Кризис заставляет застройщиков резать этажи

Кризис может заставить некоторых застройщиков переориентироваться с многоэтажных проектов в приграничных районах Петербурга на дома со средней этажностью. В этот же сегмент переместится и массовый спрос. Таковы предположения участников рынка, опрошенных РБК.

«Если по итогам кризиса 2008-2009 гг. в ответ на запрос, связанный с доступностью жилья, мы получили активную реализацию масштабных проектов высотной застройки на территориях, прилегающих к КАД, то текущий кризис даст толчок развитию более «человечных» мало- и среднеэтажных проектов», - рассуждает, в частности, генеральный директор строительной компании «Петрополь» Марк Лернер.

Подобные проекты, в которых стоимость квадратного метра сравнима или даже ниже той, что предлагается в проектах-«муравейниках», уже сегодня становится реальной альтернативой последним, уверен эксперт. «Покупатели пока еще не до конца распробовали новый формат, но скоро это изменится», - прогнозирует Марк Лернер. По его мнению, высотное строительство продолжит развиваться лишь на небольших участках в районах внутри городской черты, в которых иной формат недвижимости экономически нецелесообразен из-за высокой стоимости земли.

«Резервы «уплотнительной» застройки на территории кварталов, сформировавшихся еще в советское время, были исчерпаны к 2004–2005 гг. Поэтому освоение периферийных территорий это не столько вынужденная мера, сколько естественный ход развития строительного комплекса Петербурга», - напоминает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.

 «Определенный «разворот тренда» в последние годы действительно происходит, - продолжает экперт. - До недавнего времени этажность комплексной застройки неуклонно возрастала: если 60-е годы представлены в основном пятиэтажками, 70–80-е – это 9–12-этажки, «двухтысячные» – двадцать и более этажей. Начиная с 2011–2012 гг. на рынок достаточно активно выводятся проекты средне- и малоэтажной застройки, либо имеющие в своем составе корпуса с небольшим количеством этажей. И эта активизация малоэтажного строительства как одного из ведущих форматов комплексного освоения, по сути, часть более общей тенденции, – становления первичного рынка жилья в качестве потребительского рынка, ориентированного на конечный спрос».

Вместо «муравейников»

Профессионалы отмечают разочарование жителей масштабных проектов-«муравейников». Большая доля однокомнатных квартир и студий формирует стиль жизни больше напоминающий общежитие. Высокая плотность застройки, а также проблемы с социальной и бытовой инфраструктурой, транспортной доступностью в обозримой перспективе могут негативным образом сказаться на спросе на подобный тип жилья.

«Малоэтажный формат позволяет наиболее полно раскрыть потенциал участков, расположенных в пригородной зоне, аккуратно вписывая застройку в существующий природный ландшафт, формируя максимально дружественную и не довлеющую над человеком жилую среду», - говорит Игорь Креславский.

«Новый подход к жилому строительству мы разработали ориентируясь на традиции и инновации европейского градостроительства. Появление данной философии было предопределено еще в кризисном 2008 году, - рассказывает генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин. - У каждой строительной компании тогда было три возможных пути: банкротство, выживание за счет старых запасов  с последующей работой по прежним стандартам, или смена концепции. Мы выбрали для себя последнее и решили, что для важно выделиться, создавая продукт, который будет нужен клиенту не только сегодня, но и завтра. Причем даже если он сам пока этого не знает».

По мнению Лелина, чем дальше, тем больше людям будет важно не где жить, а как жить. «На деле это означает, например, что по некоторым проектам мы могли бы заложить в полтора раза больше квадратных метров, чем имеем сегодня. Но мы продаем не квадратные метры, не только квартиры, но и то, что их окружает, чтобы человек не замыкался в четырех стенах, а максимально использовал окружающее пространство», - рассказывает Александр Лелин. По его словам, динамика продаж позволяет сделать вывод, что покупатель поддерживает подобную стратегию.

