Коммерческие метры промышленных зон

Наиболее престижным и дорогим районом для строительства объектов коммерческой и жилой недвижимости в Петербурге считается исторический центр. В отличие от столицы с ее радиально-кольцевой транспортной, властной и бизнес–инфраструктурой, эта относительно небольшая территория перегружена разнообразными функциями. Здесь сосредоточены не только административная, культурная, торговая и деловая активность, но и значительное число предприятий и заводов.

Размещение промышленных площадок в центральных районах города, на территории с большой плотностью застройки и мест скопления людей, - пример неэффективного использования городского пространства. Возможность возведения новых проектов в центральных районах города весьма ограничена, прежде всего из-за дефицита земельных участков под строительство. И единственный выход в этой ситуации – перепрофилирование и вывод промышленных предприятий из центра города.

Недвижимость для развития
Сегодня на территории Санкт-Петербурга располагаются 48 промышленных зон общей площадью более 10 500 га. Это около 700 предприятий. При этом многие предприятия сменили профиль деятельности, начав сдавать свои помещения в аренду сторонним организациями, зачастую не имеющими никакого отношения к их сфере деятельности. Так, например, из 40 промышленных предприятий Василеостровского района 16 отказались от производства и выступают только в качестве арендодателей.

На территории исторического центра, площадь которого составляет 5 800 га, находятся 200 предприятий, преимущественно крупные и средние. Промышленные и другие нежилые объекты занимают здесь 2 400 га, то есть около 23% от общего объема промышленных площадей в Санкт-Петербурге. Часть этих предприятий, согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга, подлежит выводу с последующей организацией на освободившихся территориях  зон различного непроизводственного назначения. Часть объектов обозначены как «промышленные предприятия, вывод которых невозможен».

Мониторинг предприятий исторического центра, проведенный специалистами ИСК «Петрополь» осенью прошлого года, выявил более 100 объектов нежилого назначения, имущественный комплекс которых можно оптимизировать. Возможно несколько вариантов развития этих территорий – от перепрофилирования производственных мощностей до выноса их на другие площадки и строительства на освободившемся месте районов общественно–деловой и жилой застройки.

Основные направления по выводу промышленности и коммунально-складских объектов из центра: освобождение Петровского острова, северного берега Малой Невы в районе Уральской улицы, берегов Большой Невки от Большой Невы до Кантемировского моста. Это касается Выборгской, Пироговской и Петроградской набережных, берегов малых рек  –  Карповки и Ждановки, зоны набережной Обводного канала, а также зоны пробивки Измайловского проспекта  и района Московско–Товарной  станции.

Сила закона  
Перевод промышленных предприятий с занимаемых ими территорий в основном регламентирует Закон «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт–Петербурга». Перепрофилирование предприятий также регламентируется Постановлением правительства санкт – Петербурга от 14.12.2004 г. № 1961 «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения». К нему прилагается «Примерный перечень территорий, на которых размещены объекты производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения, подлежащих градостроительному преобразованию. Перечень промышленных зон, подлежащих градостроительным преобразованиям (с целью повышения эффективности использования территорий и городских земель)».

Под замыслом разработчиков Генплана, Петербург должен занять достойное место в созвездии крупных городов Европы. Для этого к 2015 году правительство планирует вывести из промышленного оборота 2 – 2,5 тысячи га земельных участков, изменив их функциональное назначение на общественно–деловое и жилое. Это приведет к последовательной ликвидации, выводу, перебазированию или перепрофилированию расположенных здесь предприятий. Речь идет об объектах, не соответствующих экономическим, социальным, экологическим и градостроительным условиям развития тех функциональных зон, где они расположены.

Согласно Генеральному плану, территория, занимаемая объектами производственного назначения, инженерной инфраструктуры, железнодорожного транспорта, сократится на 3,5 – 4 тысячи га. При этом предполагается выполнить санацию почв и принять другие меры, направленные на улучшение освобождаемых участков. При этом, по словам чиновников Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли, правительство города не собирается переводить промышленные предприятия без согласия собственников. Только в случае, если собственники примут решение о более выгодном использовании принадлежащих им участков и начнут перебазирование, город в свою очередь возьмет на себя обязательства по предоставлению подготовленных территорий в промышленных зонах.

