Итоги не подвели

Менее радостные события – сокращение строительных объемов из-за недостаточного финансирования, сворачивание ипотечных программ на первичном рынке, стойкое нежелание финансовых институтов кредитовать застройщиков. Из-за этого реальный спад в строительной отрасли, по оценкам администрации Петербурга, произойдет в этом году. Вице-губернатор Александр Вахмистров прогнозирует: в конце 2009 года в эксплуатацию будет сдано чуть более 2 млн кв. м.

Не прячьте ваши денежки
По сведениям Комитета по строительству, за 2008 год в Петербурге введено 3,2 млн кв. м жилья – более 1200 домов на 48 тыс. квартир.
Начиная с 1998 года, отмечают аналитики GVA Sawyer, петербургский рынок жилой недвижимости демонстрировал рост объемов ввода, в среднем на 10–20% в год. Однако покупательский спрос оставался неудовлетворенным.
Последние несколько лет объем предложения ежегодно оценивался в 4-6 млн кв. м, объем продаж – около 2 млн. По данным консалтинговой компании «Решение», в течение 2008 года спрос и предложение находились в стандартном соотношении: на 1 кв. м спроса – 2–2,5 кв. м предложения. Однако в конце лета спрос стал сокращаться, продажи, по разным оценкам, снизились на 30–50%.
Специалисты Компании ЛЭК сообщают, что клиентов стала интересовать готовность объекта, спрос постепенно переориентировался на малогабаритное жилье в домах с готовностью не ниже 50%. К ноябрю и в этом сегменте у большинства компаний начались проблемы со сбытом.
Соответственно, уменьшался объем строительных работ – застройщикам не хватало средств. Результат – замораживание ряда проектов, как очень мелких, так и, напротив, масштабных. По мнению аналитиков Sawyer, из-за этого объем ввода жилья в 2010–2011 годах снизится на 20–40%, но соотношение спроса и предложения вряд ли изменится, поскольку параллельно уменьшится платежеспособный спрос.
Однако с начала года рынок оживился. За сравнительно короткий период, когда падал объем продаж, успел сформироваться отложенный спрос. Именно он прежде всего подтолкнул рынок. По словам генерального директора ЗАО «Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ» Матвея Закашанского, граждане используют недвижимость как инструмент, с помощью которого при девальвации национальной валюты можно сберечь накопления: людей не интересуют ни фондовый рынок, ни банковские депозиты, чьи процентные ставки не поспевают за инфляцией.
По данным Центробанка, на руках у населения свыше 500 млрд руб. По оценкам экспертов, в этой сумме велика доля накоплений для приобретения объектов недвижимости, однако сделки не были заключены. «Наблюдаемая активность покупателей с начала января – лучшее подтверждение оживления отложенного спроса», – утверждает директор департамента маркетинга ЗАО «Центральное Управление Недвижимости ЛенСпецСМУ» Валентин Романов.
Кроме того на настроения покупателей заметно влияет вечный дефицит жилья. «В Петербурге нет искусственного спроса на жилую недвижимость, есть объективная потребность, – полагает господин Романов. – При сохранении прежней динамики строительства спрос мог быть уравновешен предложением только к 2010–2011 году, при условии реализации проектов-миллионников. Но сегодня предложение сокращается».

