Количество просрочек в кризис не возросло

Есть расхожее мнение: в периоды кризисов банкротства застройщиков случаются чаще и количество и проблемных объектов возрастает. Мы решили проверить, как изменилась в этом плане картина петербургского рынка недвижимости за последние два года.

Около двух лет назад мы уже анализировали «новейшую историю» петербургских долгостроев. Основываясь на данных, собранных БН за 2003-2013 годы, постарались найти ответ на вопрос: уменьшается ли со временем количество просрочек, долгостроев и покупателей, месяцами и годами ждущих обещанного новоселья? Как выяснилось, не особо: после кризиса 2008-2010 годов количество объектов с перенесенными сроками сдачи оказалось не меньшим, чем в «непрозрачные» нулевые.

Посмотрим, как повлиял на рынок очередной кризис.

Болезни острые и хронические

Напомним: в начале 2014 года в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах мы насчитали 59 объектов с переносом сроков сдачи на девять месяцев и более. Из них 18 были выведены на рынок еще в 2003-2008 годах и имели по пять-десять лет просрочки. Список долгостроев «с бородой» сокращается крайне медленно: за два года, прошедших с прошлого «замера», он уменьшился лишь на треть – на шесть объектов (см. таблицу 1).

Пуск одного из них, ЖК «Славбург», можно считать знаковым событием для города: это был самый почтенный долгострой Петербурга, возводившийся на протяжении 11 лет. Теперь звание наиболее затянувшихся строек делят между собой два жилых комплекса – ЖК «Кристалл Полюстрово» от стройкомпании «Импульс» и ЖК «Светлана» от застройщика «Невский луч». Оба стартовали в 2004 году.

Наибольшее количество незавершенки по-прежнему принадлежит компании «Л1» (бывшей «ЛЭК»): «Лондон-парк», «Граф Орлов», «Премьер Палас» и «Звездный». Но компания потихоньку разбирается со своими многолетними задолженностями перед дольщиками – за 2014-2015 годы два жилых комплекса сданы полностью, в других введены в эксплуатацию часть очередей или корпусов.

Как выяснилось, долгострои более позднего периода, выведенные на рынок сразу после кризиса 2008-2009 годов, с трудностями справляются лучше. В прошлом обзоре мы насчитали 41 такой объект. К настоящему моменту их список сократился до 12 (см. таблицу 2). То есть две трети ЖК, затормозивших в ходе строительства, уже введены в эксплуатацию. Со своими обязательствами удалось справиться, хотя и с задержкой от полугода до двух лет, таким известным на рынке компаниям, как «ЮИТ», Setl City, «ЦДС», «Лидер Групп». Но у двух последних застройщиков осталось по два не завершенных в срок объекта.

Самая долгая просрочка по домам посткризисного периода на данный момент составляет четыре года. Именно на столько отодвинут первоначальный срок сдачи ЖК «Леонтьевский мыс» (проект был начат в 2009 году и заморожен до 2011-го). По остальным объектам отставание от графика составляет от двух до трех лет.

Получается, что застарелые болезни долгостроев с длительной историей перешли в хроническую стадию и лечатся крайне трудно и медленно. Проблемы новостроек, начатых в 2009-2011 годах, не столь глубоки и драматичны и в большинстве случаев успешно решаются силами застройщиков. Но в целом все шло неплохо: из 59 проблемных объектов, собранных в прошлом списке, к концу этого года осталось 24, то есть менее половины.

Новый кризис – новые песни

Два последних нестабильных года преподнесли новые сюрпризы. Прежде всего это банкротства или предбанкротное состояние трех строительных компаний. Напомним, застройщик «Петротрест» сам заявил о собственном банкротстве в марте 2015 года, ЖК «Трио» был взят на контроль городскими властями. ГК «СУ-155» – одна из крупнейших строительных структур России – также остановила строительство из-за технического дефолта и попыток кредиторов ее обанкротить. На завершение трех ее объектов (ЖК «Каменка», «Новая Каменка», «Янино-Парк») надо около 10 млрд руб. Первые банковские транши должны поступить до конца текущего года, работы обещают возобновить в феврале 2016 года. С 2014-го заморожены все три стройки ГК «Город» (ЖК «Морская звезда», «Ленинский парк», «Прибалтийский»), на их завершение нужно более 8,5 млрд руб. По соглашению с властями Санкт-Петербурга достройкой занимается ГУП «Центр содействия строительству».

У четырех из семи перечисленных объектов срок разрешения еще не истек, поэтому по формальному признаку они не попали в наш перечень «свежих долгостроев». С учетом этих объектов за 2014-2015 годы в Петербурге прибавилось 22 новостройки с задержками сроков сдачи, и общее число таких жилых комплексов в нашем списке выросло до 46.

