Костыль для элитного рынка

Объем вторичного рынка элитного жилья невелик. Количество объектов в листингах редко превышает 20−30 квартир. Новые предложения появляются только в результате реконструкции исторических зданий или вторичной продажи квартир в дорогих новостройках.
По словам генерального директора агентства «Петербургская недвижимость» Сергея Дроздова, количество объектов не увеличивается, наоборот, за последний год по ряду причин даже снизилось. Во-первых, все время повышаются требования покупателей к элитному жилью. Во-вторых, раньше большинство элитных квартир выводилось на рынок в результате расселения коммунального жилья. Сейчас подходящих объектов практически не осталось.
«Расселение коммунальных квартир на сегодняшний день — почти не востребованная услуга. Связано это в первую очередь с отсутствием спроса со стороны покупателей, так как на рынке достаточно предложений по хорошему жилью в новых домах», — говорит директор петербургского отделения компании «Миэль-Брокеридж» Мария Сорокина. «Тем более что сейчас покупать квартиру и расселять ее немодно, — добавляет генеральный директор АН „Бекар“ Ирина Гудкина. — Модно покупать квартиру в реконструированном доме». По словам риэлторов, при нынешней конъюнктуре рынка расселение — сложное дело. Оно возможно только на стабильном рынке.
Клиент всегда прав
Элитные объекты приобретаются с разными целями, не обязательно для решения жилищных вопросов: как представительское жилье, для сдачи в аренду, для последующей перепродажи. Поэтому, отмечает Мария Сорокина, «клиенты хотят видеть тщательно просчитанную экономику сделки, получить полный спектр услуг высокого качества и навигацию в процессе обслуживания».
Кроме того, покупатель пошел разборчивый и информированный. Из-за возросших требований квартиры, которые раньше подпадали под определение элитных, сегодня клиентов не устраивают. Никто уже не хочет покупать в качестве элитной квартиру на первом этаже или во втором-третьем дворе в доме с неотремонтированной парадной.
«Не надо забывать, — добавляет директор департамента маркетинга агентства недвижимости „Адвекс-Росстро“ Анастасия Лебедева, — что в старых домах с капитальным ремонтом отсутствуют гаражи и есть только парковочное место в охраняемом дворе, а о социальной однородности квартала и говорить не приходится».
Дома, где сформировалась социально однородная среда, у нас есть, однако она не радует элитных жильцов, утверждает Ирина Гудкина: «Если раньше эти жильцы были для своего дома неким уникальным явлением, то теперь стали „как все“. Есть даже целые коттеджные поселки, в которых наступила социальная однородность, но это не значит, что там полное равенство: каждый хочет выделиться». Кроме того, на вторичном рынке элиты есть проблема эксплуатации: все жильцы настолько загружены своими делами, что заняться проблемами организации быта некому.
При всем том, констатирует Сергей Дроздов, большинство покупателей элитной недвижимости вынуждены соглашаться с тем, что им предлагают: «Квартир, которые соответствуют ожиданиям покупателей, ни на первичном, ни на вторичном рынке почти нет. Приходится чем-то жертвовать: либо качеством дома и наличием парковки, современными коммуникациями и другими элементами удобства и комфорта, либо видом из окна, соседством с достопримечательностями и т. д.».
По данным компании «Бекар», распределение элитных объектов по районам остается прежним. Как и раньше, больше всего объектов предлагается в Центральном и Петроградском районах. Далее идут Адмиралтейский и Московский. На Васильевском и Крестовском островах, а также в Выборгском районе есть единичные варианты. Территория «золотого треугольника» сейчас активизировалась. Главным критерием при выборе элитной квартиры остается вид на исторический центр города, поэтому спросом пользуются районы вокруг Смольного собора и Таврического сада, а также район Московского проспекта.
Альтернативное жилье
Выбор невелик не только по причине недостатка комфорта в старых домах, он также обусловлен дефицитом площадок под новое строительство в центре города. В Петербурге есть несколько мест, где присутствие элитной недвижимости просто обязательно, полагают риэлторы. Однако новое строительство в подобных местах нередко запрещено, возможна только реконструкция. Например, это относится к Каменному острову, но и там количество пригодных под реконструкцию объектов ограничено.
