Комфорт-класс: экспансия продолжается

Жилое строительство в Петербурге идет активно: возводятся новые объекты комфорт-класса как внутри сформированных кварталов, так и на окраинных территориях. Локации, где появятся комфортные новостройки, по-прежнему разнообразны.

«Исторически сложилось, что комфорт-класс в понимании потребителя прочно ассоциируется с проектами в черте Санкт-Петербурга, – уверен Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петербурге. – Они находятся в непосредственной близости от станций метро, в экологически благоприятных и обжитых районах с хорошо развитой социальной, транспортной и коммерческой инфраструктурой. Число свободных участков в городе, отвечающих этим требованиям и готовых к застройке, стремительно сокращается. Строительство комфорт-класса ведется либо в формате точечной застройки, либо на рекультивируемых землях “серого пояса”, где зачастую нужно создавать инженерию с нуля. Внимание девелоперов также все чаще притягивают ранее недооцененные локации, где активно развивается инфраструктура и в ближайшее время планируется строительство метро».

В пределах города

По словам г-на Виноградова, «ареалы обитания» проектов комфорт-класса формируются в Калининском районе вдоль проспекта Маршала Блюхера, в Приморском районе вдоль Богатырского проспекта, в Красносельском районе в локациях с выходом к Финскому заливу. Также отмечаются в качестве перспективных локаций намывные территории в Василеостровском районе, где «Лидер Групп» реализует проект «Гавань капитанов». Новый микрорайон под застройку современным жильем комфорт-класса складывается в Московском районе на землях бывшего завода «Самсон», где ГК «Лидер Групп» возводит жилой комплекс «Сириус» недалеко от станции метро «Звездная». Привлекательные участки для объектов комфорт-класса также есть во Фрунзенском, Выборгском районах и в других локациях.

«По общей практике городов, комфорт-класс в основном развивается на юго-западе, – уверен Григорий Цветков, руководитель отдела продаж ООО «ИСК “Вита”». – Юг нашего города – яркий пример. Начиная с Московского проспекта, где нет плотной застройки. А новые проекты в сегментах “комфорт” и выше развиваются в том числе в таких пригородных направлениях, как Пушкин и Павловск, а также Стрельна и Петергоф».

Эксперт отмечает, что сегодня действительно появляются новые территории, где строятся объекты комфорт-класса. Причем сегодня это уже далеко не всегда проекты у метро. «Появление новых объектов класса “комфорт” в местах, ранее менее востребованных, подтверждает, что спрос на жилье растет, – говорит Григорий Цветков. – И будет расти и дальше. Сейчас люди не привязываются к станциям метро, а выбирают комфорт проживания. Это закрытые территории, хорошие планировки, паркинг, парки по соседству. Яркий пример проекта комфорт-класса не у метро – микрорайон “Балтийская жемчужина”».

Территории в Приморском районе

По словам Олега Пашина, генерального директора ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”», в настоящее время в Петербурге есть ряд территорий, которые находятся в процессе развития. Там не только ведется активное строительство жилья комфорт-класса, но и возводятся необходимые жителям объекты инфраструктуры в рамках проектов комплексного освоения. Например, это зона Каменка в Приморском районе города. Здесь реализуют свои проекты, которые включают жилые дома, зеленые зоны, социальную и торгово-сервисную инфраструктуру и многое другое, ведущие застройщики города, такие как «Юит» с проектом «Новоорловский», «Главстрой-СПб» с микрорайоном «Юнтолово», Setl City с ЖК «Чистое небо». Есть здесь еще и свободные участки, которые со временем также будут освоены.

«Преимущества этой территории очевидны, – говорит эксперт. – Приморский район вот уже много лет удерживает пальму первенства по популярности среди покупателей на рынке новостроек благодаря развитой социальной и торгово-развлекательной инфраструктуре, хорошей транспортной доступности, наличию большого числа парков и в целом уровню благоустроенности. Каменка не является исключением: рядом зеленая лесополоса, чуть поодаль – Юнтоловский заказник и Новоорловский лесопарк, неподалеку – выезд на Кольцевую автодорогу. Жителям доступна вся инфраструктура обжитого и развитого района. Поскольку здесь строятся в основном проекты комплексного освоения, у людей не будет недостатка в детских садах, школах, магазинах».