Мини-спад
Со времени предыдущего финансового кризиса, отмечают аналитики Sawyer, жилье в Петербурге подорожало примерно в 6,5 раз, причем рост происходил неравномерно. С 2001 по 2003 год цена увеличивалась плавно, в среднем на 2,5% в месяц. С ноября 2003-го рост ускорился, был зафиксирован подъем рынка. Рост цен по итогам 2006 года составил 120%. Поводом к оживлению рынка стала активизация платежеспособного спроса с помощью ипотечных кредитов и недостаточный объем предложения жилья.
В первом полугодии 2008 года рынок находился в стадии ценового подъема. За этот период рост цен на объекты жилой недвижимости составил около 32% в рублях. По данным ООО «Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость», в целом за минувший год средние цены показали положительную динамику, несмотря на снижение, которое случилось в конце третьего квартала. Но из-за расслоения рынка в разных сегментах цены вели себя по-разному. Больше всего за 2008 год (на 32,47%) подорожало жилье комфорт-класса. Средняя цена предложения на конец 2008-го составила 117,9 тыс. руб./кв. м. В сегменте типового жилья за прошлый год цены подросли на 28,48% (средний показатель – 80,55 тыс. руб./кв. м). Меньше всего возросла стоимость объектов в элитном сегменте – на 9,09% (средняя цифра – 216,1 тыс. руб./кв. м). В декабре, как рассказывает генеральный директор ООО «Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон, средние цены на рынке строящегося жилья демонстрировали отрицательную динамику: –4,3% в элитном сегменте, (средняя цена предложения на конец года 216,1 тыс. руб./кв. м), –2,93% – в типовом (80,54 тыс. руб./кв. м), –2,16% в сегменте комфорт (117,9 тыс. руб./кв. м). Вместе с тем, отмечает господин Бимон, каждый проект индивидуален: в зависимости от качественных характеристик, объемно-планировочных решений, проработанности ценовые показатели могут двигаться и вверх, и вниз. Российские аналитики прогнозируют дальнейшее понижение цен, что вызвано уменьшением платежеспособного спроса. Во многих регионах, собственно, так и происходит. Однако в Северной столице период снижения оказался коротким. По словам генерального директора строительной компании «Ойкумена» Льва Гниденко, застройщики не могли допустить резкого падения цен. «Договор на покупку квартиры в строящемся доме может быть расторгнут в любой момент по инициативе покупателя, и компания обязана в определенный срок вернуть деньги за вычетом неустойки, размер которой у разных застройщиков варьируется в пределах 1–15% суммы договора. Если квартиры подешевеют более чем на 15%, дольщики потребуют свои деньги назад. Именно это является основным фактором, ограничивающим падение цен, – объяснил он. – Мы все хорошо представляем, что если вкладчики побегут забирать свои деньги из банка, он просто лопнет. То же самое произойдет и со строительной компанией, если к ней в офис придут клиенты забрать назад свои деньги или требовать перерасчета стоимости квартиры. Серьезное снижение цены, о котором так мечтает сейчас потребитель, будет означать неизбежное прекращение строительства».
Опасаясь такого исхода, застройщики начали цены повышать. СК «Возрождение Санкт-Петербурга» в январе официально объявила об увеличении стоимости квартир на некоторых строящихся объектах. «Во-первых, растет инфляция. Во-вторых, в последние месяцы значительно подорожали импортные комплектующие и оборудование, что серьезно влияет на себестоимость строительства. В-третьих, банковские кредиты значительно подорожали», – пояснил коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» Илья Андреев.
По мнению директора по маркетингу Компании ЛЭК Валерия Корнилова, рост цен вызван также желанием спасти рублевые сбережения.
Генеральный директор консалтинговой компании «Решение» Александр Батушанский подтверждает, что иных надежных альтернативных инструментов инвестирования все равно нет. Граждане уже возвращают деньги на банковские депозиты. Аналогичный момент наступит и для первичного рынка в ближайшие месяцы. Девелоперам надо устоять до этого времени. Господин Батушанский прогнозирует: «Рост цен снова приведет клиентов на рынок, так что это событие следует всячески приветствовать. Вернутся реальные покупатели, которым жилье необходимо для использования по прямому назначению, но ранее ожидавшие обвального падения цен, которого так и не произошло. За ними потянутся инвесторы, которые вкладывают в недвижимость с целью сбережения средств и/или извлечения рентного дохода, а уж за ними – и спекулятивные инвесторы. Конечно, до некоторой степени этот рост также является попыткой прощупать почву после праздников и, может быть, подтолкнуть рынок вверх. И это совершенно правильный шаг!»

