Итоги продаж упали в пригородное болото

Если сравнить итоги продаж новостроек Петербурга и пригородной зоны второго полугодия 2016-го и первого уже в этом году, то обнаружится падение почти на 40%. Строители это подтверждают.

Объем продаж квартир на первичном рынке за первые полгода 2017-го сократился в Петербурге на 34%, сообщила 12 июля международная консалтинговая компания Knight Frank St Petersburg. С января по конец июня было продано 1,5 млн кв. метров — то есть на 34% меньше в метрах и на 38% меньше в квартирах, чем с июля по декабрь 2016 года.

Ситуация на первичном рынке жилья объективно усложняется, каждый квартал спрос снижается на 15-20%, говорит Николай Пашков, гендиректор консалтинговой компании. А объем предложения, по его оценке, остается чрезвычайно большим; себестоимость растет, но рыночная конъюнктура не позволяет поднимать цены.

«Если экономическая ситуация не улучшится, если у населения не начнут расти доходы, и оно не будет более активно покупать, в 2018 году есть далеко не нулевой риск, что некоторые компании могут не выдержать этой гонки на выживание», – считает эксперт.

«Фонтанка» спросила риелторов и девелоперов, действительно ли все так плохо, как говорят аналитики.

«Тридцать четыре процента? Это обвал на рынке. Я, как президент Ассоциации, категорически не согласен с такими данными, – заявил Игорь Горский, глава Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга (официально зарегистрированное название. – Прим. ред.). – Я ничего подобного не наблюдаю. Ни о каком обвале нет и речи. У нас много агентств, которые занимаются только долевкой, – они бы в таком случае уже закрылись. Не знаю, на чем базируется эта аналитика. Сезонное падение, летнее, – имеется, процентов на десять. Плюс плохая погода тоже, как ни странно, сокращает продажи, — просто люди не хотят лишний раз куда-то ехать, что-то смотреть. Мы, конечно, не аналитики, но мы те, кто работает «в поле», чувствует рынок на кончиках пальцев. Если б все было так, то застройщики не выводили бы столько новых площадей на рынок, или как минимум не торопились бы с этим».

Руководитель направления долевого строительства в «Адвекс-Недвижимости» Ольга Морозова находит, что падение по сравнению с прошлым годом есть, но «катастрофы нет». Сравнивает она, правда, первое полугодие прошлого и нынешнего годов, и видит снижение спроса в 10-15%.

Управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева вообще заявила, что на рынке сейчас оживление и «бабье лето». «По некоторым сегментам – 10-15% роста. В среднем имеется плюс 5% по сравнению с 2016 годом, – поясняет она. – Застройщики говорят, что есть в некоторых сегментах спад, но это больше касается элитного и бизнес-класса. В экономе очень много предложений по ипотеке, рассрочке, тем самым продажи стимулируются».

В консалтинговом центре «Петербургской недвижимости» приводят другие данные по итогам января – июня 2017 года на первичном рынке Петербурга и пригородов: продано 1,8 млн кв. м строящегося жилья, то есть лишь на 200 тысяч кв. метров меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В компании убеждены, что ситуация с продажами стабильная, а спрос — высокий.

Некоторые игроки рынка ищут в происходящем, например, ценовой сговор. Так, Дмитрий Свительман, заместитель гендиректора ГК «Аверс», полагает, что ведущие застройщики, подобно странам на нефтяном рынке, совместно, но негласно блюдут уровень цен.

«Если раньше спрос балансировался с предложением, то сейчас, в условиях фактической олигополии (олигархической власти. — Прим. ред.) среди застройщиков в Петербурге, можно предполагать, действует не невидимая рука рынка, а вполне конкретные договоренности ведущих фигур», – заявил он «Фонтанке». Но имен не называет.

Если сейчас баланс спроса и предложения нарушен, то у этого, по мнению эксперта, может быть две причины. Во-первых, не исключено, что застройщики ожидают какой-то мощной государственной программы поддержки спроса, которая позволила бы многим небогатым людям выйти на рынок жилья. «А во-вторых, может быть, договориться просто не удалось? Экономика не позволила? Тогда, значит, конкуренция ужесточается, и кто как может, так и будет выживать», – полагает Свительман.

В Knight Frank тоже говорят о том, что раньше падение спроса быстро, в течение максимум полугода, приходило в разумный баланс с сокращением предложения: девелоперы приостанавливали вывод новых проектов. Сегодня такой тенденции нет, несмотря на то, что еще два года назад было очевидно, что предложение избыточно для рынка.

Впрочем, в аналитике Knight Frank St Petersburg есть важное уточнение: снижение продаж географически распределяется неравномерно: продажи жилья в пригородах сокращаются быстрее. Если в городе спрос за 2-й квартал этого года снизился всего на 5%, то на окраинах – на 20%. Это обусловлено затовариванием рынка периферийных районов, где за последние годы сконцентрировалась львиная доля квартир по минимальным ценам. Сегмент жилья экономкласса в пригородах на всех парах несется к классическому кризису, – предупреждают эксперты.

