Новости и публикации

Все объекты компании

Хоромы по сходной цене

11 Марта 2009

Излюбленный постулат аналитиков — «дорогое только дорожает» — не выдержал испытания временем. Средняя стоимость элитного жилья меньше чем за полгода упала на 20% в рублях, на 44% — в долларах и на 33% — в евро.

«Это очень большие цифры. Последний раз нечто подобное наблюдалось в 1998-м, когда дорогие объекты подешевели на 30% в долларах, но это произошло за год», — констатирует гендиректор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев. Для сравнения: по данным Института по изучению элитной недвижимости (США), в Америке, где кризис начался более двух лет назад, объекты класса de luxe за это время потеряли в среднем 20%. На петербургском рынке многие риэлторы уже узрели «дно», правда, пока в рублевых ценниках.

Охота на «дешевый» антиквариат

За время стагнации объем предложения в элитном сегменте постепенно увеличивался, и к середине осени в продаже находилось порядка 21 000 квартир (с учетом новостроек). По мере усугубления кризисных явлений, вплоть до конца января этого года, число выставленных объектов неизменно сокращалось. В феврале оно остановилось на отметке 15 000 единиц. По оценке специалистов, до лета этот уровень (с небольшими колебаниями) должен сохраниться.

Основная причина уменьшения листинга — в растерянности продавцов. Цены на объекты номинировались в рублях, которые стремительно теряли в весе каждую неделю. В таких условиях продажа грозила убытками, и граждане стали снимать квартиры с реализации. «Некоторые собственники пробовали корректировать стоимость с учетом курса доллара, но это оказалось бессмысленным, так как при повышении рублевых цен покупатели тут же теряли интерес к объекту», — говорит зам. директора АН «Бекар» Николай Лавров.

На вторичном рынке спрос на элиту резко подскочил в начале года. «Мы вышли на работу 4 января, потому что появилось много клиентов, — вспоминает гендиректор АН „Невский простор“ Александр Гиновкер. — Сейчас спрос немного снизился, но покупатели по-прежнему активны: звонят, ходят на просмотры. Правда, до заключения сделок доходит крайне редко. Большинство потенциальных клиентов — очень состоятельные люди, которые прежде всего интересуются, нельзя ли приобрести что-нибудь такое, чего раньше не было на рынке, и чтоб недорого».

С подобными искателями «дешевой дороговизны» сталкиваются многие. «На вторичном рынке появились клиенты, в том числе и столичные, которые думают, что в Петербурге, как и в Москве, можно купить элитную квартиру с 50%-й скидкой, — говорит директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank SPb Елизавета Масалимова. — Но таких предложений нет. У нас скидки не превышают 10–15%. И даже жилье, стоимость которого до кризиса превышала рыночную, подешевело не более чем на 20–30%».

В компании припомнили лишь один случай продажи элиты с существенным дисконтом. Коттедж в Мельничном Ручье, который стоил 5 млн евро, был продан за 3,5 млн только потому, что у хозяина случился форс-мажор.

По данным риэлторов, даже когда на объект находится реальный покупатель, сделка часто срывается из-за продавца. Пересчитав рубли на валюту по текущему курсу, собственник понимает, что теряет очень много, и отказывается от сделки. Тем не менее какие-то квартиры все равно продаются.

Объекты предлагаются во всех элитных зонах города. Александр Гиновкер отметил, что на вторичном рынке значительно увеличилось число квартир на Крестовском острове. «Цены там варьируются от $6000 до $10000 за 1 кв.м, торговаться можно, но уступают немного. На жилье без отделки можно получить скидку до 10–20%».

Цены пока номинируют в рублях, но расчеты происходят в долларах, евро или 50 на 50, в общем, кто во что горазд. «Такого разброда за всю историю рынка не припомню. Никто не понимает, что будет дальше», — недоумевает г-н Гиновкер.

Неурядицы никак не отразились лишь на объектах класса, А+. Они всегда были наперечет, по разным оценкам, на вторичном рынке — менее десяти. Цены на них не снижались, а предложение начинается от $20 000 за 1 кв.м. К таким «супер-элитным» хоромам риэлторы относят, например, апартаменты в доме Собчака с видом на Зимнюю канавку и несколько квартир в доме возле Русского музея (наб. канала Грибоедова, 2). По словам Леонида Рысева, эти предложения появились в продаже совсем недавно.

Зыбкая площадка

Картина на первичном рынке в общих чертах повторяет вторичный, но с одной существенной разницей: финансовое положение у застройщиков сложное.

До конца лета цены на строящееся элитное жилье плавно росли, первый серьезный «провал» был зафиксирован в сентябре, после этого его стоимость стала также плавно опускаться (рис. 2). В январе отрицательная динамика продолжилась.