Банки жалеют денег
Всего несколько лет назад получить кредит для строительства жилого дома было почти невозможно. Однако как только банки почувствовали себя увереннее, они стали лояльнее к застройщикам, хотя до идеальных взаимоотношений было по-прежнему далеко. «Сама по себе схема финансирования проекта за счет средств клиентов, а не кредитов ущербна по своей природе, – полагает Александр Батушанский. – Но докризисный уровень участия кредитных механизмов в схемах инвестирования строительных процессов и так находился на низком, по сравнению с развитыми экономиками, уровне. Условия значительно ухудшились в течение 2008 года и в настоящее время просто неприемлемы для проектов с длительным циклом».
По мнению председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, любая отрасль может обходиться без кредитования, изыскивая другие механизмы привлечения денег. «Но зачем изобретать велосипед, если существует банковская система, призванная заниматься этим для более эффективного развития экономики, – иронизирует он. – Просто каждому делу должен соответствовать определенный вид кредита. Сегодня их практически не выдают, кредитуются единичные проекты. Только те, которые выполняются аффилированными с банками структурами».
Крупные строительные компании привыкли прибегать к помощи банков, реализуя проекты. По словам Валерия Корнилова, без перекредитования отрасли не обойтись – в последние годы покупались крупные участки земли, требующие больших финансовых вложений именно на начальных этапах строительства. По мнению господина Корнилова, банки должны понять, что «вопрос не в сохранении бизнеса и отрасли, а в удовлетворении огромной потребности жителей города в жилье».
Большинство застройщиков уже осенью отказались от перспективных планов – заморожены проекты в начальной стадии реализации. Все средства брошены на завершение начатых объектов. Например, «Строймонтаж» объявил о приостановке нескольких жилых проектов: начало работ, по словам президента корпорации «Строймонтаж» Артура Кириленко, не планируется, пока не завершится «активная фаза кризиса». «Реализация проектов в «штатном» режиме подразумевала использование банковских кредитов. Однако, в условиях кризиса ликвидности, привлечение этих ресурсов в банках в ближайшее время представляется малореальным», – отметил он. Банки предлагают сегодня кредиты даже крупным застройщикам под 20–25% годовых. «Реальный сектор по всему миру не может жить при таких ставках. Рентабельность бизнеса равна процентам по кредитам, а то и ниже, – говорит управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов. – Если бы я три-четыре последних года не работал, был бы богаче». Матвей Закашанский обращает внимание на другую проблему, вызванную отсутствием банковских кредитов: это недоверие со стороны покупателей и, как следствие, снижение спроса. «Покупатели боятся, что дом не достроят, оттого и выжидают, – пояснил он. – Нет покупок – нет денег на строительство. Получается замкнутый круг, разорвать который удастся только с помощью банковского кредита. Будут кредитные деньги под разумные проценты, будет строительство, вновь появится доверие покупателей».