Опрошенные «Фонтанкой» девелоперы это подтверждают.

Вячеслав Семененко, вице-президент гильдии управляющих и девелоперов и глава АО «Мастер-Девелопмент», заявил, что у него нет оснований сомневаться в правоте Knight Frank. А о затоваривании рынка говорят уже несколько лет.

«Мы вводим в эксплуатацию больше, чем в Москве, — и что, нас это радовать должно? Плакать надо. Этим метрам нужна инфраструктура, которая поколениями создается — социальная, инженерная, транспортная. Понастроили, а теперь оказывается, что у нас избыточное предложение», – подчеркивает строитель.

В первую очередь затоваривание коснулось так называемых «полей». «Все, что строится в городе на благоустроенной территории, — там проблем с продажами нет. Даже в Кудрово нет таких проблем. А коснулось это Девяткино, Бугров, дальних территорий, откуда люди вынуждены ехать на работу в город. Не надо быть аналитиком, чтоб об этом знать, – убежден девелопер. – Нет школ, садов, транспорта, медицины. Люди въезжают, осознают это все и пишут об этом в соцсетях. И бесполезно тут писать, мол, «все хорошо, прекрасная маркиза». Никакие сетевые тролли, никакие маркетологи девелоперских компаний на эти мнения повлиять не смогут. Люди там живут и все видят. Они уже на улицы выходят протестовать».

Затоваривание проектами строящегося жилья на границе города и области — типовых проектов «в полях», с плохой квартирографией, с устаревшими стандартами строительства, привело к тому, что изменился не только первичный, но и вторичный рынок, рассказывает Семененко. Купленное на стадии строительства продают вскоре после его окончания. «Риелторы говорят, что уже года два новая вторичка активно конкурирует с тем, что предлагают застройщики. И неудивительно, квартиры-то готовые. Люди осознали, что в этих полях им жить не очень хочется, — и перепродают только что купленное, – пояснил эксперт. – И наоборот, те районы, где комфортно жить, где дороги есть, доехать легко, есть социалка, медицина, магазины, — их люди начали оценивать и смотреть. Так что спрос падает, да, но очень неравномерно».

Данные о проседании спроса на окраинах подтверждает и Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости другой международной консалтинговой компании — Colliers International. Падение продаж на 34% – цифра реалистичная, говорит она: «Чем это вызвано? Я думаю, тем, что земля на периферии не такая дорогая, а строительство – все еще одна из самых прибыльных отраслей. По-прежнему много желающих хорошо заработать. Если посмотреть на портрет девелоперов в этих проектах, то там крупных-то игроков нет. Прочно стоящие на рынке компании идут на периферию только если у них есть возможность квартальной застройки, потому что это гарантирует возможность сформировать единую среду».

Выходом для застройщиков окраин эксперт считает концепции малоэтажной застройки. «Это другая экономика, но такие проекты были бы более привлекательны. Особенно для тех, кто ищет экологичное жилье. Да, экономика и маржа в таких проектах была бы другая, но у всех норма прибыли разная. Можно выживать и не на такой высокой марже, которую строители имели когда-то», – поясняет она.

Даже в городе, по словам Елизаветы Конвей, девелоперы изощряются в способах привлечения покупателя. Стабильный спрос сохраняется только в одном сегменте — элитной недвижимости. (На днях, кстати, СМИ сообщили, что экс-спикер Госдумы Борис Грызлов купил на Крестовском острове пентхаус, оцененный примерно в сто миллионов рублей. Судя по всему, покупательский ресурс у этого сегмента недвижимости в ближайшие годы точно не иссякнет.)

Глава ИСК «Петрополь» Марк Лернер не только согласился с данными Knight Frank, но и привел конкретные цифры. По его словам, «навес» предложения над спросом — это 3-4 миллиона кв. метров, которые могут быть куплены, против 5-6 миллионов, которые уже выведены на рынок или выйдут на него вскоре. Причем застройщики, подчеркнул он, продолжают выводить проекты на рынок, и зачастую – опережающими темпами.

«Если мы размажем ровным слоем этот спрос, то будет не хватать как раз процентов 30 продаж, – объяснил он. – Я думаю, есть шанс того, что будет много недостроев. И за кольцевой их будет больше — таких, знаете, проектов со сложной судьбой. И будут пострадавшие дольщики. И пострадавшие девелоперы вместе с ними, которые делают все, чтобы достроить дома, а от государства зачастую видят одно вредительство. Причем и в пределах КАД тоже есть непродуманные проекты, где девелоперы имели шапкозакидательские позиции. Жалко дольщиков, которые клюют на цену ниже себестоимости. С большой вероятностью там не то что задержки будут — просто будут недострои стоять».

За I полугодие 2017 в Петербурге и пригородах было выведено в продажу порядка 2 млн кв. м нового предложения, это почти 50 тысяч квартир. По всем территориальным зонам это больше, чем во II полугодии 2016 года.