Комитетом по градостроительству и архитектуре подготовлен проект «правил землепользования и застройки». Этот документ устанавливает единый регламент для каждой территориальной зоны, на которые будет поделен Санкт–Петербург. Промышленным предприятиям не запрещается вести деятельность в рамках уже существующих мощностей, даже если они расположены на территории, где, согласно Градостроительному регламенту, могут находиться только объекты жилого и общественно–делового назначения. Но собственник может столкнуться с определенными трудностями при постройке дополнительных помещений, необходимых для развития и модернизации предприятия.

Успешный опыт
Редевелопмент производственных территорий не только способствует преобразованию городской среды и стимулирует развитие рынка недвижимости, но и приносит значительные дивиденды собственникам предприятий. Строительство жилых и общественно – деловых зданий даже на небольшом по площади земельном участке в историческом центре Петербурга благодаря высокой цене недвижимости может окупить затраты по переводу заводских мощностей, их модернизации, проведению санации территории.
Первым проектом по выводу предприятий из центра города, осуществлявшемся при поддержке КЭРППиТ, стало перебазирование из Петроградского района производственных мощностей «Первой мебельной фабрики». Новый производственный комплекс, расположенный в Северо – Западной промышленной зоне Санкт–Петербурга (Мебельный проспект, 4) был торжественно открыт 25 мая 2005 года. На освободившемся участке площадью 1,5 га планируется построить бизнес–центр, инвестиции в который составят около $10 млн.       
Среди успешных проектов можно вспомнить торгово–деловой центр «Сампсониевский», расположившийся в корпусах бывшей прядильно–ткацкой фабрики «Октябрьская», бизнес–центр «Нобель», возникший на месте бывшего инженерно–лабораторного корпуса государственно предприятия «Русский дизель», универмаг PLATO в корпусе бывшего ткацкого цеха ОАО «Литовский текстиль» и многие другие. К примеру, на участке, занимаемом в настоящее время торговым центром «Максидом» в Московском районе, ранее располагался один из цехов вагоностроительного завода им. Егорова.

Территория девелопмента
Успех девелоперского проекта во многом зависит от того, насколько грамотно разработана концепция, насколько полно учетны факторы, влияющие на конечный результат. Поэтому большинство собственников предприятий, задумавших переезд, реализуют такие проекты в сотрудничестве с девелоперами. Вариантов здесь множество. Одни компании заинтересованы в приобретении земельных участков, другие разрабатывают различные схемы совместной реализации проектов. Интерес девелоперов к перепрофилированию промышленных территорий понятен. В то же время различные объекты существенно отличаются друг от друга с точки зрения инвестиционной привлекательности. Она зависит от следующих факторов:

Комплексность освоения территории
Сегодня в Петербурге существует комплексное освоение территории Петроградского района (нежилые зоны «Петровский остров», «вдоль Петроградской набережной», «у Кантемировского моста») и Василеостровского района (нежилые зоны «Уральская», «Балтийская»). Там к тому же освобождаются значительные площади. Но наличие «остаточных» производств, невозможность полного освобождения промышленной зоны существенно снижает интерес потенциальных инвесторов и застройщиков к объекту и может затруднить его использование (например, наличие санитарно–защитных зон от оставляемого производства и, как следствие, невозможность возведения жилых объектов).

Окружающая застройка
Вывод промышленных предприятий – длительный процесс. Если перепрофилированная территория остается в окружении невыводимой или вновь создаваемой промышленной застройки, то функциональное использование объекта может быть существенно ограничено санитарно–защитными зонами или просто непрезентабельностью окружения. Это необходимо учитывать при разработке концепции проекта.

Местоположение
Размещение на оживленных магистралях и набережных является приоритетным для объектов общественно–делового назначения, это гарантирует хорошую транспортную доступность не только до центра города, но и до любой точки периферии. Этому требованию идеально отвечают нежилые зоны у «Кантемировского моста», «вдоль Петроградской набережной», «Октябрьская», «Левобережная», «Выборгская». Однако и «классность» будущего объекта вносит свои коррективы в процесс выбора места под застройку. Проекты по строительству бизнес–центров класса А реализуются в основном в центральных районах города.

Отсутствие ограничений при использовании участка.
Расположение участка в центральной части города также накладывает на девелоперов определенные ограничения. При реализации подобных проектов необходимо учитывать дополнительные риски, связанные с ограничением архитектурно–планировочного плана (требования КГИОП, КГА), изношенностью объектов инженерной инфраструктуры и перегруженностью внешних инженерных сетей.

Материал подготовлен специалистами Инвестиционно-строительной компании ПЕТРОПОЛЬ (группа компаний ГАЗСТРОЙИНВЕСТ).