По мнению Ильи Андреева, директора по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация „Возрождение Санкт-Петербурга“», основные участки реконструкции с прошлого года сосредоточены в Центральном и Василеостровском районах. Петроградский район выпадает из этого контекста, поскольку имеет земельные ресурсы бывших промышленных предприятий, где сегодня ведется главным образом новое строительство.
По словам Анастасии Лебедевой, плотность населения в центре и без того в два раза превышает населенность спальных районов — 1100−1400 человек на гектар. Многие считают выходом из ситуации реконструкцию старого фонда. «Но для этого придется расселять дорогое жилье, тратиться на реконструкцию, соблюдая жесткие требования КГИОП (что, естественно, приведет к удорожанию проекта минимум на 30%). Поэтому проекты единичны», — говорит Лебедева. «Проекты жилой реконструкции можно пересчитать по пальцам, — вторит Ольга Колганова, заместитель директора по рекламе и маркетингу компании „Петербургреконструкция“, — дом на Галерной, на Союза печатников, на Красноармейских улицах, пара адресов на Петроградской стороне и на Васильевском. И это лет за десять». В 2006 году доля реконструкции в общем объеме ввода составила 9%.
Малое количество проектов обусловлено тем, что инвесторы в процессе реконструкции сталкиваются со сложностями. «Основная масса „легких“ для инвесторов аварийных или пригодных для расселения домов в центре уже давно освоена. Остались здания с большими обременениями, которые требуют значительных капитальных вложений, и те, что расположены в депрессивных районах», — утверждает генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер.
Реконструкция сама по себе — недешевое удовольствие, но есть еще одна проблема — технологическая. При реконструкции, как, впрочем, и при новом строительстве в центре, необходимо вести мониторинг соседних зданий и использовать щадящие технологии. К примеру, чтобы не повредить брандмауэрные стены соседних домов, проводя реконструкцию с сохранением фасада, разборку здания приходится делать чуть ли не вручную. Илья Андреев также утверждает, что из-за сложности с расселением домов в центре города «по стоимости и срокам прогнозировать результат практически невозможно». Также к минусам реконструированного жилья Ольга Колганова относит неразвитую инфраструктуру: «Часто нет ни паркинга, ни придомовой территории, да и с инженерными новшествами сложновато — развернуться негде».
«Так что строить с нуля практически всегда выгоднее», — констатирует Марк Лернер. «Если рассматривать сугубо технологическую сторону вопроса, бесспорно, лучше строить новые дома. Существует чистый участок земли, поэтому не нужно ничего восстанавливать, нет окружения в виде примыкающих зданий, которые надо укреплять, и т. п. И что особенно важно, можно более гибко подходить к планировке квартир. Но с другой стороны, с нематериальной точки зрения реконструированные дома хранят свою историю, обладают неповторимой аурой и благодаря профессиональному застройщику приобретают новую жизнь. Соответственно, имеют не меньшую ценность, чем дома премиум-класса, построенные по новым проектам», — рассуждает Илья Андреев.
Специалисты отмечают, что при всех проблемах реконструкции интерес к ней не затухает. Его поддерживает отсутствие свободных пятен в хороших местах, попытки власти решить правовые вопросы с расселением, а также прямая выгода — цена на недвижимость в историческом центре растет гораздо быстрее себестоимости.
Ценник измерен спросом
По данным аналитиков компании «МИЭЛЬ», рост цен на вторичном рынке элитного жилья после некоторого затишья возобновился. К декабрю 2008 года они обещают увеличение по сравнению с нынешними ценами на 30%.
По данным компании «Бекар», только в августе цены на вторичную элиту подросли на 1−2%. Сегодня стоимость 1 кв. м в эксклюзивных домах составляет 20−25 тыс. евро, в тех, которые риэлторы называют премиум-классом, — 10−20 тыс. евро, а самые дешевые квартиры сегмента «комфорт» выставлены на продажу по 5 тыс. евро за 1 кв. м. «Если сравнивать положение на вторичном рынке элитной недвижимости в июне и в сентябре, можно заметить, что дорогих объектов (по 15−25 тыс. евро за 1 кв. м) стало немного меньше. За лето они или были проданы, или упали в цене. Менее дорогих объектов (5−15 тыс. евро за 1 кв. м) теперь значительно больше», — делится наблюдениями Ирина Гудкина.