По данным директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Михаила Бимона, за январь средняя стоимость элитных апартаментов снизилась на 3,3% и составила 208 960 рублей за 1 кв.м. Общий объем сданных в 2008 году жилых площадей в этом сегменте рынка превысил 175000 кв.м. В 2009-м ожидается примерно столько же.

В прошлом году продажи открылись в десяти новых объектах, позиционируемых в классе, А (табл. 2). Причем больше половины из них начали строиться во втором полугодии. По данным специалистов компании Knight Frank, на конец декабря 2008-го на первичном рынке в активной стадии продаж находилось 36 элитных жилых комплексов общей площадью 477000 кв.м.

За неполные два месяца 2009-го к этому перечню добавились еще два знаковых адреса: объект в Зоологическом пер., 2/4 от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» и Diadema Club House на Константиновском, 23 от УК «Кредо-Инвест». Оба дома заявлены в сегменте, А+. Цены на квартиры в Зоологическом пер. на сегодня самые высокие в городе. Средняя стоимость 1 кв.м составляет $56283 (доллар — по курсу ЦБ).

Ближайшая перспектива элитных проектов пока не ясна. С одной стороны, отсутствие денег, кризис доверия, девальвация рубля, снижение цен на жилье и тающий «запас прочности» девелоперов. С другой — более полумиллиона квадратных метров нереализованных площадей.

В результате одни застройщики заморозили начатые и заявленные проекты, другие не в состоянии пока завершить почти достроенное. Компания «Строймонтаж» из-за долгов приостановила четыре проекта. Недавно появилось сообщение, что застройщик нашел покупателя на пятно на наб. Робеспьера. Почти пять месяцев нет рабочих на Морском проспекте, на одном из «Кристаллов Крестовского» от холдинга «Петротрест», хотя здание практически подведено под крышу. Компания «Петербургреконструкция», сдав свой комплекс «Фаворит», заморозила запланированный в нем аквапарк…

Неизбежный оптимизм

Есть и обнадеживающие вести. Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» исправно платит по долгам и продолжает все начатые проекты. В конце года она ввела в эксплуатацию два объекта.

Холдинг RBI возводит одновременно три элитных дома. На прошлой неделе девелопер открыл продажи на Таврической ул. (см. «НП», № 06/2009).

Во втором полугодии начали строить крупные жилые комплексы четыре новых оператора: Sestra River Developments, «Леонтьевский мыс», «Базис-СПб» и УК «Кредо-Инвест». Во многих сданных за последние полгода объектах распродано большинство квартир. В небольшом доме на Крестовском пр., 10 от компании «Стройинвест» (сдан в декабре) из десяти квартир осталось четыре. На более крупном объекте (Морской пр., 37, сдан в январе) реализовано 65% жилья.

В «Доме у моря» от «Возрождения Санкт-Петербурга», введенном в эксплуатацию в прошлом году, осталось всего несколько апартаментов. Компания Rychness Realty на днях сдает элитный комплекс на Тверской, 1А, где нереализованными остаются менее 10% площадей. Только в январе застройщик продал три квартиры, и это при стоимости от 10 000 у.е. за 1 кв.м.

Спрос на качественное жилье по-прежнему остается неудовлетворенным. По мнению гендиректора компании «Петрополь» Марка Лернера, элитная недвижимость продолжает оставаться инструментом инвестиций, только если раньше покупатели вкладывали «в рост», то главный их мотив сегодня — сохранить средства.

«В ситуации, когда рубль сильно обесценился, а гуру экономики не берутся прогнозировать поведение валют, многие состоятельные граждане начали рассматривать недвижимость высокого класса как инструмент сбережения своих накоплений, а те, кто давно планировал улучшить „среду обитания“, вновь вернулись к этому вопросу».

Большинство экспертов уверено, что пик кризиса преодолен и кардинальных изменений на рынке строящегося элитного жилья не произойдет. «Ужесточится конкуренция, покупатели переоценят проекты. Соответствие критерию „элита“ будет определяться не желанием застройщика, а восприятием потребителя. Цены ожидает небольшой (5–10%) рост в рублях, хотя многие перейдут на у.е.», — полагает Михаил Бимон. С ним солидарен и Марк Лернер.

По словам Леонида Рысева, людей, которые ждут стабилизации рубля, очень много, и, как только прекратится девальвация, спрос резко взлетит: «Похоже, падение цен в рублях заканчивается и оптимизм на рынке связан именно с этим. Многое зависит и от цены на нефть».


Источник — Халмурат Касимов, «Недвижимость и Строительство Петербурга», №7(541), 23.02.2009

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08