Ипотека по-прежнему – наше все
Кредитование физических лиц – покупателей квартир в строящихся домах – также приостановлено. По данным Ассоциации банков Северо-Запада, за 2008 год в Петербурге произошло снижение объемов кредитования физических лиц, в том числе – ипотечных заемщиков. В частности, за третий квартал кредитов было выдано на 15–20% меньше, в сравнении с аналогичным периодом 2007-го. Кроме того, отмечен рост ставок и уменьшение среднего срока кредитования.
Эксперты расходятся во мнениях, какой именно сегмент жилья пострадал из-за приостановки ипотеки больше всего: специалисты компаний элитного сектора уверены, что главный удар пришелся на типовое жилье. «Доля ипотечных сделок по нашим объектам традиционно составляла не более 10%. Как правило, ипотеку для покупки квартиры в элитном доме брали не от нехватки собственных денежных средств, а по иным причинам. Ипотеку нашим покупателям давать не перестали. С точки зрения банка, это безрисковые партнеры», – пояснил Илья Андреев.
У Валерия Корнилова иная точка зрения: «Те люди, которые брали квартиры с привлечением ипотечного кредита, в основном покупали жилье эконом-класса. Как только наступил кризис и ипотеки не стало, клиенты, ориентировавшиеся раньше на бизнес-класс и приобретавшие эти объекты за собственные средства, переориентировались на эконом-класс, компенсировав собою ушедших клиентов. А вот ниша бизнес-класса, потеряв их, аналогичной компенсации не получила».
«Ипотеки нет, – констатирует Валентин Романов. – Но есть надежда, что серьезные зарубежные банки, которые по ряду причин не могли выйти на этот рынок раньше, используют ситуацию, чтобы занять освободившуюся нишу. Это – вопрос времени». В ожидании, пока наступит это время, застройщики запускают альтернативные механизмы. Холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» осенью предложил покупателям программу рассрочки до пяти лет. «Единственная альтернатива ипотеке сейчас – рассрочка платежа», – уверен господин Романов.
По мнению Валерия Корнилова, схемы длительных рассрочек более интересны для покупателей квартир: проценты в 1,5–2 раза ниже процентов по кредиту, минимальные взносы существенно меньше, курсы условных единиц ниже реальных курсов валют по курсу ЦБ, не нужны поручители, не требуется подтверждение дохода, не имеет значения место регистрации и т. п.
Вместе с тем застройщики признают: рынок нуждается в ипотечных кредитах. «Даже серьезные подвижки со стороны продавцов не могут полностью заменить банковскую ипотеку, – полагает Матвей Закашанский. – Нередко платежи очень существенны по суммам, и это накладно для покупателей. Но увеличить период рассрочки застройщик не может. Поэтому возвращение института ипотеки – важнейшее условие возобновления нормального функционирования рынка. Оно возможно и при государственном участии – при посредничестве АИЖК либо с субсидированием части текущей процентной ставки до приемлемого уровня, как это сделали власти Калининградской области».
«Альтернативы ипотеке нет и не может быть, – категорично заявляет Александр Батушанский. – Программы рассрочки на год и даже на два, которые предлагают застройщики, это не компенсация, а одна из маркетинговых «заманух» для некоторых клиентов. Ценность таких программ на рынке жилья стремится к нулю».