Например, в жилом комплексе комфорт-класса под названием «Чистое небо» от Setl City, помимо комфортабельных квартир, появятся, согласно принятым застройщиком стандартам оснащения, магазины продуктов, кафе, рестораны, булочные или пекарни, аптеки, медицинские центры и многое другое. Разноэтажный микрорайон с обширной внутренней территорией, закрытой для проезда автомашин, будет опоясывать сеть велодорожек. Здесь уже строится два детских сада, каждый из них – на 190 мест. Один из них будет введен в эксплуатацию уже в середине 2017 года. Администрацией города запланировано строительство школы на 1375 мест на участке, уже переданном застройщиком по договору дарения. Всего комплекс «Чистое небо» займет территорию 98 га, где появится 1,3 млн кв. м жилья, 14 объектов социальной инфраструктуры, а также целый ряд объектов торговли и сервиса. Отличительная особенность жилого микрорайона – обилие зеленых зон. Порядка 45 га отведено под озеленение. Кроме того, на соседнем участке вдоль реки Каменка будет создана единая рекреационная благоустроенная территория общей площадью более 11 га для отдыха детей и взрослых.

В сторону области

«Дефицит локаций для строительства объектов комфорт-класса в городской черте толкает девелоперов искать подходящие участки на границе города и области, – уверен Виталий Виноградов. – Это такие локации, как Парнас, Кудрово и некоторые зоны во Всеволожском районе Ленинградской области, в дворцовых пригородах Санкт-Петербурга».

«Удаленность от исторического центра города девелоперы компенсируют оригинальной концепцией, высоким качеством строительства, более дорогими материалами, чем в эконом-классе, необычными планировками, а также развитой собственной инфраструктурой, – продолжает эксперт. – Например, активно застраивается объектами комфорт-класса полесок Шушары Пушкинского района Северной столицы. Эта локация ранее была недооцененной девелоперами. Однако планы по развитию транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры, строительству новых станций метро делает ее сегодня привлекательной и для возведения проектов комфорт-класса».

Опыт Кудрово

Развивается строительство жилья комфорт-класса и непосредственно в пригородной зоне Ленинградской области. Хотя здесь доля строящихся домов этого класса, безусловно, не такая высокая, как в Северной столице.

«Одной из территорий, где активно развивается строительство жилья комфорт-класса, является Кудрово, – рассказывает Олег Пашин. – Например, одним из первых успешных примеров реализации проектов комфорт-класса в пригородной зоне является микрорайон “Семь столиц” от Setl City. Здесь, в квартале “Вена”, уже проживают новоселы, пролегают бульвары, работают магазины, кафе, булочные, салоны красоты... Работают два детских сада и школа, построенные девелопером в рамках программы “Соцобъекты в обмен на налоги”. Поскольку строительство в Кудрово началось еще в 2007 году, здесь уже много готового жилья комфорт-класса. Большинство проектов, которые здесь реализуются, – это проекты комплексного освоения территории со всей необходимой инфраструктурой». Рядом с новостройками находится ТРК «МЕГА-Дыбенко», где более 200 магазинов и развлекательных объектов. Неподалеку – КАД, по соседству – развитый Невский район, станция метро «Улица Дыбенко».

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2017 году строительство жилья комфорт-класса будет вестись практически во всех городских районах, а также в пригородной зоне Ленинградской области – в Кудрово, Мурино и некоторых других местах. Новые локации будут развиваться в Петро­дворцовом районе города. Продолжится освоение промышленных территорий в Выборгском, Петро­градском, Адмиралтейском, Московском и других районах, на месте которых появляются чаще всего проекты классов «комфорт» и «бизнес». Осваиваются территории вдоль набережных, в частности вдоль набережных Невы в Невском районе города.

По данным ГК «Лидер Групп», стоимость в комфорт-классе колеблется в пределах 80–110 тыс. руб. за 1 кв.м. Спрос на объекты этого сегмента устойчиво высокий. И в перспективе будет только расти, поскольку число подходящих под застройку участков снижается, а вывод объектов на рынок в этом сегменте сокращается.

Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»:

Одна из активно развивающихся зон – Усть-Славянка в Невском районе. Здесь работает ряд известных застройщиков. В частности, Setl City возводит жилой комплекс комфорт-класса «Невские паруса». Комплекс строится прямо на берегу Невы, там, где река делает изгиб. Многие квартиры будут иметь вид на реку и на ее противоположный берег, где раскинулся зеленый Невский лесопарк. К услугам жителей, помимо объектов, которые разместятся во встроенных помещениях домов, вся инфраструктура Невского района. Например, у ближайшей станции метро – «Рыбацкое» – есть торгово-развлекательные и фитнес-центры, магазины, рестораны, спортивные залы и все необходимое для жизни. Во дворе комплекса ведется строительство детского сада на 220 мест с бассейном, ввод в эксплуатацию намечен на первое полугодие 2017 года.

Наталья Кукушкина, ведущий маркетолог компании «Петрополь»:

Для полноценного комфорт-класса, помимо транспортной доступности, нужна «изюминка», уникальное свойство локации. Это может быть парк, водоем, спортивный или развлекательный комплекс. Хорошим примером служит Красносельский район, где строится ЖК «Клены».

О комфорт-классе говорят потребительские характеристики проекта: площади и соотношение квартир по типам, количество квартир в подъезде, парковка и коэффициент обеспеченности машиноместами, закрытый двор, собственная инфраструктура в проекте, например детский сад. Качество строительства и материалы важны, но даже золотая сантехника не превратит 20 студий на этаже в жилье комфорт-класса.

На сегодняшний день средняя цена в комфорт-классе составляет 100–110 тыс. рублей за 1 кв. м, в этом сегменте сосредоточено около 50% всех предложений в новостройках.

Григорий Цветков, руководитель отдела продаж ООО «ИСК “Вита”»:

Сейчас отмечается существенное расслоение рынка. Люди, выбирая жилье, уже в меньшей степени просто вкладывают деньги. И все больше выбирают качественную и прежде всего комфортную недвижимость для жизни. От условий, которые создает застройщик для жителей, зависит цена. Так, например, в одном и том же районе стоимость квартир может сильно отличаться.

Спрос на жилье растет. И будет расти и дальше. Люди выбирают комфорт – закрытые территории, хорошие планировки, паркинг, парки рядом. Как, например, в проекте «Балтийская жемчужина». Пользуется спросом сегодня жилье комфорт-класса – улучшенный «эконом», уже переросший параметры своего сегмента по всем статьям. Есть и более высокий уровень – жилье комфорт-класса, которое не дотягивает до бизнес-сегмента. Больше всего люди ценят качество.

Елена Тян, начальник отдела продаж ООО «Центр развития»:

Необходимыми условиями для проектов класса «комфорт» являются невысокая этажность жилых комплексов, продуманные и разнообразные планировки. Важны инфраструктура, близость парков, возможность быстро добраться до центра, наличие спортивных объектов и, конечно, соседи. На территории Пушкинского района развивается проект «На Царскосельских холмах». Малоэтажное строительство – это жизнь в экологически чистом районе города, возможность знать своих соседей в лицо, безопасность, отсутствие проблем с парковкой, меньшая нагрузка на сети и коммуникации. Здесь строится несколько комплексов. ЖК «Образцовый квартал» уже сдан. ЖК «Образцовый квартал 2» будут отличать потолки на мансардном этаже 4,47 м, планировки, позволяющие объединить кухню и гостиную, лифты, опускающиеся до уровня земли, и безопасный двор.

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петербурге:

Основное отличие комфорт-класса прежде всего в новом уровне комфорта и более высоких стандартах жизни. Комфортный сегмент отличает индивидуальность исполнения. Это отражается и в архитектурном облике дома со своим «характером» и неповторимым «лицом», и в нестандартных планировках, где все подчинено принципу удобства, и в дизайнерской отделке холлов, и в инженерной начинке. И в других опциях, повышающих качество жизни. Это высокие потолки, подземный паркинг, увеличенное число машиномест, окна с увеличенным оконным проемом и горизонтальная разводка труб отопления. Так, в ЖК «Балканы», который «Лидер Групп» строит во Фрунзенском районе, есть французские окна от пола до потолка, а на верхних этажах квартиры с панорамными видами и высотой потолка 3,2 м.