Финансовый директор УК «КВС» Надежда Семенович указывает на то, что помимо стратегической привлекательности мало- и среднеэтажных проектов, существует также тактическая предрасположенность покупателей к подобному формату. С учетом того, что спрос на сегодняшнем рынке концентрируется на объектах с высокой степени готовности, дома с небольшим количеством этажей позволяют проще обеспечить требуемый результат. «По этой причине клиенты будут ориентироваться на мало- и среднеэтажное строительство», - полагает Надежда Семенович.

Эксперты отмечают, что среди покупателей жилья в малоэтажных и среднеэтажных проектов преобладают молодые семьи с маленькими детьми, приобретающие свое первое жилье, семейные пары со взрослыми детьми или зрелые пары без детей, а также представители среднего класса с доходом выше среднего, ведущие активный образ жизни, и решившие продать квартиру в городе и переехать «ближе к природе».

При этом они могут выиграть в цене и площади квартиры: малоэтажные проекты вполне успешно могут конкурировать с многоэтажками благодаря своей стоимости, и иногда получается, что приобрести квартиру значительно большей площади в малоэтажном комплексе на некотором удалении от города можно за ту же цену, что и небольшую квартиру в многоэтажной городской новостройке. «Бюджетные» предложения в малоэтажных комплексах - это квартиры средней площадью 50-60 кв. м, а не 30-40 кв.м, как в городе. А таун-хаус площадью от 100 кв. м вполне может посоревноваться с «городской» 80-метровой «трешкой». Небольшие малоэтажные проекты в престижных районах городской черты, таких, как Пушкин, Павловск, Петродворец, естественно, будут значительно дороже многоэтажных комплексов.

Больше и ниже

Первые проекты комплексного освоения территорий (КОТ), предполагающие строительство более 100 тыс. кв.м жилья, в сегменте малоэтажного и среднеэтажного строительства начали появляться примерно в 2009-2010 годах. К «первопроходам», по словам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, можно отнести первые очереди проекта «Славянка» компании «Балтрос» в Пушкинском районе Петербурга, ЖК «Bagatelle» («УНИСТО Петросталь»), ЖК «Петровская мельница» от одноименной компании в Ломоносовском районе. В 2013-2014 годах на этот рынок вышли девелоперы, для которых ранее было характерно только многоэтажное строительство: «Главстрой СПб» с проектом «Юнтолово», «РосСтройИнвест» с проектом «Золотые купола», «Ленстройтрест» с проектами «Яннила Кантри» и «Юттери», «ЮИТ Санкт-Петербург» с Inkeri, «КВС» с проектом «Новое Сертолово» и ряд других.

В общем объеме спроса на долю объектов мало- и среднеэтажного строительства сегодня приходится около 7-8%. Всего на территории Петербурга и пригородных районов Ленинградской области сейчас реализуется около сотни малоэтажных и среднеэтажных проектов, общая площадь строящегося жилья - около 900 тыс. кв м. Две трети из них находятся на территории Ленинградской области. Значительная часть проектов в области - это крупные как по занимаемой территории, так и по площади возводимого жилья проекты. В Петербурге, напротив, насчитывается немало небольших малоэтажных кварталов (во многих районах, включая Кронштадтский, Петродворцовый, Красносельский, Выборгский, Курортный), хотя есть и гиганты вроде «Юнтолово» от «Главстрой-СПб» (более 430 га), «Ново-Сергиево» от «Сателлит Девелопмент» (32,3 га), «Юттери» от «Ленстройтрест» (31,5 га).

«Если рассматривать малоэтажную застройку как реальную альтернативу жилью массового спроса, то без помощи государства здесь не обойтись, - полагает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов - Для стимулирования девелоперов к запуску таких проектов в серьезных масштабах должны быть решены вопросы с обеспечением новых территорий инженерией, строительством объектов социальной инфраструктуры, подключением к сетям и другими моментами, которые являются существенной нагрузкой на стоимость квадратного метра».

В свою очередь, Игорь Креславский считает, что недостатки малоэтажных проектов – это продолжения достоинств: "Разреженная застройка увеличивает трудоемкость инженерной подготовки территории проекта, и чтобы оставаться в конкурентоспособном диапазоне цен, необходимо очень тщательно подходить к проектированию и технической реализации на всех этапах».