По мнению Ольги Колгановой, рынок элитной недвижимости, в отличие от сегмента типового жилья, стабилен и обладает большим «запасом прочности». Спрос в этом секторе меньше подвержен колебаниям, стабильно высок и продолжает расти, причем расти, опережая предложение, которое, напомним, пока сокращается. «Именно этим, а не технологиями и особенностями строительства, объясняется увеличение цен на элитные квартиры, — полагает Колганова. — Так, с начала года средняя цена предложения в наших домах увеличилась в среднем на 17% и до конца года подрастет еще на 5−8%».
По данным агентства «Петербургская Недвижимость», на первичном рынке рост цен в элитном сегменте (в который входят также реконструированные объекты) в первом полугодии 2007 года превысил рост во всех остальных сегментах рынка и составил 16,76% в долларовом и 15,16% в рублевом эквиваленте. В незавершенных проектах класса «премиум» средняя стоимость 1 кв. м достигла 10 тыс. долларов, в элитных новостройках за пределами исторического центра — более 5 тыс. Но и при таком ценнике спрос продолжает расти.
Где появится зона?
Элитные дома должны располагаться в историческом центре, утверждают риэлторы. В центре города нет пятен под новое строительство, говорят застройщики. Единственным выходом и те и другие считают реконструкцию.
Сергей Дроздов сомневается, что в ближайшее время на вторичном рынке жилья появятся новые элитные зоны: «Если говорить о выходе объектов первичного рынка на вторичный, то формирование таких зон зависит не только от количества домов и их дислокации, но и от активности спроса и предложения. Так, в настоящее время на первичном рынке элитного жилья наибольшее число объектов возводится на Крестовском острове и прилегающих к нему набережных Петроградского района. Но пока еще рано говорить о том, что этот район стал зоной элитных объектов вторичного рынка».
Кроме того, процесс формирования вторичного рынка элиты может пострадать из-за того, что городская администрация заморозила программу создания пешеходных зон, поскольку Петербург постепенно подбирается к высокому званию столицы пробок. Между тем именно благодаря устройству пешеходных зон в свое время стали элитными отдельные дома и целые кварталы в районе улиц Правды и Большой Московской. «Если таких пешеходных улиц больше не будет, то не будет и возможности формировать элитные анклавы там, где недвижимость немного не дотягивает до статуса элитной», — горюет Дроздов. В свою очередь Мария Сорокина полагает, что элитный сегмент может пополниться за счет пригородов Петербурга. Например, в Пушкине за последние несколько лет сформировался респектабельный микрорайон на улице Малиновского, отмечает она.
Ожидается, что рынок элитного жилья пополнится за счет расселения аварийного фонда и коммуналок — соответствующая программа утверждена правительством. Однако риэлторы настроены скептически. Городские адресные программы по расселению домов в историческом центре пока что на стадии согласований или разработок, отмечает Дроздов. «Существует только программа расселения коммунальных квартир с субсидированием из бюджета. Но она предназначена исключительно для того, чтобы ускорить перевод в нежилой фонд квартир, находящихся на первых этажах. Вряд ли на их месте возможно появление элитного жилья», — добавляет он.
Однако, по мнению Ильи Андреева, доля реконструкции в общем объеме будет расти вне зависимости от того, реализуются ли городские программы и какими темпами пойдет эта реализация: слишком плоха ситуация с участками в местах, пригодных для элитной застройки. «Строители вынуждены обратить внимание на редевелопмент промышленных территорий и реконструкцию отдельных зданий. Именно эти два направления уже в ближайшем будущем станут единственным источником объектов элитного жилого домостроения, — уверен Марк Лернер. — Очевидно, что нового строительства пока больше, но я считаю, что в ближайшие пять лет ситуация изменится в пользу реконструкции».