Среди неаккуратных застройщиков появились «новички». Помимо упомянутых трех компаний это O2 Development, «Нева-Сити», «Группа Прайм». Однако характерная деталь: весьма часто в перечне встречаются те же названия, что и два года назад. На рынке сформировался круг застройщиков с хроническим переносом сроков, которые в конечном итоге, испытав нервную систему дольщиков на прочность, все же завершают объекты. Новые проекты с задержками ввода в эксплуатацию пополнили портфели компаний «Центр долевого строительства», «Лидер Групп», «Дальпитерстрой», «Рант», «СДС», «Навис». Не остался в стороне и «Л1»: его очередной долгострой, ЖК «Маршал» на проспекте Маршала Блюхера, уже просрочен на два года.

Несмотря на кризис, новые объекты с перенесенным сроком сдачи появляются на рынке не чаще, чем в период 2010-2013 годов. Но вот качество проблем изменилось: к задержкам на год-два, которые дольщики обычно терпеливо пережидают, добавились финансовые проблемы застройщиков и банкротства.

Игра в угадайку

Участники рынка порой высказывают мнение, что дольщики виноваты в своих несчастьях не меньше, чем недобросовестные застройщики. Прельстившись низкими ценами и красивыми обещаниями продавцов, они бездумно вкладывают немалые деньги в сомнительные проекты. Мы задались вопросом, действительно ли покупатели квартир в неблагополучных домах могли предвидеть неблагоприятное развитие ситуации на стадии заключения договоров.

Самый распространенный совет экспертов – предпочтительнее покупать жилье по договорам долевого участия, так как застройщик, работающий в формате ЖСК, не несет ответственности за несвоевременную сдачу объекта. Но практика не подтвердила действенность этого рецепта. Мы еще раз убедились, что 214-ФЗ оказался плохой защитой не только от банкротств, но и от просрочек. Только три застройщика из числа строящих с задержками продолжают реализовывать квартиры по договорам паенакопления ЖСК. Это «ЦДС», «Навис» и «СДС». Еще две компании (O2 Development и «Лидер Групп») работают по обеим схемам. Все остальные – по ДДУ в рамках закона о долевом строительстве. Ну а в тех случаях, когда квартиры продаются по незаконным и непрозрачным схемам (например, предварительным договорам купли-продажи), дольщик действительно «сам виноват».

Еще один метод подсказал зампредседателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербург и Ленинградской области Олег Островский: «Если бы до заключения договора покупатели изучали “биографию” застройщика, обратив особое внимание на опыт строительства и соблюдение им сроков передачи квартир дольщикам, то можно было смело сделать вывод, что приобретать квартиры в строящихся домах у части компаний, указанных в списке, нецелесообразно». Так, покупателей жилья в домах ГК «Город» могло бы насторожить то, что компания, не имеющая опыта жилищного строительства в Санкт-Петербурге, взяла сразу несколько пятен и начала строить одновременно значительное количество многоквартирных домов.

Или другой пример – компания «Петротрест» на несколько лет задержала строительство жилого комплекса «Хайтек Сити». «Зная это (а информацию такую легко получить либо на сайте Комитета по строительству, либо на форуме дольщиков объекта), граждане должны были понимать, что иметь отношения с таким застройщиком или его дочерними организациями – дело рискованное», – полагает Олег Островский.

Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер добавил к рекомендациям Островского еще один настораживающий признак, по которому потенциальный дольщик может оценить надежность застройщика, – агрессивную демпинговую ценовую политику. «Если наличествует хотя бы один из признаков – отсутствие позитивного опыта строительства или слишком низкие цены, я был бы очень и очень внимательным к такой сделке.
Если присутствуют оба этих признака, я бы однозначно советовал искать более надежного застройщика», – комментирует Марк Лернер.

Откровенно демпинговала компания «СУ-155», которая на старте проекта взрывала рынок своими низкими ценами. К тому же она до «Каменки» не имела опыта строительства в Петербурге. Предложенный нашими экспертами принцип определения потенциально проблемных проектов, похоже, работает. Обращаем внимание, что и в нашем списке неаккуратных застройщиков, и на рынке есть игроки, обладающие обоими признаками сразу. Будьте бдительны.

Таблица 1.

Несданные объекты, выведенные на рынок в 2003-2008 годах

Таблица 2.

Объекты с переносами сроков сдачи, не введенные в эксплуатацию с 2010 по 2013 год

Таблица 3.

Объекты с переносом сроков, добавившиеся в 2014-2015 годах