.

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:

— За четвертый квартал 2008 года произошел небывалый ввод жилья: введено 1,4 миллиона квадратных метров. Сегодня средневзвешенная цена на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 86,8 тысяч рублей: по типовому жилью 74,2 тысяч и по элитному — 125 тысяч рублей. Общий рост цен за 2008 год составил 12 процентов в рублях. Долларовое снижение составило 7 процентов. За четвертый квартал цены в рублях упали на 15 процентов в рублях и на 24 процента в долларах. Наибольшее снижение наблюдалось на рынке элитного жилья и бизнес-класса: 23 процента в рублях и 33 процента в долларах. По типовому жилью рост в рублях составил 19 процентов, в долларах цена практически не изменилась. За четвертый квартал цена по типовому жилью снизилась в рублях на 10 процентов, в долларах — на 19 процентов. В первой половине 2009 года мы видим объективные причины для снижения цен не более чем на 10–15 процентов. Первая причина — снижение реальных доходов населения, которое может достигнуть 35 процентов. Вторая тенденция — снижение рынка ипотеки практически до нуля. В то же время, в 2009 году объем предложения сократится на треть, а в 2010 году еще в два раза. Эти две разнонаправленные тенденции не дадут ценам упасть очень сильно.

Павел Горячкин, директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России:

— Мы не ждем снижения цен на жилье в 2009 году на 40–50 процентов, этот показатель составит максимум 10–15 процентов. Покупателям жилья нужно вспомнить 2005 и 2006 годы, когда полтора года сделок практически не было, а три года цена росла. Ни в одном регионе обвала цен не происходит и не прогнозируется.

Что касается себестоимости и цены, по которой государство готово выкупать квартиры у застройщиков, представленные Министерством регионального развития цифры противоречат тем данным, которые есть у застройщиков. 26 декабря 2008 года Минрегионразвития подписало новый указ о рыночной стоимости квадратных метров, в котором практически по всем субъектам федерации показано снижение. В Санкт-Петербурге — на 6,5 процента, до 44,3 тысячи рублей за квадратный метр против 47 300 в четвертом квартале 2008 года. Под этими цифрами нет никакого обоснования. Реальная себестоимость строительства массового жилья составляет 55–65 тысяч рублей.

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

— В середине января цена на вторичном рынке составила 98 тысяч рублей. Начиная с октября прошлого года риэлторы фиксировали нерезкий откат цен — 0,5–1 процент в неделю. Активность продаж упала на 50 процентов. В ноябре—декабре количество зарегистрированных сделок уменьшилось по отношению к аналогичному периоду прошлого года в 1,5 раза и не превысило 4 тысяч. Средневзвешенный показатель — 5 тысяч сделок в месяц. В то же время, в совокупности по количеству сделок за год ситуация вполне укладывается в рамки предыдущих лет — около 60 тысяч. Среди последних изменений на рынке — появление в листингах квартир в новых домах, пока количество непроданных квартир в сданных домах не превышает 5 процентов. Стоимость квартир по году суммарно в рублях выросла на 30 процентов. Пока рынок недвижимости опирается на сделки в рублях, девальвация последнего для него не показательна, что существенно отличает ситуацию от кризисной ситуации 1998 года, когда все сделки проходили в долларах и доходы домохозяйств также исчислялись в долларовом эквиваленте. Рынок возвращается к давно, казалось бы, позабытым формам — «обменам». Их доля пока невелика, но их привлекательность в условиях отсутствия ликвидности очевидна — сделки по сути напоминают бартер. Отсутствует важное звено — наличные деньги. Следует отметить и рост комиссионных по брокерским договорам. Теперь брокерская комиссия составляет при продаже строящихся объектов 2–4 процента, хотя еще два-три месяца назад составляла 1–2 процента.

Михаил Бимон, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:

— Как консалтинговый центр мы сейчас занимаемся реконцептом проектов. То есть переделываем проекты, которые анонсировались до кризиса. Полностью меняем техническое задание на проектирование, меняем приоритеты, делим объекты на очереди. Так или иначе застройщики выведут на рынок то количество квадратных метров, которое будет этим рынком востребовано, будет покупаться. Предполагаю, что расцветет мало- и среднеэтажное строительство квартирного типа. Проекты-миллионники будут дробиться на небольшие очереди, произойдет увеличение сроков строительства, возможно создание консорциумов.
Произойдет четкая сегментация рынка. Уже сейчас есть примеры, когда квартиру в панельном доме можно купить за 47 тысяч рублей за квадратный метр, а можно точно такую же квартиру купить за 84 тысячи рублей за квадратный метр. Дома находятся на одинаковой стадии строительства, просто один расположен в Шушарах, а второй — в Московском районе. Произойдет ценовое расслоение. Если посмотреть разброс цен по квартирам, то однокомнатную квартиру можно купить за 2 миллиона рублей, а можно и за 4 миллиона. Разница в площади квартиры: первая — 31 квадратный метр, вторая — 54 квадратных метра. Кризис встряхнет рынок, и появятся продукты, которые сформированы не желанием строить и продавать, — будет создаваться продукт, который востребован. Если говорить о сокращении предложения в первом квартале 2009 года, то произойдет не уменьшение числа квартир как таковых. Сократится именно ликвидное предложение. Есть проекты, где из-за нерациональных планировочных решений, из-за недочетов организации пространства квартиры сейчас объявляются большие скидки. Я допускаю, что компании могут выставить ряд таких квартир по низкой цене, например, для продажи городу. Цены на ликвидные квартиры существенно снижаться не будут.