Тест на выживание
Рынок недвижимости постепенно отступает от цивилизованных форм работы по целому ряду параметров, с единственной целью – выжить.
В частности, в конце года начался переход на валютные расчеты между участниками вторичного рынка. Желание продавца – закон, а продавцы – сплошь частные лица, которые хотят иметь крупные суммы в валюте. Постепенно с начала года подобный переход наметился и на первичном рынке. Только застройщики предпочитают использовать условную единицу – нечто среднее между значением доллара и евро. По мнению Александра Батушанского, с экономической точки зрения это не оправдано, поскольку в абсолютном большинстве застройщики формируют себестоимость в рублях. Зато потенциальные покупатели заподозрят компанию в неуверенности, неустойчивости. Исключение составляют застройщики, которые закупают хотя бы часть поставок за границей. «При закупке элитных финских домов компании Rantasalmi для ряда наших коттеджных поселков мы неизбежно осуществляем расчеты, привязанные к стоимости евро, – объясняет генеральный директор компании VILLAGE Consulting Алексей Рогов. – Несмотря на рост курса европейской валюты мы не готовы отказываться от своих иностранных поставщиков и рисковать качеством наших элитных проектов».
По словам Матвея Закашанского, застройщики не могут фиксировать цену в рублях, когда он падает на 1,5% в день. Девальвация вызовет инфляцию: подорожают импортные строительные материалы, которые в последнее время дешевели, возрастут лизинговые платежи за спецтехнику. «В итоге зафиксированная стоимость квартиры может оказаться меньше, чем понесенные затраты на нее. Поэтому переход на у. е. логически обоснован», – уверен он.
Другой признак отступления от цивилизованного рынка – возврат к бартерным расчетам. «В условиях недостатка ликвидности, – отметил Матвей Закашанский, – это уже происходит».
Однако, по утверждению экспертов, доля расчетов по бартеру пока невелика и вряд ли значительно вырастет. «От привычки работать с деньгами избавиться очень тяжело», – иронизирует Александр Батушанский.
На рынке уже появилась и менее традиционная бартерная схема, казалось, ушедшая в небытие в середине 1990-х. «Первая генподрядная компания» объявила о переходе на товарный обмен – вместо денег от заказчика компания готова брать в качестве оплаты машины, оборудование, материалы, продукты питания.
Самое нежелательное, но возможное последствие для рынка – уход из строительной отрасли ряда компаний-застройщиков. По мнению Романа Филимонова, такой ход событий маловероятен. «Строительный рынок даже в период сложных экономических ситуаций, как показывает опыт прошлых лет, остается перспективным. Появления брошенных или недостроенных объектов не допустит ни городская администрация, ни строительное сообщество. При возникновении таких ситуаций будут найдены эффективные пути решения», – пообещал господин Филимонов.
Однако застройщики не исключают ухода коллег с рынка. «Все напрямую зависит от сбалансированности финансового портфеля строительной компании, количества проектов и стадии их завершенности, – рассуждает Илья Андреев. – Уйти будут вынуждены игроки с плохо продуманной финансовой политикой, компании, не обладающие достаточным опытом на строительном рынке». Матвей Закашанский полагает, что застройщикам в сложной финансовой ситуации могут помочь банки: реструктурировать кредитные долги или начать, наконец, кредитовать отрасль. Александр Вахмистров, в свою очередь, обещал поддержку администрации: «Петербург поможет застройщикам, в том числе реструктуризацией долгов».
Однако банкротство застройщиков, как надеются игроки рынка, на дольщиках не отразится. «Всегда найдется компания, которая выкупит активы менее удачливого конкурента. Эту роль может сыграть и государство, оно уже несколько лет один из крупнейших застройщиков в Петербурге», – заявил господин Закашанский.
«Жилищный вопрос – это политический вопрос, – отметил Валерий Корнилов. – А потому – не один, так другой застройщик объект достроит, и квартиры людям будут переданы. Вопрос лишь в передаче прав и обязательств одного юридического лица – другому. Но это естественный процесс слияния и поглощения компаний, такое нередко случается и в спокойные времена. Так что некоторые компании уходить будут, но относительно тихо. Сами же объекты будут достраиваться более сильными игроками».

Земля – про запас
Грядущее снижение объемов ввода жилья, по мнению экспертов, зависит не только от экономической ситуации. «Политика городской администрации в последние годы была направлена на негласную поддержку крупных застройщиков. В частности, на торги выставлялись земли большими лотами, которые не могли себе позволить приобрести средние и мелкие компании», – отмечают аналитики Sawyer. Масштабные проекты требуют большего времени для их подготовки и реализации. Есть также проблемы с подключением к инженерным сетям, недостаточно инженерно подготовленных территорий под строительство.
Расположенные на городских окраинах и предназначенные под комплексное освоение земельные участки, по мнению Матвея Закашанского, сегодня не представляют интереса для застройщиков – ни инженерной подготовки силами города, ни собственных средств для освоения. Залезать в долги ради крупномасштабных проектов строителям пока не выгодно. Цены на земельные участки, которые предлагает на торгах Фонд имущества Петербурга, по мнению застройщиков, все еще высоки. «Сделок с землей происходит очень мало. Сегодня выгодно покупать землю, разумеется, если есть деньги. Но тот, кто владеет землей, не продает ее сегодня – она может понадобиться. Тот, кто собирается купить, в свою очередь, ждет, когда земля еще подешевеет, – рассказал президент холдинга «Эталон «ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков. – Если на торги по-прежнему никто не будет приходить, возможно, городская администрация понизит цены на землю. Но даже если стоимость уменьшится вполовину, не факт, что найдутся желающие купить участок. Думаю, до апреля вряд ли состоятся торги. Скорее всего, Фонд имущества отменит ранее объявленные аукционы».

Гадание на кофейной гуще
Испрашивать сегодня прогнозов у экспертов рынка – дело неблагодарное. Ситуация настолько неопределенная, что любые совпадения экспертных оценок – случайны. В частности, нет единого мнения о ценовой динамике. Одни эксперты уверены, что показатели будут снижаться, другие – что подрастут.
Роман Филимонов считает, что цены продолжат снижение, несмотря на сокращение строительных объемов и постепенное улучшение в ситуации с кредитованием. «С определенной долей уверенности» снижение цен на 10–15% в ближайшие месяцы прогнозирует Михаил Бимон.
Другие эксперты, напротив, ждут роста цен. По мнению Валерия Корнилова, он неизбежен, по крайней мере, до тех пор пока курсы валют растут по отношению к рублю. Алексей Рогов прогнозирует новый ценовой виток на загородном рынке не позднее мая-июня 2009 года. «Уже сейчас мы наблюдаем стабилизацию платежеспособного спроса после его временного снижения. В условиях, когда сокращается объем предложений, это неизбежно приведет к возобновлению удорожания объектов в коттеджных поселках и малоэтажных комплексах. Также мы считаем, что первая половина 2009 года будет отмечена высокой волатильностью рынка недвижимости».
По мнению Матвея Закашанского, в наступившем году на первичный рынок окажут влияние: отложенный спрос, рост стоимости строительства в условиях девальвации рубля и удорожания импортных стройматериалов (а позже – отечественных), вымывание остатков наиболее ликвидного предложения (небольшие одно- и двухкомнатные квартиры) за счет государственных закупок, существенное сокращение объема предложения из-за замораживания проектов, а также возрождение рынка ипотечного кредитования. В компании «Решение» также не исключают падение объемов бюджетного строительства в первом полугодии на 15–20%. Между тем Александр Вахмистров пообещал при сокращении бюджета сохранять объемы бюджетного строительства. По словам руководителя кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в СПб Андрея Пименова, предпринятые государством меры по выстраиванию системы рефинансирования ипотечных кредитов, в частности, выпуск ипотечных ценных бумаг, позволят выстроить в России свою схему ипотечного кредитования – с полным циклом. Однако для этого потребуется примерно девять месяцев. Таким образом, оживление в сфере ипотечных заимствований ожидается только осенью 2009 года, но на новом качественном уровне.
Стоит заметить, что все перечисленные факторы означают грядущий рост спроса и сокращение предложения: в Северную столицу возвращается рынок продавца.

Катарсис
Кризис оказывает на бизнес не только отрицательное влияние. Поскольку на реализацию любого девелоперского проекта уходит несколько лет, перед застройщиками сегодня открываются интересные перспективы. Во-первых, есть возможность приобрести земельные участки сравнительно недорого. Во-вторых, снижается конкуренция, что позволит не только усилить свои позиции на рынке, но также найти новые ниши.
«Кризис – лучшее время для диверсификации бизнеса, – уверен Вячеслав Заренков. – Сейчас имеет смысл купить земельный участок и заняться подготовкой проекта. Любое пятно требует проработки. На этот подготовительный период уходит полтора года – на изыскательские работы, предпроект, проектирование, получение разрешений и согласований. Денег на этом этапе требуется минимальное количество. А года через полтора, когда кризис закончится, документация уже будет готова, самое время – выходить на площадку».
Поток обращений к девелоперам увеличивается, отмечает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. «Дальновидные застройщики уже начали упаковывать новые проекты, заниматься подготовкой территорий к строительству, разрабатывать и согласовывать проекты. Реализация этих этапов позволит максимально повысить капитализацию земельных участков и «снять сливки с рынка» в посткризисный период», – утверждает он.
По мнению господина Лернера, уже к концу 2009 года застройщики выведут на продажу качественно новые проекты с проработанными концепциями, потому что «другое никто не купит». Появление этих проектов означает новый качественный шаг в развитии рынка.

Источник: Комитет по строительству
Рынок строящегося жилья

 Средняя цена предложения, руб./кв. м

  Структура предложения по классам

  Структура спроса по классам

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»